Para elaboração do projeto deste edifício de apartamentos, em lote urbano localizado na zona norte da cidade de São Paulo, com trinta metros de frente e de fundo, 45 metros nas duas laterais, e área total de 1.350 m², foi necessário seguir não só as restrições legais dos recuos de cinco metros para a frente, lateral esquerda e fundos e de três metros para a lateral direita, como também as restrições da “Lei das Vilas” (1), em razão do lote encontrar-se em quadra contendo vila de casas com acesso por meio de rua sem saída com largura inferior a dez metros, para preservação da aeração e da insolação destas habitações.

Estas foram atendidas por meio de dois novos recuos, o primeiro recuo com raio de vinte metros a partir de uma das arestas da vila, onde a edificação contida neste recuo poderia ter altura de quinze metros.

Recuos até quinze metros de altura
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O perímetro com a aplicação de todos os recuos necessários para utilização pela edificação resulta na área de 337,50 m², que corresponde à taxa de ocupação de 25% da área do terreno, cumprindo desta forma com a legislação vigente na época da aprovação.

Vista do edifício a partir do deck da piscina
Foto Giseli Marquezini

O coeficiente de aproveitamento permitido na ocasião era de 2,0 (duas vezes a área do terreno) e foi cumprido com 1,92 equivalente a área computável de 1.849,44 m², conforme demonstração em Tabela de Áreas no final do texto.

Divisa entre fachada Norte e fachada Oeste
Foto Giseli Marquezini

A segunda restrição leva em consideração a aeração e a insolação necessária para a vila, por meio de faixa envoltória de vinte metros paralela aos limites da vila, com consequente delimitação da altura da edificação a partir dos quinze metros de altura.

Recuos acima de 15 metros de altura
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Nestas circunstâncias, o desafio foi o de implantar um edifício com 56 unidades habitacionais, de um e de dois dormitórios, distribuídos em oito pavimentos, atendendo a expectativa do cliente e as exigências da Caixa Econômica Federal. 

A configuração resultante destas restrições de recuo definiu o perímetro utilizado para o limite externo desta edificação, atendendo à questão da vila com fachada lateral em curva, onde estão localizados quase todos os apartamentos do edifício, e com consequente apropriação da melhor orientação, que é a voltada para a face norte.

Vista do térreo para cima e próximo ao edifício
Foto Giseli Marquezini

Com esta solução, o partido arquitetônico atendeu a contento a função de moradia, cumpriu com o programa de necessidades, com a taxa de ocupação e o coeficiente de aproveitamento, tendo como resultado força estética em sua inserção urbana, com consequente qualidade de uso para quem o habita.

O perímetro formado pelas restrições de recuos legais constituiu necessariamente o perímetro da edificação do primeiro ao quarto pavimento, observando a altura máxima permitida de quinze metros.

Nova vista do edifício a partir do deck da piscina
Foto Giseli Marquezini

Do quinto pavimento para cima, isto é, até o oitavo pavimento, o perímetro da edificação foi alterado, para atendimento a faixa envoltória dos lotes da vila, em trecho acima da altura permitida de quinze metros.

Vista do edifício a partir da Sala de Jogos
Foto Giseli Marquezini

O programa fornecido pelo cliente foi de sete apartamentos por pavimento, podendo ser de um e de dois dormitórios, distribuídos em oito pavimentos, num total de 56 apartamentos. O desafio foi o de atender este programa, considerando apenas os dois perímetros possíveis, um para o primeiro ao quarto pavimento e outro para o quinto ao oitavo pavimento, para a configuração da planta pretendida.

Fazia parte do programa também, o atendimento à circulação vertical, com a utilização de apenas um elevador, completado pela escada de segurança conforme legislação vigente.

Onde possível, foi solicitado também pelo cliente, que estes apartamentos tivessem terraço com churrasqueira, o que foi conseguido na quase totalidade, com exceção dos apartamentos 6A, 7 e 7A.

Vista do edifício a partir da rampa de acesso à piscina
Foto Giseli Marquezini

Como resultado da planta dos pavimentos tipo, do primeiro ao oitavo, as fachadas ficaram definidas pelas seguintes ocupações:

Face sul (lateral direita): trecho do apartamento 3, circulação horizontal, e trecho dos apartamentos 7 e 7A.
Face leste (fundos): apartamentos 7 e 7A.
Face norte (lateral esquerda): apartamentos 1, 4, 5 e 6, 6A, 7 e 7A.  
Face oeste (frente): apartamentos 2 e 3.

Vista a partir do apartamento 1 de um dos últimos andares
Foto Giseli Marquezini

Os apartamentos estão distribuídos nas seguintes tipologias e áreas:

Tipologias e áreas dos apartamentos
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No total são 64 apartamentos, sendo vinte apartamentos (31,2%) com um dormitório e 44 apartamentos (68,8%) com dois dormitórios.

Planta do primeiro ao quarto pavimento
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Somente para os pavimentos tipo (primeiro ao oitavo), foi adotada alvenaria estrutural, com blocos de concreto com espessura de quatorze centímetros, assentados com junta em amarração.

Planta do quinto ao oitavo pavimento
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Todos os ambientes de cada um dos apartamentos atenderam na íntegra em projeto, as dimensões mínimas de Mobiliário e Circulação, para Casas e Apartamentos, estipuladas no Manual Técnico de Engenharia – Orientação para Apresentação de Empreendimentos Imobiliários do Setor Privado da Caixa Econômica Federal, para que a construtora obtivesse financiamento para a execução da obra, e os compradores financiamento para a compra através deste banco.

A configuração final das plantas dos apartamentos dos pavimentos tipo foi obtida após uma série de tentativas, num verdadeiro jogo de quebra-cabeças, conciliando questões legais, principalmente aquelas voltadas para a insolação e aeração da vila, atendimento ao cliente com objetivo de vendas, e rigorosamente, às normas da Caixa. Para os “puristas”, o resultado diagramático da planta como consequência destas imposições, pode não atender as questões da modulação estrutural e arquitetônica pretendidas, porém atendem no uso, não só as necessidades acima descritas, como também cumprem a função de moradia com qualidade, e a flexibilização dos espaços, através das possíveis interligações entre dois apartamentos.

Planta do térreo
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No pavimento térreo, com nível cinquenta centímetros abaixo da cota da entrada no passeio, a área coberta foi destinada ao hall de acesso, guarita, salão de festas, churrasqueira, sala de jogos, sala de ginástica, cabine de medição, dois sanitários acessíveis para moradores e visitantes, dois sanitários para funcionários, apartamento de zelador, e na área descoberta: área privativa do pato do zelador, playground, piscina adulto e infantil e estacionamento descoberto para dez carros.

Para este pavimento, foi adotada estrutura convencional, proporcionando com esta solução a flexibilidade na compartimentação dos ambientes e seus vãos necessários.

Planta do subsolo
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O subsolo, situado a três metros abaixo do nível do térreo, tem suas divisas nas laterais e fundo do terreno, obedecendo o recuo frontal de cinco metros, e conta com 56 vagas para carros, oito vagas para motos e 56 armários.

Para este pavimento, foi adotada estrutura convencional, para melhor configuração dos vãos, atendendo o acesso, as circulações para veículos, a distribuição de vagas e armários.

Corte A
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Também foram consideradas três aberturas, uma na frente, outra na lateral esquerda e nos fundos, para iluminação e ventilação permanente.

A edificação tem estrutura convencional do subsolo até a laje de piso do primeiro pavimento, e desta laje até a cobertura, a execução foi realizada em alvenaria estrutural.

Corte B
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Do subsolo ao térreo, o desnível é de três metros.

Do térreo até o primeiro pavimento o desnível é de 3,32 metros.

As oito lajes dos pavimentos tipo, até a cobertura, são espaçadas a cada 2,72 metros, e são todas apoiadas na alvenaria estrutural.

Planta de alvenaria estrutural, pavimento tipo primeiro ao quarto
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Como a divisão em alvenaria estrutural entre os apartamentos “engessa” a possibilidade de qualquer ampliação, e caso um morador resolvesse comprar o apartamento do lado, para reformar e ampliar o número de ambientes, e pensando nesta alternativa, foi previsto no projeto estrutural, aberturas entre apartamentos, fechadas na configuração original, com bloco de concreto comum sem “graute” (2), para as possíveis interligações.

Nova vista a partir do apartamento 1 de um dos últimos andares
Foto Giseli Marquezini

Os apartamentos de número 1 a 3, pela configuração adotada, não permitem estas interligações.

Com isto, o projeto consegue uma flexibilidade e versatilidade na sua composição.

Vista dos apartamentos 1 e 4 em diante, dos 5 últimos andares
Foto Giseli Marquezini

Vista de trecho dos últimos andares na divisa das fachadas Norte e Oeste
Foto Giseli Marquezini

Também foram propostas alternativas para os apartamentos com possibilidade destas interligações (apartamentos 4, 5, 6, 6ª, 7 e 7A), e para que não ficassem duas cozinhas, duas áreas de serviço, etc., e a planta tivesse a funcionalidade pretendida, foram elaborados layouts com programa de necessidades funcional para atendimento de uma família com mais membros.

Planta apartamento 1, 2 e 3
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Planta apartamento 4, 5, 4 + 5
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Plantas dos apartamentos 1 a 7 - individuais e alternativas de interligação entre apartamentos, proporcionada pela flexibilidade adotada na solução de posicionamento da alvenaria estrutural.

Planta apartamento 6, 7, 6 + 7
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Planta apartamento 6A, 7A, 6A + 7A
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Plantas dos apartamentos 6A a 7A - individuais e alternativas de interligação entre apartamentos.

Detalhe da fachada Norte
Foto Giseli Marquezini

Tabela de áreas
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ficha técnica

local
Rua Guarajá 155
Vila Mazzei São Paulo SP

data do projeto
2009

data da conclusão da obra
2014

área do terreno
1.350 m²

área construída
4.440  m²

arquitetura
Carlos Roberto de Azevedo

colaboradores
Aline Lima, Caroline Fernandes, Martha Monique e Rafael Otsuka.

estrutura
Projesoft

elétrica
Engebrás

hidráulica e prevenção de incêndio
Engebrás

paisagismo
Olair De Camillo

luminotecnia
Roberta de Oliveira

construção
Via Nova Engenharia

notas

1
Lei de Zoneamento, no. 13.885, de 2004, parte III, artigo 182, mais conhecida como "Lei das Vilas". Diz que : Nas quadras que contenham vilas ou ruas sem saída com largura inferior a 10 m (dez metros), na faixa envoltória de 20 metros, deverá ser observado o gabarito de altura máxima de 15m ( quinze metros ), quando o gabarito, definido para a zona de uso, não for mais restritivo.

2
Graute é um tipo específico de concreto, indicado para preenchimento de espaços vazios dos blocos e canaletas, com o objetivo de solidarização da armadura e aumentar a capacidade portante.

sobre o autor

Carlos Roberto de Azevedo começou a trabalhar em escritórios de arquitetura aos 14 anos, como desenhista e posteriormente como desenhista-projetista do escritório do arquiteto Francisco Petracco, cuja colaboração foi até os 20 anos. Em seguida, trabalhou com os arquitetos Maurício Tuck Schneider, João Rodolfo Stroeter na Hidroservice Engenharia, Mássimo Fiochi na Construtora Garant,  Walter Maffei na Montreal Engenharia e Internacional Engenharia, Miguel Juliano, Luiz Fisberg na Paulo Abib Engenharia, Nadir Cury Mezerani, e durante 15 anos, em 3 temporadas, como arquiteto e também coordenador de projetos no escritório do arquiteto Ruy Ohtake. Há 10 anos, mantém escritório próprio com diversos projetos de sua autoria, e também colaborações com escritórios dos arquitetos: Henrique Bianchini Filho, Lineu Passeri Júnior,  Marcos Acayaba, Mario Biseli e Artur Katchborian, Francisco Spadoni, Adriana Lewisky, entre outros. Formou-se em 1998 pela Faculdade de Arquitetura das Belas Artes em São Paulo, e atualmente cursa o final do Mestrado em Arquitetura e Urbanismo pela FAU Mackenzie, tendo como tema: Praça Roosevelt – Ocupação e Transformação do Espaço Público, orientado pela Profª Dra. Maria Augusta Justi Pisani.