Por que fazer

1. A população das áreas centrais da cidade tem decrescido progressivamente desde a década de 1970. A população tem crescido mais nas regiões periféricas sem adequadas infra-estrutura e condições adequadas de moradia. A Orla Ferroviária e o território da Diagonal Sul apresentam a última oportunidade de construção de um território metropolitano; sua reinvenção é urgente.

2. A tese é do reaproveitamento dos vazios urbanos centrais como contraponto a expansão periférica: adensamento populacional e de atividades onde há infra-estrutura e localização central. Cidade mais compacta = cidade mais sustentável.3. As intervenções exitosas no exterior têm nos mostrado possibilidades de enfrentamento de problemas comuns às grandes metrópoles pós-industriais, principalmente no reaproveitamento sustentado dos seus vazios urbanos. Atividades econômicas, voltadas para os setores da informação e comunicação, mas vinculadas à vocação do território, com novos valores locacionais, aliados a políticas de desenvolvimento econômico e urbano local e a gestão urbana eficiente, podem contribuir para a redução do quadro de esvaziamento produtivo de áreas centrais a partir da re-utilização dos espaços vagos, combatendo a perda de vitalidade do tecido urbano. Ou seja: promove-se o desejável redesenvolvimento urbano sustentável.

O que fazer

• Operar nas áreas abandonadas (wastelands e brownfields) e utilizar o potencial dos vazios urbanos centrais.
• As infra-estruturas existentes devem apoiar o re-desenvolvimento das novas áreas metropolitanas.
• Os fragmentos do território esgarçado podem articular uma nova "cidade dentro da cidade".
• Os projetos urbanos contemporâneos devem operar com estratégias dinâmicas e flexíveis.
• O desafio da arquitetura contemporânea é trabalhar nas cidades existentes, em vez de sua substituição/negação.

Como fazer (2)

• A criação de uma agência de desenvolvimento local para operar e gerir as intervenções na Diagonal Sul.
• A implantação de uma parceria público-privado que permita a continuidade de um projeto urbano para a reorganização dos territórios obsoletos ao longo da Operação urbana Diagonal Sul.
• Atração de investimentos dos agentes imobiliários para o desenvolvimento de um novo bairro sustentável.

Dimensões urbanas integradas e balanceadas

O novo território é uma oportunidade única para desenvolver uma estratégia inovadora de intervenção urbana que contemple de modo equilibrado as dimensões de concepção/design e processos/mecanismos.

Compactação urbana

Em oposição à baixa densidade existente nestas áreas propõe-se a intensificação, alta densidade e usos mistos. O modelo de desenvolvimento da cidade compacta tem um potencial para alcançar uma maior sustentabilidade. Altas densidades são desejáveis nos territórios centrais com potencial de crescimento. Cidades com bons sistemas de transportes público, alta densidade e sem expansão desmedida possuem menores níveis de emissões de gases de estufa per capita.

Reabilitação de infraestruturas

A reutilização das infra-estruturas existentes é mais sustentável do que a criação de novas redes infra-estruturais. Incentivar deslocamentos menores diminuindo a necessidade de mobilidade e priorizando o uso de recursos públicos e de sistemas de transporte coletivo se complementa à reativação do território dotado de sistemas de abastecimento de água, esgoto e energia.

Diversidade sócio-espacial

Mecanismos específicos de incentivos fiscais podem ser desenvolvidos para deter o declínio da fábrica urbana em antigos territórios industriais, encorajando novos desenvolvimentos e incluindo a combinação de uma vasta gama de utilização do solo, em equilíbrio com seu entorno.

Diversidade sócio-espacial

Reinventar o padrão de coexistência territorial da metrópole: a sócio-diversidade urbana que faz a beleza de viver numa cidade precisa ser urgentemente resgatada no modus vivendi dos paulistanos. A cidade sustentável é uma estrutura de vida rica que mistura diversas funções e padrões sociais (nós gostamos das cidades européias porque são diversificadas e cheias de vida urbana, sem condomínios fechados segregados ou subúrbios isolados/segregados; a classe média paulistana precisa de mais Higienópolis e menos Morumbis, mais avenidas Paulistas e menos Berrinis).

Uma cidade dentro da cidade – objetivos

• Criar nova qualidade em espaços públicos.
• Propor joint-ventures entre poder público e o setor privado para estimular a limpeza das áreas contaminadas (brownfields).
• Promover a construção de equipamentos públicos de significado simbólico para a região e de intenso uso social.
  
• Promover inclusão social e uma cidade de território mais democrático, cujo uso solo seja de todos.
• Aumentar os investimentos públicos (municipal, estadual e federal).
• Atrair e articular investimentos público, privado e institucional.
  
• Assegurar a sustentabilidade de todas as ações integradas (organizacional e financeira).
• Gerar um padrão global includente de regeneração urbana.
• Reabilitar os dois principais elementos de estruturação urbana: rio/águas e linha férrea.
• Propor novas configurações no uso do espaço.
• Solicitar a criação de novas soluções para a geração de emprego e renda.
• Dinamizar os ativos urbanos da área.
• Melhorar as condições de circulação e de distribuição de bens e serviços.
• Gerar regras claras na gestão urbana do território novo.
• Gerar segurança jurídica institucional que permita aos diversos players desenvolverem seus papéis do desenvolvimento urbano.

A negociação possível

• Plano Diretor Estratégico 2002 – 2012.
• Legislação específica pode e deve ser rapidamente desenvolvida para a implementação efetiva da Operação Urbana Diagonal Sul.
• O Estatuto da Cidade alinhava possibilidades para o disparo da intervenção urbana: o instrumento mais importante é o da Concessão Urbanística com clara oportunidade de chamar-se a participação do setor privado, junto ao setor público, no desenvolvimento e projetos urbanos.
• Há uma pauta: as intervenções urbanas são uma urgência na reinvenção da cidade e a sociedade civil tem levantado o tema; discussão e negociação com a administração pública, o mundo acadêmico e o setor privado têm se desenvolvido ao longo de 2008.(3)
• Integração com um desejável e necessário planejamento metropolitano.

Os potenciais retornos para a cidade

Receitas fiscais anuais previstas:

• IPTU (imposto predial): R$ 75 milhões.
• Novos empregos e novo moradores (IR e outros): R$ 120 milhões.
• ISS: R$ 140 milhões.
• Aumento de produtividade de indústrias transferidas: R$ 75 milhões. Total: R$ 410 milhões.
  
• Receitas fiscais da fase de construção/desenvolvimento do PU: R$ 150 milhões.
• Vendas de CEPAC´s: R$ 500 milhões.

Faseamento

Fase 1: O Hub Linear [Diagonal Sul: 21,30 km2]

• Consolidação da rede das estruturas urbanas
• O rio: reintegração cidade-água
• O parque linear: reintegração cidade-verde
• A mobilidade: modernização das linhas da CPTM e suas estações e da rede de acessibilidade/mobilidade integradas
• Definição das regras para a recuperação/remediação dos terrenos contaminados
• Implantação das áreas de moradia de interesse social (ZEIS)

Fase 2: Uma Nova Cidade dentro da Cidade [9 km2]

• Integração dos sistemas de transporte público: linhas da CPTM e Expresso Tiradentes
• Duas estações modernizadas
• Uma nova borda urbana: parque linear e águas
• Nova dinâmica nos blocos urbanos de habitação com uso misto e embasamento fluído

Fase 3: Área-Modelo [Bairro Novo: 1.5 km2]

• O novo bairro: um modelo sustentável de cidade emerge

Masterplan - elementos estratégicosEixo infra-estrutural

• Hub de mobilidade
• Marquise: embasamento de eventos
• Verticalização: serviços sobre embasamento coletivo

Gradiente verde

• Parque linear
• Parque central
• Gradiente verde: blocos urbanos e ruas

Gradiente águas

• Parque linear
• Rede de canais e espelhos d'água

Atividades

• Habitação coletiva
• Serviços
• Comércio
• Lazer
• Cluster economia criativa/IT

“Algumas cidades vão organizar uma infra-estrutura mais eficiente do que outras. Saberão equilibrar interesses públicos e privados; descobrirão que tipo de incentivo leva à perseverança e ao crescimento; encontrarão formas de aproveitar ao máximo a relação entre água, eletricidade e transporte. Essas serão as cidades da oportunidade, cidades que muitos vão escolher para viver e trabalhar. Serão centros de crescimento e inovação para as empresas dos próximos cem anos, para companhias que souberem enxergar longe. E se transformarão em imãs para a humanidade, sustentados pelos alicerces de uma infra-estrutura de qualidade - alicerces que quase sempre passam despercebidos, a não ser quando não funcionam.”(4)Notas1
A proposta urbanística é de autoria de Carlos Leite (FAU-Mackenzie), Bernd Rieger (Rieger Reurbanzição) e Eduardo Della Manna (Secovi-SP). O trabalho complementa a parte conceitual desenvolvida por Nadia Somekh e Carlos Leite (Implementing Urban Change). Ambos trabalhos foram desenvolvidos para o Urban Age South America 2008 sob patrocínio da London School of Economics.(cleite@educatorium.com).

2
Ver Somekh, N. & Leite, C. Implementing Urban Change.

3
Deve-se ressaltar a importância deste trabalho desenvolvido em rara e rica oportunidade juntando setores da academia, do setor produtivo privado e agentes públicos ao longo de oito meses para se consolidar um modelo estratégico de intervenção na Operação Urbana Diagonal Sul.

4
Viren Doshi, Gary Schulman e Daniel Gabaldon. Lights! Water! Motion! Resilience Report, STRATÉGIA+Business. Booz & Company, abril de 2007.

ficha técnica

Autores

Carlos Leite (FAU-Mackenzie)
Bernd Rieger (Rieger Reurbanização)
Eduardo Della Manna (Secovi-SP)

Consultores

Cláudio Bernardes (Secovi-SP), Viabilidade
João Crestana (Secovi-SP), Viabilidade
Joerg Spangenberg (FAUUSP/Bauhaus), Desenvolvimento Sustentável
Lourenço Gimenez (FGMF), Mobilidade
Thiago Duarte (Obra), Desenho Urbano
João Paulo Daolio (Obra), Desenho Urbano