Mapa de zoneamento da área central da cidade de São Paulo
[fonte: SEMPLA]

Marcelo Corti: Alguns especialistas dizem que na Argentina os investidores imobiliários podem e devem aceitar estes mecanismos porque afinal eles têm que pagar para obter melhores standards de edificação: pagam na forma de subornos e por isso prefiriram pagar legalmente.

Jorge Wilheim: Bem, com estes mecanismos o suborno caiu muitíssimo. Eu não posso afirmar que não haja subornos em São Paulo, mas em todo caso estão em um nível muito pequeno. Esta foi uma mudança muito grande, porque Marta Suplicy assumiu a prefeitura depois de um governo aonde o suborno era cotidiano, estava em todos os jornais. Muitos vereadores perderam o cargo e dois deles estão presos. O suborno estava totalmente organizado, desde os fiscais até os vereadores. Isto já não existe mais como sistema, possivelmente exista ainda algum, mas como fato isolado.

Imediatamente depois de sancionar o Plano, tínhamos que fazer outra lei, que é a do zoneamento, e junto com isto 31 planos para cada uma das subprefeituras. Foi um trabalho imenso, porque as subprefeituras não tinham quadros, não contavam com pessoal técnico. Através da Secretaria de Planejamento tivemos que ajudar muito e chamamos a todas as universidades que quiseram participar para ajudar também, elegendo em qual subprefeitura queriam trabalhar. Algumas aceitaram e em outros casos profissionais foram contratados. Para isso contávamos com alguns recursos, que foram distribuídos entre os subprefeitos. Estava te dizendo que essa lei de zoneamento foi outra luta. Para você ter uma idéia, nós tivemos em 2 ou 3 dias uma ou duas páginas inteiras dos jornais cheias de notícias sobre "o desastre que vai a ser a aprovação do Plano: vamos perder isto, vamos perder aquilo", às quais nós respondíamos com outra página aonde replicávamos que "somente vai perder quem pensa que o que existe está bom". Era uma luta muito forte e se não fosse pelo apoio e a visão da prefeita sobre a importância de se ganhar essa luta, não teríamos ganhado.

MC: Para aprovar um plano é necessário uma convição e uma liderança muito forte.

JW: Em nosso caso havia muita convicção de que estávamos fazendo algo sério, e tratávamos de fazer um plano novo depois de 30 anos. Isso era muito importante: a prefeita queria deixar para São Paulo um novo Plano.

MC: E que balanço você faz destes dois anos?

JW: Eu creio que o mais importante é que a sociedade e inclusive os empresários aceitaram as regras da lei. Lutaram até o final e nós tivemos que ceder algo. Quem negociava era a Câmara de Vereadores, aonde se fazia a revisão final, e eu sabia que em alguns casos teríamos que ceder, mas ceder "até aqui", dentro do que esperávamos. Mesmo que nunca seja perfeita, a lei é a lei; os projetos novos estão entrando, já temos alguns milhões de reais que entraram no fundo, neste mês teremos uma reunião para saber no que a prefeita quer que se use este dinheiro. O mecanismo começou a funcionar, neste sentido é um grande êxito, e a isto tenemos que agregar outro mecanismo que está no plano mas que estamos desenvolvendo agora: as Operações Urbanas. As Operações Urbanas são, depois dos planos, visões de uma região que não é pequena, porque pode ter 600 hectares, 2000 hectares. São regiões de planificação mais detalhada, aonde se quer fazer aquela acupuntura da qual falava Jaime Lerner em seu livro. Com elas se quer impulsionar e realizar novos desenvolvimentos. Na semana passada eu apresentei os planos de 4 novas operações urbanas, e creio que estas operações levantam inclusive a consciência do mercado para novas oportunidades: "a estação de ônibus vai estar aqui, lá vão fazer uma nova entrada até a cidade, isto vai se valorizar, temos que implantar um edifício..." São novas oportunidades que surgem de uma decisão urbanística e de uma iniciativa da Municipalidade. É um fato novo, pois a iniciativa de aonde levar o mercado era sempre dos corretores imobiliários, dos brokers, e geralmente concentrava todos os desenvolvimentos em ruas que não soportavam esse aumento de tráfego, e matava os bairros, porque depois o investidor buscava outro lugar quando aquela área já não lhe interesava mais. Esta é a primeira vez que a Municipalidade toma a iniciativa desta planificação, e para isso serve o Plano: para dar orientação não somente ao poder público, mas também ao setor privado, aos agentes econômicos e aos cidadãos. Esse é o sentido do plano. Outra coisa também importante é que nós sempre trabalhamos no Plano em dois níveis: em longo prazo de 10 anos (por isso o plano se chama diretor) e em curto prazo, que recebe o nome de Plano Diretor Estratégico. Nós não fizemos destas duas palavras uma antinomia nem um debate acadêmico, como se faz muitas vezes nas universidades. Há a necessidade de se colocar em ação um processo de mudança e para isso há uma estratégia, ou ações estratégicas. Todas as ações estratégicas podem ser mudadas a cada 4 anos, mas a direção do plano tem 10 anos. Agora estamos propondo as operações urbanas, e nelas há que considerar 3 pontos que são muito dependentes um do outro: primeiro, a distinção entre os dois níveis de coeficientes, porque ela nos permite cobrar a outorga onerosa; segundo, quando isto é realizado em uma operação urbana, o gasto desse fundo pode ser feito somente dentro do perímetro da operação; terceiro, nós tenemos feito o cálculo do stock máximo de terra, que não pode ser superado, mas dentro destes limites vendemos os certificados de potencial construtivo em leilão, e temos que fazer algumas obras públicas dentro da operação urbana para que o mercado "venha" e comece a construir. Nós calculamos quanto dinheiro necessitamos e colocamos em leilão a venda destes direitos de construção adicional; com isso obtemos todo esse dinheiro que está fora do orçamento. Estes são mecanismos próprios, que surgiram do Plano e que estão funcinando. O processo já está em marcha faz um ano e agora começa a ter resultados.

Mapa com Subprefeituras de São Paulo. Lei Municipal nº 13.264, de 2 de janeiro de 2002
[fonte: SEMPLA]