O texto tem por objetivo a análise do processo de valorização imobiliária que ocorreu na cidade de São Paulo como conseqüência das Operações Urbanas Faria Lima e Água Espraiada, buscando identificar os impactos físico-espaciais e sócio-econômicos decorrentes dessas intervenções.

As novas atividades econômicas, os empreendimentos imobiliários, o crescimento populacional, as políticas públicas ou a ausência delas têm levado ao adensamento e a intensificação do uso de determinadas áreas, enquanto a evasão de atividades econômicas e de população ocasiona o abandono e a degradação de outras.

O capitalismo, de forma bastante intensa, participa da organização do espaço urbano, ele ocupa e produz espaço, formando áreas especializadas em distintas partes do território, intensificando o uso e a ocupação do solo urbano, estimulando o mercado imobiliário e as parcerias entre os setores público e privado, segundo facilidades de infra-estrutura. Essa organização depende também das ações políticas, econômicas e sociais sobre determinados espaços. Portanto, a cidade é fruto de intervenções privadas e estatais, que atuam no espaço através de investimentos estruturais e organizacionais da infra-estrutura urbana, regulamentando os diversos interesses de poder e de classe, estabelecendo estratégias sociais e políticas, muitas vezes geradoras de segregações e exclusões sociais.

De um modo geral, a legislação urbanística, enquanto instrumento de política urbana deve sempre buscar a cidadania através da garantia da função social da cidade e do bem-estar de seus habitantes. No entanto, observa-se que os projetos de renovação urbana estão se voltando, cada vez mais, aos interesses privados do mercado imobiliário, fundiário e financeiro, atuando, primordialmente, em benefício das elites dominantes e do capital. Esses projetos, basicamente, buscam atrair novas atividades econômicas através da construção de centros cívicos, de negócios, comerciais e de turismo, com suas modernas torres de escritórios, shopping-centers, hotéis, centros de convenções, restaurantes, etc. Desta forma, ao contrário da orientação dos artigos 182 e 183 da Constituição Federal (reforçada pelo Estatuto da Cidade), a população de maior renda, com maior poder de acesso e de consumo, acaba sendo a mais beneficiada. Isso leva à perda do valor de uso da terra, à expulsão da população de baixa renda para a periferia e à consolidação de enclaves sociais.

Essas intervenções proporcionam e reforçam uma reestruturação social e espacial nas grandes cidades, mas por outro lado, também provocam um novo ordenamento territorial, acirrando as exigências competitivas do mercado imobiliário que procuram impor seus interesses nas grandes transformações urbanísticas, arquitetônicas e de infra-estrutura. Tal situação impõe uma maior atuação do poder público através da legislação urbanística, (podendo algumas vezes ser flexibilizada para tornar certas áreas mais atraentes aos grandes empreendedores e investidores), na regulamentação dos usos e da ocupação territorial para que o desenvolvimento urbano ocorra com sustentabilidade, garantindo a qualidade de vida para a população. Portanto, a compreensão da dinâmica com que se processam as grandes intervenções urbanas e das modificações estruturais geradas por elas é fundamental para a proposição de políticas públicas direcionada para essa sustentabilidade.

As estratégias dos projetos urbanos variam de cidade para cidade, baseados na realidade, no objetivo e no público a atingir. Podemos citar aqui alguns exemplos concretos:

• projetos objetivando a criação de novos distritos de negócios através da renovação urbana das áreas degradadas: as Docklands de Londres, o bairro de Marais em Paris;
• a criação de centros governamentais e edifícios públicos: Berlim;
• a promoção de eventos internacionais ou espetáculos: Olimpíadas de Barcelona, Feira de Baltimore e Expo’98 de Lisboa.

Como cita Harvey (3), o contexto global da perda de capacidade de regulação da economia por parte do poder público, da financeirização e “desterritorialização” do capital, bem como a intensificação da sua concentração, são fenômenos que afetam de maneira geral todas as grandes cidades; porém os efeitos são muito particulares.

Nesse contexto se inserem as operações urbanas, que são instrumentos legais urbanísticos de requalificação do espaço para aplicação em regiões que tenham potencialidades de adensamento, permitindo a intensificação do uso e ocupação do solo urbano. Procura, através de parceria público-privada, obter recursos financeiros para ser aplicados na construção de infra-estrutura, de habitações populares e na renovação de áreas deterioradas. Assim, esse instrumento pode prever: a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerando o impacto ambiental delas decorrente e a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente, sempre justificada por estudo urbanístico definidor dos objetivos e diretrizes da intervenção (4).

Em São Paulo várias operações urbanas já foram aprovadas, as primeiras foram a Operação Urbana Centro e Água Branca. Em seguida (1995), vieram as operações Faria Lima e Água Espraiada. E, em 2001, com a aprovação do Plano Diretor Estratégico, foram aprovadas mais oito operações urbanas: – Vila Leopoldina, – Vila Maria, – Rio Verde/Jacu-Pêssego, – Diagonal Sul, Diagonal Norte, – Vila Sônia, – Celso Garcia e Tiquatira.

O foco desse trabalho, como citado no início, são as Operações Urbanas Consorciadas Faria Lima e Água Espraiada que foram implementadas com o objetivo de criar um espaço renovado, sem perder de vista que para isso seriam necessários grandes investimentos o que, só seria viável, através de parceria com o poder privado.

A Operação Urbana Consorciada Faria Lima foi aprovada em 1995, abrangendo 450 hectares e visando, primordialmente, o prolongamento da Avenida Faria Lima, com a implantação de infra-estrutura e com desapropriações necessárias, o que trouxe alterações profundas de uma porção importante da região sudoeste da cidade de São Paulo, não somente na área em si como também em seu entorno imediato. Como cita Gadelha, essa “intervenção visa garantir que a introdução dos diversos melhoramentos viários, propostos nos bairros de Pinheiros, Itaim, Vila Olímpia e Via Funchal, seja complementada pela adoção de uma política de adensamento compatível com a maximização da rede de infra-estrutura, de transporte e de serviços, que serão implementadas juntamente com o novo sistema viário. Os recursos necessários à realização da Operação Urbana Faria Lima seriam fornecidos pela mudança dos parâmetros urbanísticos referentes ao uso e ocupação do solo” (5).

A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (Lei Municipal de 05/11/1995) abrange os bairros do entorno do córrego de mesmo nome, na zona sul de São Paulo. Ela previa o prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho (antigamente conhecida como avenida Água Espraiada) até a rodovia dos Imigrantes, passando pela Avenida Nações Unidas (Marginal do Rio Pinheiros), com a revitalização da região através da criação de espaços públicos de lazer e esportes. Ela abrange os bairros do entorno do córrego de mesmo nome, na zona sul de São Paulo. Para sua implementação foi necessária a remoção das populações das favelas existentes entre as avenidas Água Espraiada e Luís Carlos Berrini e também da favela Jardim Edith em 1995, o que ocorreu de acordo com os interesses do mercado imobiliário em nome de uma “revitalização do espaço urbano”.

Essa ação, assim como muitas outras, revelou um processo perverso de ocupação de espaço, com a “divisão da cidade em centralidades das” elites “e a busca daqueles, com menor renda, de regiões às margens, onde preço do solo e das moradias seja menor e o custo de vida mais acessível do que nas áreas estruturadas” (5). O resultado desse processo é a expulsão da população de baixa renda para a periferia. Isso pode ser identificado através da análise dos índices populacionais relativos à década de 1990 (figuras 02 e 03) sendo possível perceber que o anel periférico1 recebeu o maior incremento de população, ou seja, um aumento de mais de 1.000.000 habitantes, o que equivale a mais de 130% do total do crescimento da população do município.

Entre os anos de 1991 e 1995, esse incremento chegou a representar mais de 260% do total do município, sendo que nos demais anéis esse incremento foi negativo. Entre os anos de 1996 a 2000 só houve incremento positivo nos anéis exterior e periférico: 18,3% e 89,4% respectivamente.

No caso dos lançamentos imobiliários o comportamento foi um pouco diferente para os mesmos anos, ou seja, de 1991 a 2000. Entre os anos de 1991 e 1995 os lançamentos imobiliários ocorreram de forma mais acentuada nos anéis intermediários e exterior (figura 04), sendo que os dois são responsáveis por quase 70% dos lançamentos nesses cinco anos, enquanto no anel periférico se localizaram 14% desses lançamentos.

Entre os anos de 1996 e 2000 (figura 05) o maior número de lançamentos aconteceu no anel intermediário seguido pelo anel exterior, mas houve um pequeno aumento de lançamentos no anel periférico. Isso mostra que grande parte população de alta renda, que é o foco de interesse do mercado imobiliário continua se instalando na parte mais central do município, onde no geral, acontecem as intervenções urbanas. Os poucos lançamentos que ocorreram no anel periférico são os condomínios horizontais e verticais em forma de empreendimentos fechados voltados para a classe média/alta, chamados por Caldeira (6) de “enclaves sociais”, que efetivamente também contribuem de forma significativa para a segregação e para a exclusão, fomentando as desigualdades sócio-espaciais.

Assim, pode-se identificar uma continuidade no processo de periferização no município paulista. As taxas de crescimento e de incremento populacionais indicam os anéis mais externos como destino dessa população, em contrapartida também há indicação de maior concentração da renda nos anéis interior, central e intermediário, ou seja, os moradores da periferia, que são a maioria, ainda apresentam níveis de renda mais baixos que os residentes nas áreas centrais. As favelas continuam se instalando, preferencialmente, na região periférica do município e os lançamentos imobiliários residenciais, que são direcionados a classe mais alta, têm como alvo as zonas mais valorizadas do município.

Alguns estudos sobre as operações urbanas mostram que houve alterações na densidade demográfica, no preço do solo e na verticalização. Segundo Biderman & Sandroni (7), na região da Operação Urbana Consorciada Faria Lima e entorno houve uma diminuição da população residente e um aumento da proporção de faixas etárias mais elevadas, embora a densidade de construção tenha aumentado. Antigas residências unifamiliares de classe média deram lugar a edifícios de apartamento de classe média alta e também de edifícios comerciais de alto padrão, levando à elitização. Com essa intervenção a área sofreu um processo de valorização imobiliária (cerca de 15% no preço do metro quadrado), de mudança do tipo de morador, iniciando-se um processo de gentrificação. (7) Essa elitização ocorreu em função da grande valorização imobiliária decorrente da requalificação do espaço pelo poder público.

Segundo Savelli, as “Operações Urbanas, na comparação com as condições básicas de zoneamento, apresentam a prerrogativa de permitir mais proveito direto aos empreendedores com a utilização do Potencial Adicional de Construção e benefícios indiretos aos empreendedores e à população em geral, pela acessibilidade conseqüente da infra-estrutura executada com os recursos provenientes da outorga onerosa” (8).

A compreensão da dinâmica com que se processam essas grandes intervenções urbanas e das modificações estruturais geradas por elas, é fundamental para a proposição de políticas públicas compatíveis com um desenvolvimento sustentável das cidades. Além disso, o processo especulativo do mercado imobiliário, indiscutivelmente, é determinante na ocupação do espaço, respondendo de forma significativa pela expansão do tecido urbano. Isso indica que o estudo da atuação desses agentes imobiliários também é importante para a compreensão dessas intervenções e principalmente, para a definição das ações do poder público. Por esse motivo esse estudo voltou-se, mais especificamente, para os lançamentos imobiliários residenciais que ocorreram na área das operações urbanas consorciadas Faria Lima e Água Espraiada. Aqui serão analisados inicialmente as mudanças e os impactos gerados nas áreas sinalizadas na figura 06, onde o perímetro em cinza se refere à Operação Urbana Consorciada Faria Lima e o perímetro em rosa à Operação Urbana Consorciada Água Espraiada.

Os dados mostram que do total dos lançamentos imobiliários ocorridos em todo o município entre 1985 e 2004 o Morumbi aparece em primeiro lugar com 732 imóveis, seguido por Moema, Tatuapé, Vila Mariana, Butantã, Santana, Jardins, Brooklin e Itaim. Desses dez, somente três estão fora da área de abrangência das Operações Urbanas.

Tabela 01 – Lançamentos Imobiliários

Fonte: EMBRAESP (9)

Das áreas assinaladas, observa-se pela figura 07, que também o Morumbi (741) aparece em primeiro lugar e Moema (355) em segundo, seguidos por Butantã (292), Jardins (208), Campo Belo (162), Pinheiros (151), Itaim (149), Jabaquara (137) e Brooklin (137). Neste caso, com exceção do Jabaquara, todas as outras áreas são ligadas à Operação Urbana Faria Lima.

Fazendo uma comparação entre os lançamentos ocorridos nos dez primeiros anos (1985 a 1994), ou seja, antes da operação urbana Faria Lima com os ocorridos entre 1995 e 2004, observa-se que no total, esse número praticamente se manteve (tabela 01). Quando são analisadas as áreas separadamente, a diferença é observada de forma acentuada em alguns pontos da região, como: Chácara Flora, Alto da Boa Vista, Santo Amaro, Ibirapuera e principalmente, Butantã.

Tabela 02 – As dez primeiras áreas em lançamentos imobiliários por imóvel e por total de unidades (1985 a 2004)

Fonte: EMBRAESP (9)

Do total de unidades lançadas na região de estudo mais uma vez o Morumbi aparece em primeiro lugar com mais de 32.000 unidades, seguido por Butantã, Moema, Jardins, Brooklin e Pinheiros (tabela 02).

Comparando o total de imóveis com o total de unidades lançadas no período (tabela 02) é possível perceber que o Morumbi, o Butantã, Moema e Jardins mantêm a mesma posição, mas o Brooklin, o Jardim Marajoara e, mais acentuadamente a Vila Olímpia sobem, ou seja, nesses bairros os imóveis lançados tinham mais apartamentos, indicando que houve uma maior verticalização dessas áreas.

Já uma análise separada entre as duas décadas, de 1985 a 1994 e de 1995 a 2004, tanto por imóveis como por unidades lançadas, mostra que o Morumbi, que esteve bastante a frente ao longo dos últimos 20 anos, perdeu posição, ou seja, na segunda década, proporcionalmente ao total da área, caíram os lançamentos, indicando uma mudança de direção do interesse imobiliário. Esse interesse fica mais evidente no Jardim Europa, Jabaquara, Jardim Marajoara, Moema e Jardins (tabela 03).

Entre o total de unidades lançadas na região de estudo nos dez primeiros anos (1985 a 1994) e as lançadas na década seguinte (1995 e 2004), observa-se que houve uma considerável queda (quase 20.000 unidades). Como o número de imóveis lançados foi maior, considera-se que de forma geral houve uma redução na densidade habitacional na região. Diante da afirmação de que houve aumento no preço da terra em função da renovação do espaço e conseqüentemente, do maior interesse imobiliário, é possível concluir que houve aumento da renda da população que passou a residir nesse espaço, o que também é indicativo de menor densidade. Outra mudança indicada pelos estudos foi a mudança no uso, ou seja, houve um aumento do uso não-domiciliar, o que automaticamente leva a uma diminuição da densidade em função da redução da população residente.

Tabela 03 – Lançamentos Imobiliários por total de unidades

Fonte: EMBRAESP (9)

Quando são analisadas as áreas separadas uma da outra, essa redução é observada de forma acentuada somente em alguns pontos da região, como: Chácara Flora, Alto da Boa Vista, Santo Amaro, Ibirapuera e principalmente, em Butantã.

O aumento da verticalização (caso do Brooklin, Vila Olímpia e outros) e da renda da população residente associado à baixa da densidade habitacional é indicação do avanço da “gentrificação” (7). Como observado, a verticalização foi mais identificada em algumas áreas da região ao longo das duas décadas e não somente após as intervenções urbanas, o que poderia indicar que esse processo já vinha acontecendo em função de uma visão prévia do mercado imobiliário e dos estudos e indicações de mudanças na legislação local. Essa expectativa de valorização futura traz um aumento da demanda das áreas, o que eleva o valor da terra e dos terrenos.

Concluindo, os estudos evidenciam a valorização imobiliária da área, a mudança da classe média pela classe média alta e como cita Biderman (7) a “gentrificação no âmbito dos negócios”, ou seja, uma troca de casas e sobrados por edifícios verticais luxuosos, que foram ocupados, na sua maioria, por pequenos negócios, levando à mudança do uso e conseqüentemente, à queda da densidade habitacional. Esses resultados mostram que as Operações Urbanas Consorciadas Faria Lima e Água Espraiada, ao contrário do que se propunha (construir espaços renovados voltados para os interesses da coletividade), foram sim responsáveis pela criação de centros que concentram riqueza e expulsam a classe mais baixa para uma condição vida pior.

notas

1
Esse texto é resultado da pesquisa de pós-doutorado intitulada “Reestruturação Urbana e Desigualdades Sócio-Espaciais: município de São Paulo“, financiada pela Fundação de Pesquisa do Estado de São Paulo (FAPESP), desenvolvida junto ao Núcleo de Estudos e Pesquisas Urbanas/Observatório das Metrópoles São Paulo do Programa de Estudos de Pós Graduação em Ciências Sociais e do Departamento de Sociologia da Pontifícia Universidade Católica sob a coordenação da Profa Dra Lúcia Bógus.

2
HARVEY, D. The condition of postmodernity: an enquiry into the origins of cultural change. Oxford, Brackwell Publishers, 1989.

3
Prefeitura Municipal de São Paulo. Internet

4
GADELHA, Nair D`Aquino Fonseca. São Paulo, modernidade e centralidades espaciais: intervenção pública, intervenção urbana e segregação sócio-espacial. Dissertação de Mestrado. São Paulo, PUCSP 2004.

5
CALDEIRA, Teresa. Cidade de muros: crime, segregação e cidadania. São Paulo, Ed 34/EDUSP, 2000.

6
BIDERMAN, Ciro; SANDRONI, Paulo. A avaliação do impacto das grandes intervenções urbanas nos preços dos imóveis do entorno: o caso da Operação Urbana Consorciada Faria Lima. CEPESP– Centro de Estudos em Política e Economia do Setor Público – GV Pesquisa (NPP) # 09_2005 Site: http://cepesp.fgvsp.br/.

7
SAVELLI, Alfredo Mario. Subsídios para a implementação de parceria público privada: operações urbanas em São Paulo. Dissertação de mestrado. POLIUSP. 2003.

8
Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio S/C Ltda – EMBRAESP. Lançamentos imobiliários residenciais de 1985 a 2004.

sobre os autores

Laura C. R. Pessoa, arquiteta, bolsista de pós-doutorado pela FAPESP – dezembro de 2004 a dezembro de 2006.

Lúcia Bógus, possui graduação em Ciências Sociais pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (1970), mestrado em Ciências Sociais pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (1981) e doutorado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade de São Paulo (1988). Atualmente é professora titular da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.