Através das análises de dados secundários objetivos, os pesquisadores trazem à luz uma questão frontal: considerando que, de um lado, o mercado imobiliário privado do segmento habitacional denominado econômico tem dinâmica própria e se desenvolve sobre regulação privada específica e, ainda, se desenvolve sobre uma demanda comercial crescente, posto o déficit habitacional atual. De outro, o Estado prevê uma arrecadação tributária sobre uma produção privada que não existe e nunca existirá no atual cenário.

Ou seja, se o Estado abrir mão dessa tributação que já não arrecadaria de qualquer forma, o segmento privado poderia ter um ambiente de viabilização de empreendimentos por valores mais baixos e poderia corroborar com o próprio Estado em sua função social por habitação.

Neste artigo analisamos a situação no Município de São Paulo, comparando a distribuição do déficit habitacional – 474 mil domicílios, segundo estimativa para o Plano Municipal de Habitação de 2016 (1) – por faixa de renda domiciliar com a produção formal de unidades, identificando quanto do déficit habitacional não é passível de absorção pelo mercado como demanda disponível – com renda e acesso – para os empreendimentos produzidos.

Em cerca de 60% destes domicílios a renda mensal não ultrapassa os três salários-mínimos sendo a única opção de atendimento a produção pública, incipiente frente às necessidades.

Entre os fatores que inviabilizam este acesso destaca-se a incompatibilidade entre capacidade efetiva de pagamento das famílias de menor renda e valores dos imóveis.

Nesse sentido, foi estudada a composição de custos de empreendimentos produzidos no município pela iniciativa privada e que se enquadram na categoria de Habitação de Interesse Social denominada como “faixa 1”, ou HIS 1, destinadas ao atendimento de famílias de renda de até três salários mínimos, conforme regulação desse município.

Considerando que esta parcela de famílias não compõe atualmente uma demanda para o mercado imobiliário e, portanto, a não incidência de impostos e taxas sobre a produção destinada a elas não acarreta renúncia de receita, estimamos com esta “não incidência” uma razoável redução do custo de produção e comercialização destas unidades habitacionais.

Concluímos que, mantidas as condições atuais de financiamento e subsídios para HIS, com a redução dos custos parte destas famílias, que hoje estão excluídas do mercado formal, passariam a compor demanda disponível – com renda e acesso – e com maiores possibilidades de solução de sua necessidade de moradia.

Observamos ainda que a eficácia de uma política deste tipo só seria garantida mediante monitoramento e controle efetivo da situação socioeconômica dos beneficiários finais dos imóveis produzidos sem incidência de impostos e taxas, assim como, articulação entre diferentes esferas de governo para alcançar a redução máxima do custo de produção.

Metodologia

Plano Municipal de Habitação de São Paulo: caderno para discussão pública, detalhe da capa, publicação da Sehab/PMSP, 2016

Sob o ponto de vista metodológico, os pesquisadores adotaram amostragem de dados e método utilizados pelo mercado imobiliário convencional, de modo a criar uma demonstração objetiva de comprovação da hipótese aqui apresentada que pode ser lida não só pelo meio acadêmico, mas pelo setor produtivo do segmento.

De partida, tomamos como amostragem a produção imobiliária privada vertical concebida no Município de São Paulo, em função da escala produtiva e também pela similaridade dos pesquisadores com essa praça territorial, além da disponibilidade de acesso aos dados secundários úteis para a pauta deste artigo.

Com o entendimento dos dados de oferta dentro desse recorte territorial, analisamos outros dois aspectos da produção imobiliária voltada para o atendimento das famílias de menor renda, no âmbito do Programa Casa Verde Amarela – antigo Programa Minha Casa, Minha Vida –, a saber: a demanda e o impacto da tributação no valor final das unidades.

Sobre a oferta gerada por esse segmento para esse perfil produtivo, os pesquisadores filtraram as unidades produzidas listadas na Embraesp, entre os anos de 2014 e 2021 (2).

Dessas unidades, identificamos e catalogamos todas as unidades financiadas pela Caixa Econômica Federal e/ou concebidas no modelo de uso residencial de HIS, dentro dos parâmetros desse município.

Sobre a demanda, na ausência de dados atualizados do censo demográfico oficial, os pesquisadores estimaram os números dentro da base de micro dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua para o primeiro semestre de 2021 e 2022 (3), considerando-se ainda o déficit – que caracteriza uma demanda acumulada – estimado na proposta do Plano Municipal de Habitação de 2016.

Sobre o impacto da tributação no valor final das unidades, os pesquisadores utilizaram um método empírico de análise.

Um dos pesquisadores – por operar no segmento – analisou o resultado de diversos empreendimentos reais – concebidos nesse mesmo recorte territorial, temporal e de perfil produtivo –, através dos fechamentos e balanços contábeis de cada empreendimento, através de suas Sociedades de Propósito Específico – SPEs, gerando valores e percentuais médios com base em perfis desse segmento, estabelecendo médias dos pesos tributários de cada operação com relação seus Valores Gerais de Vendas – VGVs, sempre ancorado em números reais e estáticos. Nunca estimados ou projetados no tempo.

Os resultados levantados e comparados, além das propostas dos pesquisadores serão apresentados a seguir.

Dados

Plano Municipal de Habitação de São Paulo: caderno para discussão pública, detalhe da capa, publicação da Sehab/PMSP, 2016

a) sobre a demanda

O déficit habitacional é entendido como o número de moradias que devem ser viabilizadas para o enfrentamento das condições de precariedade habitacional, incluindo domicílios precários, coabitação indesejada, ônus mensal importante direcionado ao aluguel dessas famílias com renda de até três salários-mínimos.

Segundo dados da Fundação João Pinheiro (4), o total de domicílios que compõe o déficit habitacional do Brasil em 2019 totalizava quase 6 milhões de domicílios concentrados principalmente nas regiões Sudeste (39%) e Nordeste (30%).

Apenas a Região Metropolitana de São Paulo concentrou entre, 2016 e 2019, em torno de10% do déficit do país, totalizando mais de 590 mil domicílios nesta situação em 2019.

Tabela 1 – Déficit Habitacional na Região Metropolitana de São Paulo, 2016 a 2019 Fundação João Pinheiro, 2021

Não é insólito afirmar que o atual maior município do Brasil também detém em si uma fração consistente do déficit habitacional do país.

Em 2010, São Paulo concentrava 474.341 domicílios que, segundo dados da Secretaria de Habitação da Prefeitura do Município de São Paulo (5), representava 13% do total de domicílios particulares permanentes naquela data.

Este déficit concentrava-se nos domicílios com menor renda, os que não possuem rendimento ou renda mensal de até três salários-mínimos compõem quase 60% do déficit.

Tabela 2 – Déficit Habitacional no Município de São Paulo, 2010 Prefeitura Municipal de São Paulo – PMSP, 2016

Além desse significativo número de famílias de menor renda que compõe o déficit podemos observar o impacto que o acréscimo de domicílios de menor renda tem na demanda por novas moradias.

A compilação dos dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua para o primeiro semestre de 2021 e 2022 (6) mostra no ano houve um acréscimo de 193,2 mil domicílios e que o percentual desses com renda mensal de até três salários-mínimos era de 55%, em 2021, e 54%, em 2022.

Tabela 3 – Acréscimo de domicílios no Município de São Paulo, 2021 a 2022 Prefeitura Municipal de São Paulo – PMSP, 2016; Microdados da PNAD Contínua para o 1º trimestre, IBGE, 2021 e 2022

A Tabela 3 demonstra que, considerando que o acréscimo de domicílios, assim como o déficit habitacional, distribuiu-se por faixa de renda domiciliar de modo semelhante ao observado em 2022.

b) sobre a oferta

Em contraponto, o levantamento de unidades residenciais lançadas durante o ano de 2021 no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e atualmente denominado Casa Verde e Amarela nos demonstra outros números, em escala nacional.

Tabela 4 – Oferta de imóveis no Município de São Paulo, 2021 Lançamentos Embraesp 2021

c. sobre a tributação do segmento

Como forma de demonstrar numericamente a hipótese apresentada, os autores consultaram o resultado de sete empreendimentos imobiliários de Habitação de Interesse Social – HIS desenvolvidos e entregues no município de São Paulo.

A Tabela 5 trás uma média dos percentuais apurados por esses empreendimentos concluídos, aproximando os valores da realidade aplicada pelo mercado privado.

Tabela 5 – Síntese média da apuração contábil de investimentos, despesas e resultados de 7 empreendimentos imobiliários de HIS desenvolvidos e entregues no município de São Paulo Elaborado pelos autores através do levantamento de dados de empresas privada

Na coluna de “% relativo à Receita apurada”, foram elencadas as despesas em seis centros de custos: a) comissão de vendas; b) Regime Especial de Tributação – RET (impostos relativos à receita e empreendimento com patrimônio de afetação); c) valor da terra (na equação, seja em permuta, dinheiro ou forma híbrida, além das despesas relativas à sua manutenção e acréscimo de potencial construtivo); d) custos de desenvolvimento (como projetistas e jurídico, por exemplo); e) custo da obra; e, enfim, f) lucro apurado. O total entre eles é de 100% da receita total do empreendimento.

Na coluna “% de Tributação” são indicados, em média, qual o peso percentual tributário de cada centro de custo acima relacionado.

E, por fim, na coluna “% da Tributação Apurada com relação à Receita Total” são sintetizados os percentuais que as relativas tributações apontadas na coluna anterior com relação à Receita (VGV) Total.

A análise numérica nos aponta que há uma tributação de 16,48%, em média dos empreendimentos HIS aqui analisados. Pragmaticamente, se esse percentual fosse abatido do valor final das unidades na comercialização, poderia incluir uma fração importante do déficit habitacional dentro do mercado consumidor de imóveis residenciais concebidos para esse perfil.

Análise

Plano Municipal de Habitação de São Paulo: caderno para discussão pública, detalhe da capa, publicação da Sehab/PMSP, 2016

Como podemos observar há um evidente “descolamento” entre a distribuição das necessidades de moradia – 67% do déficit acumulado e 63% dos novos domicílios com renda de até quatro salários-mínimos – e a produção no âmbito do programa – apenas 16% das unidades passíveis de aquisição por famílias com renda de até quatro salários-mínimos.

Esta situação fica clara quando observamos o gráfico que compara a estimativa demanda por acréscimo anual de domicílios e as unidades lançadas no ano de 2021.

Tabela 6 – Oferta x demanda, valores praticados no Município de São Paulo, 2021 Elaborado pelos autores Lançamentos Embraesp 2021; Micro dados da PNAD Contínua para o 1º trimestre, IBGE, 2021 e 2022

Neste cenário o potencial de atendimento das famílias com renda entre 2,0 e 3,5 salários-mínimos pelas novas unidades lançadas é de apenas 4%.

O impacto da tributação como já mencionado pode ser significativo para inclusão no mercado de famílias de menor renda. Com uma redução no preço final em torno de 16,48% parte significativa da produção poderia ser absorvida por domicílios de menor renda como mostra a figura a seguir, com a produção de novas unidades podendo atingir até 20% dos novos domicílios com renda entre 2,0 e 3,5.

Tabela 7 – Oferta x demanda, valores praticados com redução de tributos no Município de São Paulo, em 2021 Elaborado pelos autores Lançamentos Embraesp 2021; Micro dados da PNAD Contínua para o 1º trimestre, IBGE, 2021 e 2022

Se considerarmos ainda o número de famílias do déficit nessa faixa de renda, essa possibilidade de ampliação do acesso de famílias com menor renda a unidades habitacionais compatíveis com sua capacidade de financiamento ganha ainda mais relevância.

Considerações

Considerando que esta parcela de famílias não compõe atualmente uma demanda para o mercado imobiliário e, portanto, a não incidência de impostos e taxas sobre a produção destinada a elas não acarreta renúncia de receita estimamos, com esta não incidência uma razoável redução do custo de produção e comercialização das unidades habitacionais.

Concluímos que, mantidas as condições atuais de financiamento e subsídios para HIS, com a redução dos custos parte destas famílias, que hoje estão excluídas do mercado formal, passariam a compor demanda disponível – com renda e acesso – e com maiores possibilidades de solução de sua necessidade de moradia, como mostra o quadro a seguir.

Tabela 8 – Quadro de possibilidade de absorção de unidades lançadas pelos novos domicílios

É importante ressaltar que nas atuais condições de financiamento e subsídios do programa, sem redução de tributos, o mercado vem mostrando clara capacidade de atendimento das famílias com renda a partir de 3,5 salários-mínimos. Portanto o esperado é que a o lançamento de unidades para as famílias de maior renda, no âmbito do programa, tenda a continuar estável.

Nesta hipótese haveria estímulo para garantir uma nova demanda composta pelas famílias com renda de até 3,5 salários-mínimos – imóveis de até 197 mil reais com redução da tributação, sem prejuízo da oferta de unidades a partir de 197 mil reais sem redução de tributação, que em 2021 foi de 9.764 unidades.

Observamos ainda que a eficácia de uma política deste tipo só seria garantida mediante monitoramento e controle efetivo da situação socioeconômica dos beneficiários finais dos imóveis produzidos sem incidência de impostos e taxas, assim como, articulação entre diferentes esferas de governo para alcançar a redução máxima do custo de produção.

Plano Municipal de Habitação de São Paulo: caderno para discussão pública, capa, publicação da Sehab/PMSP, 2016

notas

1
SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO. Plano Municipal de Habitação de São Paulo: caderno para discussão pública. São Paulo, Prefeitura Municipal de São Paulo, 2016 <https://bitlybr.com/MmWr>.

2
EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio. Dados gerados em maio de 2022 <https://embraesp.com.br>.

3
IBGE. Microdados da pesquisa nacional por amostra de domicílios – PNAD Contínua – primeiro trimestre de 2021. Brasília, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, 2021 <https://bitlybr.com/vNHt>.

4
FJP. Déficit habitacional no Brasil – 2016-2019. Belo Horizonte, Fundação João Pinheiro, 2021 <https://bitlybr.com/tTuy>.

5
SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO. Plano Municipal de Habitação de São Paulo: caderno para discussão pública (op. cit.).

6
IBGE. Microdados da pesquisa nacional por amostra de domicílios – PNAD Contínua – primeiro trimestre de 2021. (op. cit.); IBGE. Microdados da pesquisa nacional por amostra de domicílios – PNAD Contínua – primeiro trimestre de 2022. Brasília, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, 2022 <https://bitlybr.com/QCeJ>.

sobre os autores

João Fernando Pires Meyer é arquiteto e urbanista (Unisantos, 1979); mestre (2000), doutor (2008) e professor da FAU USP, onde é pesquisador e ex-coordenador do grupo de pesquisa Processo de Produção do Espaço Construído. Parecerista da Fapesp, ex-presidente e conselheiro deliberativo Vitalício da Latin American Real Estate Society e ex-professor da Unisantos, Belas Artes, Unip e Fupam. Foi consultor de empresas e investidores no desenvolvimento de projetos imobiliários e presidente do IAB NBS.

Hugo Louro e Silva é arquiteto e urbanista, mestre e doutor pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Superintendente de Gestão Operacional da Diretoria de Programas de Fomento Habitacional na Cohab SP e professor convidado no programa de pós-graduação lato sensu da Universidade Presbiteriana Mackenzie nas disciplinas de Empreendimentos Imobiliários Residenciais e Comerciais e Incorporação Imobiliária.

Ângela Luppi Barbon é arquiteta e urbanista (FAU USP), mestre em Urbanismo (PUC Campinas) e doutora pela FAU USP na área de concentração Habitat. Foi Superintendente Social e Diretora Comercial e Social na Cohab SP e analista de Desenvolvimento Social e Urbano na CDHU. Ex-professora da Universidade São Francisco e da Fupam. Sócio proprietária da Coletivo GCPS Ltda.