Operação financeira

Este quadro reflete através de seus números a ética do conceito de reconversão urbana, em resumo:

• Revalorização das infraestruturas.
• Reorganização dos fluxos.
• Revalorização do piso urbano.

Manejos para uma reconversão urbana

Manejo: manobras, astúcias, artimanhas da administração, direção, gestão de um empreendimento.

Considerações sobre o Manejo Urbano

• Trabalhar na cidade é, para nós, o manejo de compromissos pragmáticos e simbólicos, e jamais criar, como em épocas passadas, ações físicas com uma permanência ordenadora. É portanto, criar um palimpsesto, onde o impacto visual é reduzido a pequenos gestos caligráficos que, possivelmente, não durem muito tempo para a função a que estão sendo determinados, e onde apenas o valor arqueológico das infra-estruturas sobreviverá.
• Operações públicas realizadas em espaços públicos são, em geral, ações que pretendem induzir uma transformação em áreas privadas ao longo do tempo. Mas nada garante que estas transformações aconteçam na direção desejada.
• Ações efetivas do poder público sobre áreas privadas são motores de transformação, pois arriscam e demonstram que o planejado e desejado é realmente viável e vantajoso. Sem esta ação efetiva, fica-se aguardando o investimento privado que, às vezes, não deslancha. Ou seja, os proprietários asseguram valores da terra aguardando sempre alguém que arrisque e, se der certo, todos correm atrás!...e, na maioria das vezes, com o mesmo produto até saturar o mercado. Assim, a transformação desejada, principalmente no que concerne ao interesse coletivo, tem um futuro incerto (por mais vantagens legislativas que se ofereçam, abandonando a decisão, no melhor dos casos, ao raro bom senso do especulador).
• Somente uma operação simultânea sobre o território público e sobre o território privado – pode vir a concretizar uma ação urbanisticamente adequada, eficaz e que atenda aos interesses dos cidadãos.

A operação no território

1. Área pública

Os valores de memória e de identidade que cada bairro tem, formados no cadinho das misturas aleatórias, são características que não podem ser tratadas como trastes ou resíduos que se descartam com os tratores que, com o avanço da transformação da cidade, desterram de forma simples e autoritária, com a justificativa da modernidade redentora.

Não se propõe como valor a estagnação nostálgica da cidade, mas uma transformação ponderada, que considere a participação e os interesses dos proprietários, inclusive daqueles que não querem mudar, mas que também desejam melhorias e não aceitam a degradação.

A área do Largo da Batata carrega em sua identidade e em sua expressão metropolitana seu papel de lugar de intercâmbio, transbordo, circulação, mistura social e funcional, burburinho. É sobre esses valores urbanísticos, que consideramos preciosos, que se apóia a nossa proposta.

Intervenções:

1. Conversão da redes aéreas de energia elétrica para subterrânea.
2. Arborização para sombreamento, conforto ambiental, e para conferir identidade.
3. Iluminação para veículos, iluminação independente para pedestres, iluminação especifica para pontos de referência.
4. Pavimentação básica de qualidade, de acordo com as normas da Prefeitura.
5. Aplicação de todas as normas em benefício dos portadores de deficiência para tornar a área um exemplo de bairro com total acessibilidade.
6. Estacionamento no subsolo com seis acessos e saídas.
7. Construção de pontos de intercâmbio equipados “lanternas”.

Estacionamento na área do subsolo do Largo da Batata

Os empreendimentos na área da Operação Urbana Faria Lima – em função dos próprios estímulos que esta Operação oferece – vêm assumindo escalas cada vez maiores. Os chamados Pólos Geradores de Tráfego, ao mesmo tempo em que se multiplicam, vêm crescendo em tamanho. Numa mesma quadra podem se acumular vários Pólos Geradores, e o impacto resultante nas quadras e ao longo da avenida não é, obviamente, igual à somatória dos impactos individuais.

A somatória de exigências individualizadas de vagas de estacionamento e de contrapartidas para cada empreendimento, com base na área construída dos mesmos, não vem se mostrando eficaz no controle da utilização da estrutura viária implantada.

Propõe-se um estacionamento para absorver uma parcela dos veículos atraídos por esses empreendimentos, além de outras demandas por estacionamento do comércio, dos serviços, e dos transbordos futuros para transporte público do entorno, e para garantir uma maior fluidez do tráfego.

Esta estratégia visa, também, interferir no padrão urbanístico que vem caracterizando a área da Operação Urbana Faria Lima. Nesse sentido, objetiva-se:

• Reduzir o fluxo de veículos que acessam os edifícios.
• Reduzir as obrigações de vagas para estacionamento em cada empreendimento.
• Introduzir parâmetros de ocupação dos lotes através da formatação da aplicação dos índices exigidos pela legislação (ver intervenções indiretas no território privado).

Este estacionamento é concebido de forma a não resultar num elemento pontual gerador de tráfego. Ao conectar-se à rede viária através de seis acessos e saídas, permite garantir a fluidez apropriada para um equipamento desse porte. O subsolo é concebido como extensão do nível da rua e terá espaço para receber serviços de táxi, de ônibus especiais para os aeroportos e centros de compras, e serviços de vans.

Destacamos a experiência neste setor das parcerias com a iniciativa privada, ação que poderá reduzir a participação da Prefeitura, em benefício dos fundos para recuperação dos imóveis privados e habitação de interesse social.

O Estacionamento / estimativa do retorno e custos operativos

O Estacionamento em subsolo na área do Largo da Batata pode atingir em torno de 550 vagas para automóveis.

Projeção de faturamento bruto mensal para o total de 544 vagas. Considerando:

• Mensalista integral,
• Mensalista diurno ,
• Mensalista noturno,
• Avulsos / rotativos,
• Convênios com comércios da região,
• Publico de eventos culturais.

Lucros pelos serviços paralelos de: Lavagem , espaços de publicidade, e locações das lojas de conveniência (nas áreas dos acessos) – R$ 114.000,00 mensal

Consideramos com base a um funcionamento de 24 horas custo mensal de 3 orientadores, 2 responsáveis, pelos terminais CFTV, caixas, seguro e manobristas – R$ 5.600,00 mensais.

O custo dos equipamentos de segurança e controle automatizado de acesso e arrecadação por cartões magnéticos – R$ 540.000,00

Uma vez que as demandas se manifestem junto com a transformação da região, existe a possibilidade de novos subsolos com garagens em outros pontos sob a avenida Faria Lima. Obras que poderão ser realizadas sem ônus da prefeitura através de parcerias com a iniciativa privada.

Redes de Infraestrutura

Propõe-se converter toda a rede de distribuição de energia elétrica aérea para rede subterrânea, do tipo radial, primária e secundária, subestações de transformação tipo “pedestal” e chaves de transferência automática.

As redes de telefonia e TV a cabo serão realizadas numa mesma operação de obra.

Pontos de intercâmbio

Os pontos de acesso de pedestres são concebidos como “pontos de intercâmbio”, configurando-se como “lanternas” que denunciam ou revelam o plano inferior. Serão estruturas equipadas com controles de acesso, bares, jornaleiros, comunicação institucional e cultural, espera e conexões diretas com o metrô e articulação com os pontos de ônibus no nível da rua.

Os pontos de intercâmbio são a nova expressão do papel histórico da área como lugar de transbordo, circulação e mistura. Sua arquitetura está no limite entre o pragmático e o puro significado.

Acessibilidade e circulação

A acessibilidade – entendida como a facilidade de se atingir um local de interesse – constituiu-se em um dos elementos estruturadores da Proposta.

A circulação, como o resultado do ordenamento dos desejos de mobilidade da população, emerge como indicador visível da qualidade ambiental, que é o objetivo do projeto.

As ofertas disponibilizadas pelo sistema viário atual – as ligações de nível metropolitano (via expressa Marginal Pinheiros), as de nível regional (arteriais Faria Lima, Rebouças e Pedroso de Morais) e as de nível de bairro (arteriais/coletoras Teodoro Sampaio, Cardeal Arco Verde-Sumidouro, dos Pinheiros, Butantã, Prof. Frederico Herman Jr. e outras) – estabelecem um excepcional nível de acessibilidade ao Largo da Batata. A Proposta, no entanto, procura "desatar o nó" na aproximação ao largo.

Para a definição do partido que foi tomado para o ordenamento do espaço, recaiu-se, obrigatoriamente, na discussão de conflitos do tipo: fluxos de veículos versus estacionamento, veículos versus pedestres, automóveis versus ônibus...

As principais linhas de fluxos de veículos – atravessando a área – foram canalizadas através do binário Teodoro Sampaio – Cardeal Arco Verde-Sumidouro. Na aproximação, as vias arteriais e arteriais/coletoras são interconectadas pela rótula e contra-rótula, que desempenham a função de distensão do fluxo convergente. A demanda de espaços de estacionamento, atualmente na superfície, é transferida para o nível subterrâneo, liberando um adicional de capacidade para um melhor desempenho na circulação.

Com a canalização organizada dos fluxos de veículos resultaram amplos espaços para a circulação, concentração e travessias de pedestres, em condições de maior conforto e segurança.

Transporte público

A transferência da frota de ônibus para o novo terminal junto a Marginal Pinheiros proporcionará, certamente, uma melhor qualidade ambiental, eventualmente com algum prejuízo às condições de acessibilidade dos usuários aos transportes coletivos. Medidas atenuadoras foram previstas com pontos de parada, adequadamente distribuídos e estruturados, garantindo bom acesso e conforto aos usuários. As melhores condições de fluidez (pela liberação de espaços antes ocupados pelos estacionamentos) permitirão maiores velocidades aos ônibus.

Possibilidades de longo prazo

Algumas características da área do Largo da Batata dentro do sistema urbano, conferem-lhe funções cujo desempenho estão a exigir implementações na infra-estrutura viária. Como importante centro sub-regional, Pinheiros polariza uma ampla área que ultrapassa a barreira do Canal do Pinheiros, abrangendo Butantã e prolongando-se pela Raposo Tavares e Francisco Morato. Em decorrência, a ponte Euzébio Matoso constitui-se em um gargalo no sistema. Por outro lado, a formação radio-concêntrica da estrutura viária de São Paulo resulta em frágeis ligações entre sub-centros periféricos como, por exemplo, Pinheiros – Santana.

A longo prazo pode-se indicar a implementação da ligação entre a Avenida Sumaré e o eixo Raposo Tavares e Francisco Morato, através da Rua Inácio P. da Rocha (rebaixada), Pedroso de Morais, Frederico Hermann Jr., nova ponte sobre o Pinheiros, Av. Valentim Gentil (melhorada), passagem inferior na praça Vicente Rodrigues e obras de acesso a Raposo Tavares. Esse cenário, muito apropriado para um horizonte de 10 anos, deverá valorizar significativamente a Proposta do Largo da Batata.

Arborização urbana

Toda arborização artificial tem uma função essencialmente cultural, ou seja, conforto físico e psicológico, e não uma volta a um pretenso equilíbrio ecológico.

Por isto temos que valorizar a arborização, mesmo que as árvores não sejam cultivadas em condições naturais

Selecionamos espécies nativas que pelo seu vigor, tipo de raízes e adaptabilidade a condições adversas ao meio, possam crescer e atingir longevidade, o que é coerente às intervenções urbanas públicas.

Estabelecemos assim três setores:

a. Setor Largo da Batata

Cultivo: Fícus (figueiras) – nativas da mata atlântica.

Neste setor as árvores serão cultivadas em jardineiras lineares de comprimento variável entre 90 a 130 ml., de 5 m de largura e 0.70 m de profundidade sobre a laje do subsolo. Esta faixa terá pavimento rígido drenante na sua totalidade.

Este cultivo será de folhas perenes quando a orientação for norte e de folhas caducas quando a orientação for sul.

b. Setor Praça do metrô / Praça do Mercado

Cultivo Pau Ferro (caesalpinea férrea var.leiostachya)

Neste setor da praça propriamente dita, onde temos uma profundidade maior de terra, selecionamos esta árvore por sua transparência no nível do solo, sua verticalidade e floração amarela, fazendo um contraponto apropriado as linhas de fícus e configurando o Largo como um todo, conferindo identidade própria indubitável.

Calçadas em geral para toda a área foco e área de referência

Cultivo: Quaresmeira (tibouchina granulosa) e Ipê amarelo (tabebuia vellozoi)

Nas calçadas das ruas estamos prevendo uma arborização urbana convencional, de aprox 1 árvore cada 8 metros.

c. Miolos de quadras

Nos miolos das quadras teremos sempre e de acordo com a “Formatação da Legislação”, 50 ou 30% de área verde obrigatória, sendo uma parte para forrações e uma parte para arborização. As espécies serão definidas em projetos específicos para cada empreendimento.

2. Área privada

Intervenções indiretas nas áreas privadas

A formatação da aplicação da legislação

A ação da Prefeitura na transformação dos territórios privados pode se dar, também, através da “formatação” da aplicação da legislação vigente.

Não acreditamos que das melhores leis resultem os melhores espaços urbanos. A legislação se constitui como uma generalização de conceitos e números que, em si, não representam qualidades espaciais, que é o que interessa.

O que chamamos de formatação da aplicação da lei é de simples aplicação, e tem por objetivo orientar a ocupação dos lotes para obter qualidade e unidade urbanística, sem retirar os direitos que as leis determinam.

Esta postura da administração se faz necessária para garantir um novo padrão urbanístico para a área.

As mudanças das exigências da lei, através da Operação Urbana Faria Lima, vêm ocorrendo caso a caso, sem um princípio que garanta unidade ao conjunto, e vêm gerando formas de ocupação dos lotes que resultam no padrão urbanístico recuo/grade/guarita, que estabelece uma ruptura entre espaço público e espaço privado.

Nesse sentido, propomos:

• os 50% ou 70% da Taxa de Ocupação permitida deverão obedecer à seguinte distribuição no lote: a área construída deverá ser implantada sempre a partir do alinhamento da frente do lote
• a área não construída estará, portanto, no fundo do lote, sendo proibido o uso do subsolo nesta porção do terreno. O plantio deverá seguir a especificação do item arborização urbana para os miolos de quadra.
• o recuo de frente somente deverá ser utilizado no caso dos corredores de ônibus, como na rua Sumidouro, onde este recuo será obrigatório.
• todas as construções deverão projetar um embasamento de acordo com a altura que determina a lei, para garantir uma relação entre volume construído e escala do pedestre.
• acima deste embasamento os blocos poderão ter o gabarito necessário para atingir o máximo coeficiente que a operação urbana permita.
• no caso de haver um bloco já construído, o novo bloco deve se afastar no mínimo 15 m do primeiro, e assim sucessivamente.
• nos miolos de quadra, agora verdes, os lotes deverão ser divididos por tela metálica de 2m de altura. No caso de existir um acordo entre os vizinhos, e as divisões não serem necessárias, a Prefeitura estimulará a administração conjunta e o uso comum desta área verde integrada. Estas áreas serão de uso restrito em benefício dos habitantes do quarteirão (único modo de administrar e manter estas áreas).

Intervenções diretas nas áreas privadas

As intervenções diretas nas áreas privadas dependem de desapropriações.

Assumimos como princípio a Desapropriação Ponderada, que visa garantir a não exclusão da população existente e a qualidade do espaço urbano.

Nesse sentido, foram indicadas em maior proporção desapropriações para construção de habitações sociais e equipamento cultura. As suas localizações obedeceram os seguintes critérios:

1. valor da desapropriação
2. geometria do lote
3. características da ambiência urbana
4. potencial de transformação da vizinhança

Como estabelecido na operação financeira, aprox. 28% dos recursos serão aplicados no financiamento de no mínimo 4 conjuntos de habitação social na área foco.

Embora previsto na Operação Urbana Faria Lima, nenhuma ação nesse sentido se efetivou.

Acreditamos que a mistura social – uma característica da área do concurso – somente se garantirá, no contexto da Operação Urbana, através da atuação decidida da administração pública no atendimento às demandas da população de baixa renda presente na área. Propomos assim pequenas inserções de aprox. 70 habitações, para não dificultar a manutenção nem a administração das áreas condominiais, e que o entremeado físico no tecido urbano favoreça a inserção social desejada de modo natural.

Conjuntos pequenos facilitam o controle e aumentam a participação de um maior número de arquitetos e técnicos no mercado de trabalho.

Os quatro conjuntos ilustram um modelo de intervenção (como descrito no item a seguir) que poderá ser reproduzido na área referência para atender o total da demanda, de forma continuada, com os recursos da própria Operação Urbana.

Sobre os modelos de arquitetura / Uma proposta ética.

Não queremos projetar a habitação como representação de uma higiênica harmonia social nem pela nostalgia das arquiteturas de passados mais harmoniosos, ou através de uma identificação do lugar pelo mimetismo literal, quase sempre de mau gosto. Negamos também as arquiteturas que são destacadas como bandeira política, pois deixam um estigma indelével para a população que ali habita, e negamos essa mania de salões condominiais que só aumentam o isolamento e a formação de guetos incorrigíveis.

Temos pelo menos, como pontos de partida estas negativas, mas podemos afirmar que procuramos as arquiteturas que:

• Condicionem positivamente o lugar público onde se encontram.
• Sejam fisicamente solidárias com as construções da vizinhança.
• Tenham área útil privada acima dos números usuais.
• Equipamentos comunitários estejam sempre fora da área condominial.
• Criem espaços intermediários articulados entre o privado e o público, principalmente para o jogo e lazer das crianças.

Sejam referência na Formatação da Legislação vigente.

ficha técnica

Arquitetos
Hector Vigliecca, Luciene Quel, Ronald Werner Fiedler, Lílian Hun e Ana Carolina Penna

Consultores
Urbanismo/Legislação: Arqª. Sarah Feldman  Trânsito e

Transporte
Eng. Neuton Karasawa

Arborização Urbana
Eng. Agrônomo Rodolfo Ricardo Gaiser e Arqª. Christina Ribeiro dos Santos

Maquete/Levantamento
Estagiários Mônica Brooke e Mario Echigo 

Fotografia
Arq. Stepan Norair Chahinian 

Cronograma Físico Financeiro
Eng. Paulo Serra

Colaboradores
Estacionamento: Sr. Aldo Villa Avaliações: Sr. José D’Avila Pompéia e Srª. Maria Augusta D.N.T. Steinhoff

Orçamento
Eng. Ricardo Straub, Arq. Antonio Carlos Sant’Anna e Arq. Fabio Farias Galvão

source
Héctor Vigliecca
São Paulo SP Brasil