Recentemente uma lei municipal específica, aprovada pela Câmara de Vereadores, autorizou a utilização do mecanismo de transferência do direito de construir no intuito de preservar parte de um edifício colonial, de valor histórico e arquitetônico.
Este instrumento urbanístico já estava previsto no Plano Diretor do município, aprovado em 2000, inserindo-se na Seção I do Capítulo V, que trata da Operação Urbana.
A proposição do uso deste dispositivo foi resultado do trabalho do Conselho da Cultura e do Patrimônio Cultural e Ambiental do Município, que vem orientando suas ações e discussões no sentido de tornar efetiva a preservação de imóveis de valor histórico, artístico e arquitetônico que, nos últimos anos, vêm passando por um processo de demolições sucessivas e sem critério. De fato, muitos imóveis representativos da história da cidade já foram demolidos, perdendo-se vários conjuntos edificados, tendo em vista a impotência das ações públicas perante a avidez do mercado imobiliário.
Embora seja uma cidade de médio porte (possui atualmente cerca de 80.000 habitantes), a dinâmica imobiliária em Viçosa é muito intensa. Os lotes nas áreas centrais chegam a assumir valores de mercado inacreditáveis para uma cidade de interior. A falta de lotes vazios no centro aliada ao próprio padrão fundiário típico de cidades do final do século XVIII, cujos lotes são muito estreitos e profundos, tornam muito baixa a oferta de terrenos e elevam sobremaneira o preço do metro quadrado. Com isso, aumenta a pressão sobre os imóveis de valor histórico localizados no centro e nas suas imediações.
A Lei de Uso e Ocupação do Solo, aprovada em 2001, é bastante restritiva quanto aos índices urbanísticos, aumentando a pressão sobre a derrubada de imóveis contíguos, visando ao aumento da área de terreno e, conseqüentemente, da área máxima a ser construída e ocupada.
Conscientes das dificuldades de lutar contra as forças do mercado imobiliário, os membros do Conselho de Cultura e do Patrimônio Cultural e Ambiental têm apostado na tese de que apenas mediante a adoção de instrumentos urbanísticos que permitam uma flexibilização e representem ganhos para as partes envolvidas, será possível preservar o que resta da memória e da história da cidade, contada através dos seus monumentos e edifícios representativos.
Nesse sentido, o momento para adoção de um mecanismo como a transferência do direito de construir não poderia ser mais oportuno, seja pela aprovação do Estatuto da Cidade, seja pela existência de uma legislação urbanística municipal restritiva, o que torna os incentivos construtivos bastante atraentes para o mercado imobiliário.
Com o intuito de iniciar a proposição de operações urbanas contendo como um dos instrumentos a transferência do direito de construir, após várias reuniões em que se discutiu sobre o instrumento e as suas possibilidades, os membros do Conselho iniciaram um processo de negociação e de informação à comunidade. A primeira etapa desse processo consistiu na apresentação desse instrumento urbanístico a representantes do setor imobiliário, visando captar a sua receptividade entre os setores envolvidos com a construção civil.
Posteriormente, foi proferida uma palestra na Câmara Municipal, com o objetivo de explicar como pode se dar a implementação de um instrumento como a transferência do direito de construir na preservação do patrimônio cultural e ambiental do município, suas vantagens, restrições e condições para implantação. A palestra teve também como objetivo chamar a atenção para o importante papel que cabe ao legislativo municipal na elaboração e aprovação de leis urbanísticas, cujos dispositivos inovadores requerem um empenho especial.
Essa palestra foi muito bem recebida entre os vereadores e demais presentes. Estavam lançadas as bases para a adoção do instrumento.
Algumas semanas depois a Câmara Municipal aprovou, sob indicação do Conselho de Cultura e Patrimônio Cultural e Ambiental, uma lei específica autorizando o uso da transferência do direito de construir para a preservação da fachada de um casarão colonial onde, no passado, havia funcionado o primeiro hospital da cidade.
Além das etapas mencionadas, esse processo incluiu também uma fase de negociações com os proprietários do imóvel, que já tinham em mãos o projeto arquitetônico de um edifício para o local. Após amplos debates com os proprietários e o arquiteto responsável pelo projeto, decidiu-se pela preservação de 1/3 do volume do edifício, de modo que se conservasse a fachada e parte do telhado colonial de 4 águas. O potencial construtivo decorrente da preservação foi utilizado no próprio terreno, gerando um ganho na área total construída.
Essa lei representa um passo muito importante na preservação do patrimônio viçosense. Por outro lado, abre novos espaços de discussão sobre o uso e a ocupação do solo no município, tendo em vista a necessidade de se avaliar, com muito critério, as áreas que serão objeto de recepção dos potenciais construtivos decorrentes do uso do instrumento proposto.
sobre o autor
Aline Werneck Barbosa de Carvalho é professora do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Viçosa e membro do Conselho de Cultura e Patrimônio Cultural e Ambiental do município.
