Após o desabamento da torre de vidro, reapareceu uma tese que vem se tornando um mito: o déficit habitacional de 6,35 milhões de unidades seria equacionado ou atenuado se os domicílios vagos existentes no país – 6,1 milhões, segundo o censo de 2010 – fossem utilizados.

“Temos mais casa sem gente do que gente sem casa” é uma afirmação recorrente que vem sendo repetida por lideranças do movimento de moradia, por jornalistas e, até mesmo, por especialistas.

Essa aparente paridade entre déficit e vacância gera um bom discurso, uma crítica genérica à “especulação imobiliária” e a ilusão de que o problema habitacional poderia ser resolvido com facilidade.

Uma análise apurada, no entanto, mostra outra realidade. Parte significativa dos domicílios vagos se localiza onde não há déficit. Sem a zona rural, o número de domicílios vagos cai para 4,7 milhões.

Como mostraram Balbim e Nadalim, do Ipea, as mais altas taxas de vacância estão em municípios estagnados do interior, sobretudo, do Nordeste e do norte de Minas. Cerca de 22% dos municípios perderam população na década passada. São cidades onde há casas vazias porque inexiste demanda.

Ainda assim, a taxa de vacância (relação entre os domicílios vagos e o total) no Brasil urbano é de 8,2%. O número fica pouco acima da taxa de vacância natural, percentual necessário para o funcionamento “natural” do mercado, situada entre 5% e 6,5% (1). Abaixo dessa porcentagem, existiria escassez de moradias para compra ou aluguel, com forte elevação dos preços.

Pesquisa de Daniela Veiga, da UFBa, em Salvador, revelou que um quarto dos domicílios classificados pelo censo do IBGE como vagos estava sem condições de habitabilidade, o que dificultava sua utilização (2).

Em São Paulo, mudanças relevantes ocorreram na última década: a taxa de vacância caiu de 14% em 2000 para 7,5% em 2010, ficando próxima do nível “natural”. O número absoluto de 293 mil domicílios vagos pode parecer elevado para o cidadão comum, mas, em termos relativos, ele está próximo do nível ideal.

No centro, depois de alcançar níveis elevados em 2000 (na Sé, a taxa chegou a 39%!), a desocupação vem caindo. Em 2010, nos dez distritos centrais, a taxa ficou em 10,3%, ainda acima da média. O poder público precisa agir, notificando os proprietários a darem função social, cobrando IPTU progressivo e facilitando o retrofit.

Devem-se reabilitar edifícios vazios, mas não é a ocupação de domicílios vagos que equacionará o déficit. O desafio exige política fundiária e habitacional, combatendo a especulação com terrenos ociosos e investindo em programas de produção de moradias adequados à realidade do país.

notas

NE – publicação original: BONDUKI, Nabil. O mito das casas sem gente não resolverá o problema da gente sem casa. Folha de S. Paulo, 15 mai. 2018 <https://www1.folha.uol.com.br/colunas/nabil-bonduki/2018/05/o-mito-das-casas-sem-gente-nao-resolvera-o-problema-da-gente-sem-casa.shtml?utm_source=whatsapp&utm_medium=social&utm_campaign=compwa>.

1
BELSKY, Eric S. A Rental Vacancy rates: a policy primer. Housing Policy Debate, n. 3, 1992, p. 793-813; JUD, G. Donald; FREW, James. Atypicality and the natural vacancy. Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. n. 18, 1990 <https://onlinelibrary.wiley.com/doi/pdf/10.1111/1540-6229.00523>.

2
VEIGA, Daniela Andrade Monteiro. Domicílios sem moradores – moradores sem domicílios. Um estudo sobre domicílios vagos em Salvador como subsídio para políticas habitacionais. Dissertação de mestrado. Orientadora Angela Maria Gordilho Souza. Salvador, Faculdade de Arquitetura UFBa, 2008.

sobre o autor

Nabil Bondunki, arquiteto, mestre, doutor e livre docente pela FAU USP, onde é professor titular de Planejamento Urbano. Foi Superintendente de Habitação Popular (1989-1992), vereador (2001-2004; 2013-2016), relator do Plano Diretor (2002 e 2014), secretário de Cultura da cidade de São Paulo (2015-2016). Foi Secretário de Recursos Hídricos e Ambiente Urbano do Ministério do Meio Ambiente (2011-2012).