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No sétimo texto da série de artigos sobre Operações Urbanas em São Paulo, José Geraldo Martins de Oliveira apresenta a Operação Urbana Carandiru – Vila Maria


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GERALDO MARTINS DE OLIVEIRA, José. Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 7 – Operação Urbana Carandiru – Vila Maria. Arquitextos, São Paulo, ano 06, n. 065.03, Vitruvius, out. 2005 <http://vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/06.065/415>.

A massa de prédios cinzentos da Casa de Detenção, confundida freqüentemente com o Conjunto Prisional do Carandiru, desde 1998 tinha como iminente sua demolição. Foi objeto de concurso nacional de projetos entre os arquitetos, mas sua desativação e implosão viriam ocorrer, em parte em 2002 e o restante seria demolido somente em julho de 2005. O anúncio despertou a antevisão de que ao seu redor, uma vez removido aquele estranho vizinho, haveria a valorização dos imóveis, mantidos até então com preços abaixo dos de mercado à espera da desativação do Carandiru. A esse fato se somaria a localização da área, próxima do centro da cidade, dotada dos bons serviços prestados pela farta infra-estrutura instalada na região, para que ocorresse a valorização ao seu redor. A conclusão imediata é de que assim estariam criadas as condições para a implantação de Operação Urbana, capaz de absorver parte dessa valorização e com ela promover outras melhorias nas proximidades.

Os estudos para definir a Operação Urbana Carandiru – Vila Maria, quanto ao seu perímetro, potencial e obras urbanísticas, iniciou-se em 2001 sem que a desativação, contudo, tivesse ocorrido. O contato mais próximo com a região e o reconhecimento do local, a partir de outros elementos e informações a respeito da sua ocupação e da dinâmica das atividades nela instaladas, revelam em parte ambiente degradado, trama urbana desconexa e paisagem que, quando não é de pouco interesse, chega a ser inóspita. Por outro lado, é nesse local que se instalaram grandes equipamentos, encontram-se extensas áreas públicas e incomum rede de infra-estrutura instalada, a pôr em evidência extraordinário potencial, que no desenvolvimento do projeto veio se mostrar ainda mais promissor.

Motivos para a Operação Urbana Carandiru – Vila Maria

A região onde se instala esta Operação Urbana ocupa ao Norte parte da várzea do Rio Tiete, no trecho compreendido entre esse e o início das colinas do maciço da Cantareira. Ao Sul, ocupa ao longo do Rio Tietê, apenas pequena faixa de terreno que abrange parte do Bom Retiro, Ponte Pequena e trecho do Pari. Para o Oeste ocupa parte da Casa Verde, tendo a Avenida Brás Leme como divisa e a Leste, se estende até a Via Dutra, abarcando a Vila Guilherme e a Vila Maria. Encontra-se em extensa e plana área onde ocorre também à desembocadura do Rio Tamanduateí, antes alagadiça e tomada pelos meandros do Rio Tiete, quando nela formava lagoas e a inundava, anteriormente à sua retificação.

A área que a Operação Urbana Carandiru – Vila Maria abrange é de 1752 ha.

A ocupação nela se deu de maneira desordenada sendo que em parte ocorreu como expansão, desde antigos caminhos, das vias que estruturaram o território e em parte resultou da implantação de loteamentos residenciais, como nos casos da Vila Guilherme e Vila Maria. Ocorreu, ainda, com a formação de terrenos de maiores proporções, resultantes das instalações industriais, comerciais ou de atividades prestadoras de serviços, no intervalo de tempo reduzido e relativamente recente dos últimos trinta anos. Como resultado, formaram-se no local estrutura fundiária e morfologia, com tamanhas discrepâncias, nas quais estão justapostas quadras parceladas em diminutos lotes, ocupados com pequenas casas ou sobrados geminados, e extensos terrenos com garagens de ônibus ou transportadoras, ou mesmo algumas indústrias que ainda restam, responsáveis, em boa medida, pela degradação ambiental de parcela da região. A partição do território ocorreu descontroladamente, à medida que se obtiveram terrenos disponíveis após a retificação do leito do Rio Tietê, construindo-se trama descontínua e traçado viário incapaz de articular com eficiência e clareza este espaço.

Posteriormente o terreno da várzea passou a ser recoberto com intermináveis superfícies de estacionamentos e outras formas de impermeabilização do solo, dos córregos ou canais, aberto para atingir o leito do Tietê, e quando não estão canalizados subterraneamente têm as margens comprimidas por vias ou outras formas de ocupação muito próximas do seu leito. O padrão de ocupação, usual em São Paulo em áreas com essas características, conduz às periódicas inundações e alagamentos que tornam ainda mais restrita a mobilidade, tornando comprometida à utilização do seu território. A ocupação é de baixa densidade e amplos terrenos remanescem desocupados ou pouco utilizados. As favelas presentes na região da operação urbana, especialmente a favela da Zaki Narchi construída sobre antigo depósito de lixo, estão permanentemente expostas a risco e são freqüentes os casos de incêndios.

Motores da Operação Urbana

O que se apresenta como interesse por intervir nessa região são aspectos peculiares de que ela dispõe, motores a estimular sua transformação. São eles:

1. A concentração de equipamentos de caráter metropolitano de intensa atividade. Alguns deles como o Centro de Exposições do Anhembi, a Expo Center Norte e o Shopping Center Norte, situados no interior do perímetro, promovem a atração de público em larga escala. Outros, como o Campo de Marte, o Pólo Cultural Grande Otelo (Sambódromo) ou o Terminal Rodoviário do Tiete são formidáveis equipamentos de acesso à região. Em comum têm o fato de que transferem benefícios para a região, ainda muito aquém da potencialidade de que dispõem, de gerar o desenvolvimento de atividades complementares à sua volta.

2. A potente infra-estrutura instalada, é subutilizada, e aquela que ainda será instalada, como a linha 8 do Metrô, caracteriza situação de desperdício dos recursos enquanto a ocupação se mantiver abaixo da oferta que sua capacidade dispõe. Representam também, adiamento da oportunidade de recuperar os investimentos efetuados (2).

3. A disponibilidade de larga extensão de áreas públicas, ainda que em parte mal utilizadas ou fragmentadamente dissolvidas na trama urbana, oferecem condições para a melhoria ambiental e reversão da aridez da paisagem, hoje dominantes na região. Importante assinalar que o processo de ocupação da região, da maneira como transcorreu o saneamento dos terrenos da várzea pela retificação do rio, é assunto a ser abordado com profundidade: a propriedade de amplos imóveis ocupados por particulares é marcadamente polêmica e alguns terrenos, sabidamente de propriedade pública, estão invadidos. O fato é que dessa ocupação ainda restaram áreas públicas em grande quantidade e extensão considerável, pulverizadas no território e dispersamente empregadas, segundo diferentes formas de cessão, algumas relegadas ao mero abandono, alem daquelas invadidas. Nesse sentido o projeto urbanístico define política pública para o emprego dessas áreas públicas (3).

Operação Urbana, PRIOU e Projeto Urbanístico

A Operação Urbana é o mecanismo pelo qual são criados estímulos a investimentos em determinada região da cidade, utilizando-se do aproveitamento do solo, acima do permitido na lei ordinária, mediante o pagamento de contrapartida pecuniária, pelo particular ao Poder Público. Os recursos assim arrecadados devem ser revertidos em benefícios para essa região, e aplicados apenas nela, segundo o que determina o Estatuto da Cidade, para que essa atinja as condições urbanísticas que permitirão receber o incremento populacional pretendido. A Operação Urbana terá de se converter em lei específica, para por em andamento aquilo que foi estabelecido por este mecanismo.

O plano estratégico que engendra essas relações, aqui chamado de Plano-Referência de Intervenção e Ordenação Urbanística (PRIOU), é o instrumento básico de formulação dessa equação. Nele é que se definem onde, quanto e em quais limites da lei vigente no local será possível ultrapassar suas restrições, para calcular, com base em estimativa de adesão aos dispositivos desta operação, os recursos a serem obtidos para as intervenções previstas.

O projeto urbanístico, nesse processo, é a ferramenta que configura espacialmente essa operação, antecipando os seus resultados físicos, quer sejam decorrentes das intervenções promovidas ou conduzidas pelo governo municipal, quer sejam aquelas realizadas com os investimentos privados. Este formula as hipóteses de aproveitamento do solo, de acordo com diferentes setores estabelecidos no projeto, e define a configuração volumétrica e espacial que deverão ser obedecidas em determinados locais. É com base nesses elementos que a fórmula se estrutura no PRIOU.

Na realidade a Operação Urbana Carandiru – Vila Maria se origina do projeto urbanístico. Ele estabelece o desenho das transformações pelas quais a área deve passar, as reformulações pretendidas e a inserção de parte dos elementos dissolvidos na trama desse território, definindo os próprios limites da abrangência territorial do projeto.

PRIOU e Projeto Urbanístico na Operação Urbana Carandiru – Vila Maria

O programa de intervenções, ou regulação, que o plano considera está assentado em quatro linhas de atuação, atribuídas duas a duas, às atividades do Poder Público e da iniciativa privada, no que concerne à consecução das suas metas:

  • Intervenções diretas, previstas no Projeto Urbanístico como obras públicas estruturais ou locais. Aquelas consideradas intervenções estruturais devem anteceder às demais, pois são elas que criam condições para que ocorram as outras transformações pretendidas;
  • Programas de indução, voltados para as ações setoriais, calcadas no projeto urbanístico, no caso desta operação urbana destinados a: erradicação da habitação subnormal; remanejamento de moradia precária; transferência de atividades impróprias (sob o aspecto do aproveitamento da região em termos de uso e ocupação) e outros programas que se mostrem necessários. Estes programas se distinguem das intervenções diretas, pois resultam de atividades promovidas com recursos originados na Operação Urbana, seguindo diretrizes estabelecidas no projeto urbanístico e implementadas, em alguns casos, por órgãos governamentais (municipais, estaduais ou federais), de acordo com suas próprias diretrizes e políticas;
  • Parâmetros urbanísticos, fixados especificamente para cada uma das porções do território definidas na planta de setorização do projeto urbanístico quanto a: coeficiente máximo de aproveitamento, taxa máxima de ocupação e mínima de permeabilidade do solo, recuos obrigatórios e gabaritos máximos.
  • Modelos de ocupação, estabelecidos para as faixas de mais elevado adensamento, mediante a definição de tipologia a ser obedecida nas obras futuras. Esses parâmetros e modelos são previstos para os Eixos Estruturadores, cujas características e justificativa da adoção estão expostas adiante.

O Projeto Urbanístico Carandiru – Vila Maria, por sua vez, foi desenvolvido com enfoque em três principais temas, assim definidos:

  • Alcançar maior adensamento da ocupação territorial e promover a atração da mais ampla diversidade de usos, que proporcionem a utilização intensa da infra-estrutura instalada e a obtenção das condições para o emprego pleno daquela que virá a ser instalada, sobretudo a Linha 8 do Metrô, cuja construção está prevista para o local. Também, com a ocupação diversificada e de elevada densidade, busca-se gerar condições para que a dinâmica econômica e a afluência de público, dos equipamentos de serviços e de comércio de grande porte da área, repercutam, em parte, nas suas proximidades, por meio das atividades que lhes sejam complementares ou lhes dêem suporte, que estejam ou venham a se instalar na região;
  • Regenerar o ambiente e a paisagem, de modo a obter condições adequadas de habitabilidade, melhorando os padrões de moradia da população residente e dos usuários permanentes ou temporários e, ainda, de maneira a ampliar o universo da habitação no local. Nesse sentido, a oferta de áreas públicas na região é fator preponderante para atingir as condições estabelecidas no projeto;
  • Adquirir mobilidade no interior da região da Operação Urbana, em que é precário o deslocamento entre pontos próximos, enquanto são fartos os meios de acesso ao seu território. A articulação dos equipamentos mencionados mostra-se possível no Projeto Urbanístico Carandiru – Vila Maria, por meio do alinhamento dos maiores deles, com vias em parte existentes e algumas ligações a serem construídas entre essas. Da conquista por mover-se com facilidade e rapidez e ainda estimular a circulação, por vários meios, depende a intensificação do uso dos equipamentos instalados e a atração de novas atividades para a região, conforme acima se propõe.

Intervenções Estruturais

1. Eixo estruturador leste oeste

A tarja que no desenho da Operação Urbana rasga a região, no seu sentido maior, é o Eixo Estruturador Leste Oeste. A proposta que ele traz supõe articular os grandes equipamentos hoje desconectados, pela interligação de vias existentes, mediante a abertura de trechos nos quais hoje em dia não existe continuidade. Baseia-se também no aproveitamento de áreas públicas dispostas ao longo dessas vias, de maneira a configurar faixa contínua estendida sobre este território e no interior do qual desenvolve-se a operação urbana, com parâmetros mais precisos de ocupação. O traçado da linha 8 do Metrô, ou Arco Norte, como também é chamada, que antes tinha seu percurso desenhado mais ao norte da região, passa agora a integrar esse eixo.

A característica da sua ocupação, no projeto, é a de eixo de adensamento previsto para atrair investimentos do setor habitacional e criar estímulos aos empreendimentos dos setores do comércio, de serviços e de escritórios. Mas não apenas destes, se não ainda voltar-se para a atração de hotéis, equipamentos culturais e de entretenimento, entendendo que estas atividades têm afinidade com os eventos, feiras e exposições que são realizados nos grandes equipamentos e com outros, como universidades e equipamentos esportivos de grande porte, hoje instalados na região (4).

Para esse eixo, que se prolonga do Campo de Marte até as proximidades do Parque da Vila Guilherme, junto ao antigo terreno da Sociedade Paulista de Trote, são estabelecidos coeficientes de permeabilidade do solo acima do usual, para configurá-la inclusive como extensa faixa verde. A ocupação do solo, sobretudo junto às vias que o conformam, deve ser marcada por atividades predominantemente de uso coletivo para tornar mais fácil e desimpedida a circulação de pedestres, intensificando sua utilização.

2. Eixo estruturador norte sul

Entre as avenidas Santos Dumont e Cruzeiro do Sul, forma-se área com formato de trapézio, apresentando em ambos os lados extensas áreas públicas como o Campo de Marte, o terreno do Anhembi, o do antigo Carandiru, além de outros. No seu interior ocorre ocupação de baixo aproveitamento e algumas quadras apresentam sinais de degradação, com edificações mal conservadas.

A rua Voluntários da Pátria, que acompanha longitudinalmente essa área, no projeto prolonga-se até a margem oposta do rio pela Avenida Tiradentes, definindo uma espinha dorsal que o projeto trata como via de centralidade linear, a ser transformada em linha contínua, com a construção de transposição sobre o Rio Tietê. Recupera-se a ligação histórica existente até a demolição da Ponte Grande, substituída com a construção da Ponte das Bandeiras.

Essa via central será reservada para o trânsito de acesso às edificações e para o transporte de passageiros, com calçadas largas e outras melhorias que a torne um amplo passeio. As avenidas laterais (Santos Dumont e Cruzeiro do Sul) continuam a servir como vias de apoio para o desenvolvimento da área interna, com sistema de transporte de passageiros de capacidade elevada, como é o caso do Metrô Norte-Sul, ali instalado.

O quadrilátero assim formado é outro eixo de estruturação do espaço urbano, para o qual está prevista ocupação mais densa e utilização por moradia, serviços e comércio local (5).

3. Parque linear dos Carajás

O Parque Domingos Luiz, localizado ao norte da região, em pequeno vale do bairro Jardim São Paulo, é hoje dividido em três partes ocupadas com equipamentos públicos diferentes. A proposta de reuni-las em um único espaço, está no Plano Regional Estratégico da Subprefeitura de Santana – Tucuruvi.

A esta proposta, o Projeto Urbanístico Carandiru acrescenta a intenção de prolongar sua faixa verde, de modo a conectá-la com as margens do Córrego dos Carajás, mais ao sul, passando-a pelo Parque da Juventude, no antigo terreno do Carandiru, formando assim um contínuo parque linear, desde o extremo superior da região até a margem do Rio Tietê. Apenas num pequeno trecho é necessário promover desapropriações para assegurar essa continuidade e garantir que o seu percurso não sofra interrupção.

4. Parque linear do Córrego da Divisa

O conjunto de terrenos que cercam o Trote, o histórico hipódromo da Vila Guilherme, converte-se, no projeto urbanístico, em uma única área destinada a parque público. Em parte, isso já ocorre no trecho do Parque Municipal da Vila Guilherme e na parcela até recentemente ocupada pela Sociedade Paulista de Trote, antes da sua desapropriação pela Prefeitura. A partir dessa ampla área verde prolonga-se o parque linear, margeando o Córrego da Divisa (resultante da transferência da pista para veículos da margem direita, para junto da outra via, à esquerda) seguindo até encontrar o Parque da Vila Maria, também proposto no projeto.

5. Via de Apoio Norte

Vias estruturais de porte estão previstas no Plano Diretor Estratégico de São Paulo, ao Norte e ao Sul das marginais do Rio Tietê, como vias que devem estabelecer a ligação entre regiões afastadas da cidade e reduzir a carga de veículos intensa dessas marginais. O projeto urbanístico incorpora ao seu desenho essa diretriz, dando traçado adequado a essas vias, de acordo com as intenções gerais do projeto. Ao norte, essa via praticamente acompanha a linha limite da várzea aproveitando-se em certo trecho da largura e do desnível entre as pistas da Avenida Brás Leme. Em outro trecho a Rua Chico Pontes é que dá continuidade a essa função (6).

6. Via de Apoio Sul

Ao Sul, a via que cumpre papel correlato, na altura da região abrangida pela Operação Urbana, forma-se pelo prolongamento da Avenida Marquês de São Vicente, Norma Pieruccini Gianotti e Sérgio Tomas, quando esta alcança a via de ligação da Marginal Sul do Rio Tietê com a Avenida do Estado. No seu prolongamento segue traçado que acompanha a linha do Metrô, prevendo área de desapropriação que, alargando a faixa criada rente ao casario remanescente da construção da linha, afasta essas edificações que hoje estão sob a linha Norte-Sul do Metrô.

Intervenções Locais

As intervenções diretamente conduzidas pela prefeitura, no âmbito da Operação Urbana Carandiru – Vila Maria, também são aquelas de interesse localizado ou de alcance mais restrito, do que as anteriores, sob o aspecto da repercussão que trazem para o conjunto da região. Algumas dessas são:

  • Parque da Vila Maria, em área desocupada, nas proximidades do Rio Tietê.
  • Parque da Casa Verde, com instalações destinadas à utilização pelas escolas de samba, na preparação dos desfiles no Sambódromo.
  • Praça linear ao longo da Avenida Santos Dumont, resultante da realocação da pista a oeste e canteiro central para junto da outra situada à leste.
  • Reconfiguração da Praça Santo Eduardo, no centro da Vila Maria, pela supressão de vias que a contornam.
  • Praça de eventos, junto à futura estação do Metrô, a ser localizada nas proximidades do Parque Linear dos Carajás.
  • Melhorias no sistema viário leste-oeste, em especial a ligação das vias Zaki Narchi com Cel. Marques Ribeiro e o seu prolongamento pela Rua João Veloso.
  • Construção das alças de acesso da avenida Brás Leme com a Avenida Olavo Fontoura, junto à Ponte das Bandeiras e junto à Ponte Cruzeiro do Sul.
  • Requalificação da Avenida Joaquina Ramalho.
  • Requalificação da Avenida Guilherme Cotching.
  • Novos Equipamentos, tais como Terminal de ônibus da Vila Maria e Ginásio Esportivo junto á marginal Sul do Rio Tietê, na altura da Ponte Cruzeiro do Sul.

Parâmetros e Modelos Urbanísticos

A setorização estabelecida para a região da Operação Urbana procura se ajustar ao desenho do projeto urbanístico proposto e às suas intenções, quanto à forma da ocupação que ocorrerá nesses setores. Para tanto, estabeleceu-se diferenciadamente os parâmetros dessa ocupação e estipularam-se os estoques adicionais de área construída, passíveis de concessão onerosa para cada um desses setores e o valor da conversão em metros quadrados de área construída de cada CEPAC, acima do básico estabelecido para o local. No caso da Operação Urbana Carandiru – Vila Maria, o total de área construída adicional pode atingir 1.500.000 m², distribuídos diferentemente entre os usos residencial e outros, sendo que o estoque para uso residencial é quase o dobro dos demais.

Por sua vez a conversão de área adicional em CEPAC é tal que cada um desses certificados permite a construção de maior quantidade de área residencial excedente em relação à metragem adicional de construção de qualquer outro uso.

Ao final da atribuição de áreas adicionais do estoque por setor e do cálculo baseado na quantidade de área que se converterá em CEPAC, na Operação Urbana Carandiru – Vila Maria atinge-se a estimativa de 460.000 CEPAC’s que serão vendidos em leilão, por lotes, seguindo programação a ser elaborada. Afora esses parâmetros, nos eixos estruturadores, também são estabelecidos modelos volumétricos de ocupação, de modo a assegurar resultado urbanístico e paisagístico que correspondam ao padrão desejável, face ao aproveitamento mais elevado desses setores.

Programas de Indução das Transformações Urbanas

Os recursos originados da outorga onerosa se destinam às obras previstas no PRIOU e definidas no projeto urbanístico, mas também visam aos programas que induzam às transformações necessárias, motivo primeiro das Operações Urbanas Consorciadas.

Dentre essas transformações, a de maior interesse é aquela que se refere à erradicação da habitação subnormal na região desta operação, uma vez que essa se apresenta como o problema o mais grave existente no local.

Além da favela da Zaki Narchi, instalada nas proximidades da antiga Casa de Detenção, outros núcleos menores, ou ocupações com as características desse tipo de assentamento, localizadas ao longo de algumas vias, nas calçadas e em faixas das linhas de transmissão, expõem o quadro mais evidente da questão. Contudo, admite-se que são nos cortiços onde se abriga o maior contingente da população de baixa renda nessa região. Não existe levantamento que forneça com exatidão a quantidade de moradores nesta circunstância. Por sua vez, o programa destinado a erradicar esse tipo de moradia poderá ir além da demanda exclusivamente originária da região, ou compor-se com programas em curso, como o que vem sendo desenvolvido na região do Bom Retiro e Pari pela Secretaria Municipal de Habitação, por meio da HABI, com a CDHU do Governo do Estado de São Paulo. Seja como for, no plano há o empenho no sentido de manter essa população residindo nas proximidades do seu atual local de moradia, para assim impedir a sua expulsão quando da efetiva deflagração desta operação. Outros programas devem ser também pormenorizados com vistas a acelerar transformações que apressem o desencadeamento da Operação Urbana Carandiru – Vila Maria. Um desses, por certo, é o que trata do estabelecimento das empresas transportadoras na região. Pelas características como a atividade se desenvolve, sua manutenção no local é fator de inibição das mudanças pretendidas, pois, além de degradarem o ambiente à sua volta, ocupam terrenos amplos que podem gerar áreas para ocupação com elevada concentração e, em vários casos, podem ainda possibilitar a ampliação da trama viária. Quando da conversão do estudo da Operação Urbana em lei, é importante que nela estejam previstos os percentuais da arrecadação que devam ser destinados a cada um dos programas considerados estratégicos. Iniciativas assim devem ser conduzidas visando à implementação, mesmo que dela recebam aportes proporcionalmente menores, ou nem utilizem seus recursos, como nos casos de intervenções pertencentes a projetos em curso ou previstos em planos maiores, como o Plano Diretor Estratégico (Lei n° 13430/02). No detalhamento e acompanhamento da implantação do PRIOU Carandiru – Vila Maria, não obstante, darão origem a programas adequados às diretrizes contidas nesse plano.

Gestão da Operação Urbana

Todo o arcabouço técnico e legal necessários para dar existência à Operação Urbana não terão sustentação se não estiver apoiado em aparato administrativo constituído de forma apropriada para conduzi-la e que a faça cumprir sua finalidade. Não basta, conforme ficou evidenciado em vários dos exemplos anteriores das Operações Urbanas na Cidade de São Paulo, que a Prefeitura cuide da elaboração e promulgação da lei, que lhe dá existência formal, e permaneça imóvel aguardando que os interessados se apresentem para fazer uso dos seus dispositivos.

Tal organismo terá de, não apenas assegurar o funcionamento da mecânica e o monitoramento dos resultados da Operação Urbana. Deverá também ser constituído para atrair os investimentos, cuidar da exposição, difusão e discussão dos objetivos perseguidos no seu plano, além de analisar e conduzir os projetos e programas nela previstos. Nessa direção terá de incorporar na sua estrutura a participação dos vários setores da sociedade que estejam a ela ou por ela afetados, desde o seu início, caso queira de fato conquistar a adesão dos interessados durante todo o seu processo.

Lei da Operação Urbana

A opção por utilizar ou não algum dispositivo da operação urbana, é facultada ao empreendedor imobiliário, quando esse decide realizar seu investimento na região, segundo o modelo de lei das primeiras Operações Urbanas em São Paulo, algumas ainda em vigor.

O Projeto Urbanístico, com vista a ser implantado segundo a noção de Operação Urbana ora adotada, supõe parcelamento, ocupação e usos do solo previstos de acordo com concepção coesa e integrada. Sua implantação ocorrerá ao longo do período estimado de, pelo menos, vinte anos até que esteja completada. Ao longo desse período conviverão os aspectos remanescentes da situação original com aqueles introduzidos pelo projeto, como ocorre sempre, seja longo ou não esse período.

Todavia, se deixada em lei à opção quanto à adoção de parâmetros de ocupação, para os quais na Operação Urbana não exista margem para escolha ou, sobretudo, quanto à adoção de usos permitidos pela norma incidente, que contrariem a orientação adotada pelo projeto, a Operação Urbana poderá ter obstado sua implantação e ver descaracterizados seus objetivos, em decorrência de incongruências entre as formas de ocupação ou dos usos admitidos na legislação vigente e aqueles previstos na lei da Operação Urbana.

Também nesse aspecto, a lei da Operação Urbana Carandiru – Vila Maria, como as das demais Operações Urbanas, terá de ser inovadora tanto quanto a introdução do PRIOU e do projeto urbanístico abrangente são inovadores nas atuais Operações Urbanas Consorciadas da Cidade de São Paulo (7).

notas

1
O presente artigo é parte de uma série de artigos sobre o assunto, disponibilizados nesta mesma editoria:

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 1. Introdução". Arquitextos, Texto Especial nº 295. São Paulo, Portal Vitruvius, abril 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp295.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 2. Operação Urbana Faria Lima: relatório de avaliação crítica". Arquitextos, Texto Especial nº 300. São Paulo, Portal Vitruvius, abril 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp300.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 3 – Operações Urbanas: plano-referência e proposições". Arquitextos, Texto Especial nº 305. São Paulo, Portal Vitruvius, maio 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp305.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 4 – Operação Urbana Butantã-Vila Sônia". Arquitextos, Texto Especial nº 310. São Paulo, Portal Vitruvius, maio 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp310.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 5. Diagonal Sul: território a tempo". Arquitextos, Texto Especial nº 315. São Paulo, Portal Vitruvius, junho 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp315.asp>.

BERNARDINI, Marcelo M. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 6 – Operação Urbana Vila Leopoldina – Jaguaré". Arquitextos nº 062.03. São Paulo, Portal Vitruvius, julho 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq062/arq062_03.asp>.

OLIVEIRA, José Geraldo Martins de. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 7 – Operação Urbana Carandiru – Vila Maria". Arquitextos nº 065.03. São Paulo, Portal Vitruvius, outubro 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq065/arq065_03.asp>.

MAGALHÃES JR. , José. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 8 – Operação urbana Água Branca, revisão e proposição". Arquitextos nº 066.03. São Paulo, Portal Vitruvius, novembro 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq066/arq066_03.asp>.

2
Note-se a esse respeito que a retificação do Rio Tietê, uma das obras de maior vulto, gerou a valorização de todo esse território o bastante para atrair outros vultosos investimentos privados que não proporcionaram até aqui, na expressão empregada no Estatuto da Cidade, “a remuneração dos investimentos do Poder Público, de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos”.

3
Dentre esses terrenos de domínio público o Campo de Marte é, certamente, um dos maiores enclaves, como até recentemente fora o presídio do Carandiru. É também, contudo, imensa área de extraordinário potencial. A utilização das suas instalações, complementadas com outras próprias da atividade aeroportuária voltadas para uso menos restrito do que o atual viria ao encontro das propostas que o Projeto Urbanístico formula.

4
Neste aspecto a Operação Urbana adquire caráter peculiar. Isto porque se volta para a busca de investimentos dirigidos para setores definidos, que não são apenas o imobiliário residencial e de escritórios. E ainda porque terá de, para atraí-los, encontrar os dispositivos efetivamente interessantes que a façam alcançar esse objetivo.

5
É a faixa do território da operação urbana que articula o Centro da cidade, desde a Estação Armênia do Metro até, ao Norte, a Avenida Brás Leme. Para o seu interior está prevista a formação de núcleos em torno de praças, ligadas pelo eixo central alinhavado pela via Voluntários da Pátria-Tiradentes.

6
Há, contudo, ainda a se considerar, a possibilidade de, nesse trecho, a via de apoio norte ser resolvida por meio de binário formado pelas ruas Chico Pinto e Maria Cândida, reduzindo-se a quantidade de áreas a desapropriar. As ligações norte-sul, situadas nos extremos da região da Operação Urbana, ao estabelecerem ligações entre as duas vias de apoio às Marginais, permitem que se forme como que um anel envoltório.

7
Equipe técnica da Operação Urbana Vila Leopoldina:
Coordenação geral: Arquiteto José Magalhães Jr. (Diretor do Departamento de Projetos Urbanos).
Coordenação técnica: Arquiteto José Geraldo Martins de Oliveira.
Análise e proposta urbanística: Arquitetos Felipe Francisco de Souza e José Geraldo Martins de Oliveira.
Dados TPCL: Fabio Barbara (FESPSP) e Paulo Rapoport.
Peças gráficas: Felipe Francisco de Souza, Claudia Falcon, Lilian Chinen Kanai, Filipe Merem, Gabriela Audi, Marcos Issao e Renata Ferretti.
Consultoria imobiliária financeira: Hani Ricardo Barbara/FESPSP.
Consultoria e Desenvolvimento PRIOU: CNEC / Hector Vigliecca. Desenhos: Valandro Keating. Maquetes: Kenji Maquetes.

sobre o autor

José Geraldo Martins de Oliveira, formado pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo é arquiteto efetivo da Prefeitura do Município de São Paulo, atuando na Secretaria Municipal de Planejamento na qual coordena o projeto da Operação Urbana Carandiru – Vila Maria. É também professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Anhembi Morumbi.

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O padrão territorial de Goiânia:

um olhar sobre o processo de formação de sua estrutura urbana (1)

Maria das Mercedes Brandão de Oliveira

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