O artigo polemiza a venda do complexo do Anhembi, na zona norte de São Paulo, como mecanismo de Parceria Público-Privado, cujas obras arquitetônicas de autoria dos arquitetos Jorge Wilheim e Miguel Juliano integram, desde a década de 1960, a paisagem cultural paulistana, como ação eficiente para a transformação sustentável dessa região da cidade. Discute a integração entre instrumentos urbanísticos e os índices e parâmetros de uso e ocupação do solo e os PIU - Projetos de Intervenção Urbana (PDE, 2014), e propõe que a ausência de um master plan, como elemento indispensável a um projeto urbano de qualidade, é uma lacuna para a transformação urbanística da área em que se localiza esse importante centro de feiras e mostras nacional. Apresenta as experiências de Porto Madero (Argentina) e da ZAC Paris Rive-Gauche (França) como referências para a análise do processo de concepção e implementação de Projetos Urbanos, e de sua relação com os parceiros privados, sem perda da administração e gestão do Estado.

Polêmicas em torno do Complexo do Anhembi

Recentemente foi divulgada a aprovação pela Câmara de Vereadores de São Paulo do projeto de lei de venda do complexo do Anhembi (1), cujas obras arquitetônicas integram, desde a década de 1960, a paisagem paulistana. Foi também anunciada a negociação das ações da SPTturis - empresa municipal de turismo e eventos da capital, no mercado de bens móveis, privatizando-a, e pondo em marcha sua alienação. O anúncio foi acompanhado da divulgação de que o potencial adicional construtivo aprovado para área, pelo Plano Diretor Estratégico de São Paulo (2), classificando-o como uma Zona de Ocupação Especial – ZOE seria ampliado, para tornar a o movimento de privatização e venda mais atrativo ao mercado imobiliário.

Verifica-se um processo de privatização que envolve primeiramente a venda do terreno a agentes de mercado e a investidores, para em seguida pautar sua nova ocupação edilícia por um Projeto de Intervenção Urbana – PIU (3), que seguirá o conjunto de índices e parâmetros de uso e ocupação do solo previsto para a ZOE do Anhembi. Estes parâmetros definidos em projeto de lei específico, posteriormente seriam detalhados pelo Projeto de Intervenção Urbana.

O primeiro Projeto de Lei, aprovado para regulamentar o processo, previu que primeiro se determinasse índices e parâmetros de uso e ocupação do solo para a área do complexo, colocando-o a venda em leilão, para então desenvolver o PIU. Houve até mesmo a contratação de uma empresa para gerir o leilão - Banco Brasil Plural (4).

Invertendo o rito de elaboração do PIU para depois pauta-lo por índices urbanísticos, que regulariam a ocupação do solo e seus novos usos, e fixando os parâmetros urbanísticos para que estes atraiam o mercado imobiliário e de compradores, a possível elaboração do PIU passou a atender prioritariamente ao cronograma de alienação do Complexo do Anhembi.

Este tipo de prática urbanística prioriza a máxima rentabilidade da terra apoiada no cálculo de índices urbanísticos, em detrimento de um master plan, uma prévia de projeto urbano, com volumetrias e relações entre massa edificada, equipamentos públicos e áreas livres, que definiriam critérios de desenho e qualidade ambiental, para então aplicar-lhe parâmetros de edificabilidade. Esta inversão de premissas e meios pode ser contestada por práticas diversas de projetos urbanos; na América Latina, a valorização do projeto urbano pode ser observada no exemplo de Projeto Porto Madero (Argentina), e nas Zone d’Aménagement Concerté – ZAC (França), detalhados oportunamente. Sob esta perspectiva, o PIU deixa de ser tão somente um conjunto de estudos técnicos, para compor a pauta de um desenho urbano, que é propriamente e interface necessária e prévia para a aplicação dos instrumentos urbanísticos, e eventuais parcerias público-privado.

Os projetos urbanos, como mediações de atores e meios para parcerias público-privado, estabelecem a base das relações entre estado e mercado, e práticas propriamente capitalistas, estimulando a concorrência entre promotores imobiliários, em leilões de solo urbano, prevendo esquemas volumétricos e de ambiência pública, e especificações de usos e ocupação do solo.  Ao contrário de vender ou conceder a terra e as potencialidades de edificação a um único ou poucos atores, o que caracteriza um favorecimento oposto à lógica capitalista.

Para que esta lógica seja replicada, o Projeto Urbano deve ser pautado por um estudo de mercado (Marketing), e estudos estatísticos e de infraestrutura, para que o tamanho do mercado e as verdadeiras demandas sejam compreendidas a priori, e para ofertar um produto imobiliário sustentável, com crescimento contínuo e responsável. Tais condutas também integram a política de Estado e de transformação da cidade, não somente para “criar empregos”, mas determinando que tipo de empregos, para quem, e com que contribuição à metrópole, não fazendo do ordenamento do território apenas “competição de cidades”, mas estabelecendo redes de cidades, e redes de redes (5).  

A área do Anhembi é estratégica, conectada a fluxos de empregos e economia, para a cidade e região Metropolitana de São Paulo. Urbanistas argumentam que apenas os negócios promovidos pelo Anhembi deveriam ser privatizados, mas não os terrenos. "Essa área é a área mais importante da região metropolitana de São Paulo. Pela posição e pelo tamanho. O uso futuro dela será aquilo que será a cidade do século 21. Por isso essa área é tão estratégica” (6). Caberia aos planejadores urbanos, antes de qualquer ação que avente destruir o Anhembi, a compreensão de como funciona a economia reticular metropolitana, a partir de projetos igualmente estratégicos (7), pontos ou nós de conexão com a logística de negócios, facultada pela excelente conectividade das Marginais, e da influência da Região Metropolitana de São Paulo relativa a outros estados federativos.

Demanda-se Projetos Urbanos cuja definição em detalhe – sua arquitetura e áreas livres e equipamentos – é decisiva. Substituir um centro de Exposição com feiras nacionais e internacionais, e vários centros de eventos, sem esquecer o valor histórico e cultural do complexo do Anhembi, sem estudos detalhados de mercado, e sob a possibilidade de redução do PIB municipal e da influência de São Paulo na liderança econômica, é questionável.

A venda do Anhembi inaugura um programa de privatizações e concessões, com a venda da São Paulo Turismo (SP Turis), empresa administradora do complexo. Uma das questões suscitadas é se o processo invertido é de fato uma Parceria Público-Privado – PPP (Lei 11.079 de 30 de dezembro de 2004, revista pela Lei no. 13.529, de 4 de dezembro de 2017), e se estas viabilizam, da melhor forma possível, os Projetos Urbanos, facultados por PIU. As parcerias público-privado servem ao setor público, carente de recursos e/ou especialização técnica o qual contrata entes privados, neste caso para transformar uma área da cidade, firmando contratos administrativos, entre o Estado e um particular, especificamente, contratos de concessão.

A legislação brasileira prevê o uso da expressão PPP a qualquer projeto que inclua contraprestações públicas na composição de suas receitas, independentemente dos pagamentos públicos representarem ou não a maior parte das receitas do parceiro privado. Justificam-se no caso em que se revela um déficit de infraestrutura, e em que se evidenciam recursos governamentais escassos para custear obras e serviços públicos. Uma PPP é, por definição, uma concessão para prover recursos para serviços e obras públicas, em que a remuneração do concessionário advém tanto da cobrança de tarifa aos usuários pelo serviço prestado, como da contraprestação desembolsada pelo Poder Concedente, como forma de viabilizar economicamente o empreendimento (8).

Dois tipos de contratos regulam PPP: um completamente baseado em contraprestações públicas (Concessão Administrativa) e outro para aqueles que preveem uma combinação de receitas tarifárias, pagas pelos usuários do serviço - (Concessão Patrocinada). São exemplos de PPP por Concessão Patrocinada as que proveem serviços para construir e manter rodovias e infraestruturas: PPP da MG-050 (Estado de Minas Gerais - Rodovia); PPP da Linha 4 – Amarela do Metrô pelo Estado de São Paulo; PPP da Ponte de Acesso à Praia do Paiva pelo Estado do Pernambuco, etc. A Administração Pública pode ainda ajustar com um particular a prestação de um serviço precedido de obra pública, delegando ao concessionário, após conclusão, a exploração por prazo determinado, como a Concessão da Ligação Transolímpica, primeira via expressa do Rio de Janeiro, com corredor exclusivo do BRT, ligando Deodoro ao Recreio.

No caso de uma intervenção urbana derivada da venda de um terreno público a um ou vários agentes privados, o conceito advém da parcela do Estado e do comprador na parceria, e o que um único investidor ou um conjunto deles, ao comprar a terra e o Anhembi, estariam devolvendo à cidade, além de contrapartidas financeiras.

A resposta resgata a história da figura jurídica da Parceria Público-Privado e a transformação urbana. Na década de 1980, São Paulo inovava com o instrumento Operação Urbana, no Plano Diretor de 1985, conceituando-o como uma forma de PPP. A Lei do Desfavelamento e Operações Interligadas (Lei no. 10.209/86) estimulou a iniciativa privada a remover favelas, para obras em áreas com parâmetros e índices urbanísticos distintos do zoneamento, e a contrapartida à prefeitura de unidades habitacionais para populações removidas. O mecanismo gerou desmobilização e, muitas vezes, expulsão de populações vulneráveis, aumentando a inequidade, sem critérios claros para a compensação ocorrer – pautando bem mais os interesses da iniciativa privada do que públicos (9).

A Constituição Federal de 1988 justificou as Operações Urbanas diante da carência de recursos públicos para custear investimentos, em áreas de intervenção com liberação de índices e parâmetros urbanísticos, e mecanismos de exceção a Lei de Zoneamento de 1972, legitimando contrapartidas dos empreendedores para custear obras de infraestrutura e outras, aplicando recursos a equipamentos e obras de interesse público (10).

O Plano Diretor de 1992, não regulamentado, situou a Parceria público-privado – PPP como instrumento de Reforma Urbana, com recuperação de mais-valias fundiárias e o solo criado como estrutura central. Um coeficiente de aproveitamento único valeria para toda a cidade, prevendo-se zonas adensáveis em que se poderia construir acima desse coeficiente e pagar outorga; criou as Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS e isentava do pagamento de contrapartida empreendedores que edificassem além do coeficiente único e construíssem Habitação de Interesse Social – HIS. Propunha Consórcios Imobiliários e Operações de Interesse Social para viabilizar assentamentos de populações de baixa renda – o proprietário entregaria seu imóvel à Prefeitura, que o compensaria com imóvel em igual valor (11).

Estas propostas antecipavam o Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257 de 2001) (12), no qual o solo criado foi definido como instrumento de controle e redistribuição para aplicação da função social da propriedade. Além da Outorga Onerosa, propôs-se a Contribuição de Melhoria, valorização fundiária recuperada pelo poder público para reinvestimento em equipamentos coletivos, cobrada aos proprietários em decorrência de obra pública.

As Operações Urbanas Consorciadas – OUC foram regulamentadas pelo artigo 32 do Estatuto da Cidade, e definidas no Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE 2002-2012) (13) em sua Seção VII, artigos 156 até 234, como intervenções coordenadas pelo poder público municipal, para reestruturar e recuperar ambientalmente setores definidos da cidade, “com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental” (PDE 2002), a fim de alcançar intensificação dos usos, requalificação dos espaços e inclusão social.

As conquistas do período de 1980 a 2002 se pautaram pela evidência de que os Projetos Urbanos, que se fundamentavam em parcerias público-privado, acentuavam o papel do poder público municipal como gestor e garantidor dos interesses públicos (14). O artigo 32 do Estatuto da Cidade definiu a reciprocidade, e a justa distribuição de ônus e bônus, visando prover um equilíbrio dos benefícios concedidos aos parceiros privados, induzindo-os a participar na geração de benefícios públicos.

As Operações Urbanas Consorciadas, no contexto das PPP, em sua relação com projetos urbanos que as singularizariam, colocaram-se como o instrumento jurídico-urbanístico que melhor representava a disputa entre espaço público e privado, e envolviam uma governança capaz de reunir os atores em jogo, em meio ao conflito entre uma relativa autonomia da autoridade local e os agentes de mercado imobiliário. Os instrumentos urbanísticos atuariam como interfaces entre as PPP e a transformação do território, sendo que outros foram propostos para além das OU e OUC, tais como a Concessão Urbanística, enunciada no Plano Diretor do Município de São Paulo (Lei 13.430/2002, art. 239) e regulado pela Lei 14.917/2009; e mais recentemente, os Projetos de Intervenção Urbanística – PIU (15).

Na Concessão Urbanística, o atual Plano Diretor (Lei Municipal 16.050/2014) (16) previu ao concessionário negociar com particulares e proprietários, e negociar com os envolvidos. O art. 2º da Lei 14.917/2009 conceitua a concessão urbanística como contrato administrativo, por meio do qual o poder concedente, mediante licitação e concorrência, possibilita a uma pessoa jurídica ou consórcio de empresas executar obras de interesse público, a partir de um projeto urbano.

O insucesso de um destes acordos inviabiliza a aquisição dos imóveis pelo concessionário, permitindo ao Poder Concedente desapropriar, a fim de viabilizar o contrato de concessão. O PDE 2014, procurando melhor integrar instrumentos urbanísticos a projetos, inova ao definir os PIU, Projetos de Intervenção Urbana, - como o conjunto de estudos técnicos para o ordenamento e a reestruturação urbana, podendo ser desenvolvidos em áreas subutilizadas e com potencial de transformação na cidade de São Paulo.

Os PIU (17) devem ser elaborados pelo poder público, a partir de premissas do Plano Diretor Estratégico, para “sistematizar e criar mecanismos urbanísticos que melhor aproveitem a terra e a infraestrutura urbana, aumentando as densidades demográficas e construtivas além de permitir o desenvolvimento de novas atividades econômicas, criação de empregos, produção de habitação de interesse social e equipamentos públicos para a população” (18), o que enfatiza o papel gestor da administração pública frente aos projetos urbanos.

Uma oportuna solidariedade entre PIU, instrumentos urbanísticos e parcerias público-privado se evidencia, tendo por base o direito público, e a participação de atores privados. É possível, no entanto, pensar com Habermas (19), que na gestão das relações entre Estado e mercado na concessão urbanística, que esta funcione como uma “fuga” do Estado, por meio do contrato, para fora do Direito Público – podendo induzir a desorganização desta esfera, ao transferir tarefas públicas a empresas e corporações. O interesse público, no “urbanismo concertado”, implica no debate e interface entre o instrumento urbanístico, qualquer que seja, e os Projetos Urbanos, projeto complexo em que estão envolvidos múltiplos interesses, independentemente da execução envolver PPP por contrato, ou outras formas, como Operações Urbanas.

Os amplos interesses da sociedade consistem na demanda por espaços e equipamentos públicos, habitação para diversos níveis de renda, indo além da gestão de uma área definida para atender a obras e prestação de serviços. Na gestão dessa interface, o papel do projeto urbano não pode ser reduzido ao desenho de cenários futuros, mas mediação ativa, que expressa o conjunto de tensões e vozes na forma de uma proposta espaço-temporal.

A Concessão do Complexo do Anhembi: polêmica entre público e privado

O Complexo do Anhembi, localizado na Av. Olavo Fontoura, paralela à Marginal Tietê, facilmente acessível dos mais diversos pontos da capital paulistana, é o segundo maior centro de eventos e feiras da América Latina, perdendo apenas para o Riocentro. Dispõe de 400 mil m², em que se localiza o Pavilhão de Exposições, idealizado por Caio de Alcântara Machado, abrigando mais de vinte grandes feiras anuais, como a Feira de Utilidade Doméstica - UD, Salão do automóvel, Feira do Couro ou FRANCAL. Conta ainda com o Palácio das Convenções, para feiras de menor porte, congressos e reuniões, e o Polo Cultural (Sambódromo), com aproximadamente 100 mil metros quadrados, para eventos ao ar livre, tais como o Carnaval de São Paulo (20).

O polo cultural passou a contar a partir de 2004, sob o patrocínio de conhecida marca, com a Arena Skol Anhembi, para megaeventos e estrutura fixa. O Auditório Elis Regina e o Hotel Holiday Inn, construídos pela iniciativa privada e arrendado por vinte anos renováveis ou até ao término do pagamento de sua construção, complementam o complexo. Administrado pela São Paulo Turismo (SPTuris), empresa de turismo e eventos, e sócia majoritária da Prefeitura do Município de São Paulo, o Anhembi é o mais versátil e um dos maiores centros de eventos da América Latina.

Inaugurado em 1970, durante a realização do Salão do Automóvel, nasceu do olhar vanguardista de Caio Alcântara Machado, que convidou a Eduardo Moraes e Laymert, e ao Arquiteto Jorge Wilheim debaterem, durante quatro dias, para conceberem o Parque Anhembi. Ao programa inicial de um pavilhão de 60 mil metros quadrados, o escritório Jorge Wilheim propôs também um centro de convenções, tendência para os espaços de congressos e reuniões, motivando o turismo de negócios, com hotel ao lado do centro de convenções. O escritório foi então contratado para preparar um anteprojeto, juntamente com o Arquiteto Miguel Juliano.

A ousada proposta arquitetônica previa estrutura metálica tubular, que nascia do piso e que na altura de treze metros se espraiava como uma árvore, uma “copa” horizontal, e grande superfície de estrutura metálica espacial. Ao engenheiro canadense Cedric Marsh coube o cálculo, e a inovação construtiva evitou um andaime provisório para amparar 67 mil metros quadrados, com a altura mencionada, pois este custaria mais do que a própria estrutura permanente. Propôs-se então armar a estrutura no chão, içando-a, o que durou oito horas, no dia 13 de setembro de 1968 (21).

A preservação do complexo vem sendo fragilizada pela forma como suas edificações se tornaram vulneráveis, no debate da venda do Anhembi e concessão a empreendedores e investidores privados, e também pelo arquivamento do processo de tombamento, contrariando o parecer técnico do Departamento de Patrimônio Histórico, DPH, São Paulo. Decidiu-se pelo arquivamento do processo, após indeferimento no Conpresp, em 2017, jogando à roda da incerteza qualquer tipo de preservação (22).

Ao reconhecer a importância do Anhembi como patrimônio da cidade, e seu significado histórico, cultural e arquitetônico, defendeu-se que não era preciso preservar o conjunto edificado, já que este se encontrava devidamente documentado em trabalhos acadêmicos, e que a SP Turis, empresa gestora, seria detentora dos projetos arquitetônicos e de engenharia. Abria-se mão dos edifícios para acatar a documentação como índice, mas certamente distante da obra arquitetônica e urbanística como fundamento da preservação.

Abriu-se um precedente ao menos questionável, que sugeria que para preservar um bem basta documenta-lo, e que mesmo reconhecendo a importância do complexo como obra, isto não basta para concluir que a preservação deva ocorrer. Essa decisão abalou a prerrogativa de que em áreas em que edifícios e espaços de significativa presença cultural existam, estes devam ser preservados, e que sejam um dos elementos cruciais para projetos urbanos ou intervenções requalificadoras.

Em 2015, um chamamento público da Prefeitura de São Paulo para propostas de concessão do Complexo do Anhembi, determinou que dos 400 mil metros quadrados totais, a área para construção seria de 110 mil metros quadrados, correspondente ao estacionamento. Definiu-se então 1 milhão de metros quadrados de solo criado, previstos pelos novos índices urbanísticos (23).

Na lei atual (Lei 011, de 2 de maio de 2018) (24), o Sambódromo com aproximadamente 100 mil metros quadrados, foi descontado, cedendo a pressões populares para que seja utilizado gratuitamente durante 75 dias ao ano para o Carnaval e eventos religiosos. Foi ainda outorgado potencial construtivo excedente de 400 mil metros quadradospara o setor, integralizando um milhão de metros quadrados para o restante do complexo.

Para fins de cálculo de contrapartida financeira e outorga onerosa, foram ainda concedidos mais 0,7 da área destinada a negociação de potencial construtivo, no mínimo, mais 700.000 m2. Caso o comprador preserve o Centro de Exposições, poderá ganhar mais 20% de potencial construtivo, ou no mínimo, 200 mil metros quadrados. A mesma Lei destinou 20% da superfície para áreas públicas, e 70% de taxa de ocupação máxima dos lotes, reduzindo assim o terreno de 110 mil metros quadrados para algo em torno de 60 mil metros quadrados, havendo a possibilidade de construção de 2,3 milhões de metros quadrados.

Vinte torres de quarenta andares, de 95 a 100 metros de altura, seriam construídas, conforme estimativa apresentada por um técnico participante da Audiência Pública, de 10 de janeiro de 2018 (25), que discutiu os parâmetros da Lei 16.766 de 2017. Não seria possível, pelas restrições impostas pela Aeronáutica, e presença do Campo de Marte, que a altura dos edifícios nas imediações (26), exceda quarenta metros, impossibilitando preservar o Anhembi. No projeto de 2015 se previa um máximo de um milhão de metros quadrados para edificações, uma expressiva diferença entre propostas, sobretudo de redução da área total na mais recente, inviabilizando a preservação do complexo.

Hoje, em 2018, o que foi estipulado na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo foi considerado insuficiente, limitando as possiblidades máximas de desenvolvimento imobiliário no terreno do Complexo do Anhembi. A provisão de interesses privados e contrapartidas públicas poderiam ser meios para a inclusão da área do Anhembi em um Projeto Urbano, em que a parceria público-privado desempenha-se como articulação de forças em jogo no território de intervenção – reunindo interesses públicos e privados. Um Projeto Urbano não prevê apenas índices urbanísticos ou contrapartidas para verticalização, mas uma nova urbanidade, distribuindo equitativamente oportunidades, equipamentos e áreas livres com base em um projeto, um desenho informado pelo conjunto de interesses. 

Não se justifica um projeto apenas por contrapartidas financeiras favorecendo um dos atores, não menos importante no processo – o mercado de terras e imobiliário, mas é crucial preservar o patrimônio ambiental urbano material e imaterial, os valores culturais dos bens públicos, como a arquitetura, a cidade e suas pré-existências. Não se preserva nada para que proprietários exerçam seu poder (quase que romano) na arena, polegares para cima – deixa o complexo viver! – ou para baixo – demolir, mas porque é um imperativo ético, e uma boa prática.

Ao contrário de um projeto integrador do patrimônio cultural e arquitetônico do Anhembi e entorno, a privatização prevista é uma oferta do terreno público, também um patrimônio ambiental da cidade de São Paulo, oferecendo ao futuro comprador aumentar a capacidade de construção no local acima da média da região, departindo da abstração denominada "verticalização".  

Zonas de Ocupação Especial – ZOE (27) são “porções do território destinadas a abrigar predominantemente atividades que, por suas características únicas, como aeroportos, centros de convenção, grandes áreas de lazer, recreação e esportes, necessitem disciplina especial de uso e ocupação do solo”. Essa “disciplina”, conforme normas de gestão e planejamento da cidade, deve ser alcançada por meio de um Projeto de Intervenção Urbana – PIU, observando coeficientes de aproveitamento por macroárea, presentes no PDE.

Pautar o futuro Projeto de Intervenção Urbana – PIU apenas pela rentabilidade financeira é questionável, preservando o Sambódromo porque este foi objeto de pressão de grupos interessados em seu uso e preservação, e deixando o Pavilhão de Exposições e o Palácio de Convenções e o Hotel ao sabor da decisão do investidor-comprador, que se quiser, demole ou não, concedendo então à cidade o beneplácito da preservação.

Se a transformação urbana induzida for entregue a um único comprador ou a um pool, contraria-se a diversidade de investidores e empreendedores atuantes, questionando-se o papel de urbanismo concertado proposto nas próprias definições de concessão urbanística e de PIU. A realização de um projeto urbano, para funcionar como interface ativa de seus determinantes, sugere a necessidade de um master plan, regulando parâmetros, volumetria e relações entre espaço construído-e não construído, e que essa diversidade projetada possa ser gerida por ampla governança, e uma carteira diversificada de empreendedores.

Hoje, projetos urbanos se confundem com as PPP, uma expressão desequilibrada, valorizando um desses “P” – o privado, acarretando que intervenções a partir de uma proposta estrutural – um plano-projeto, com diretrizes urbanísticas, não desempenhem seu papel de fronteira porosa, articulando público e privado. Privatizar não deveria significar “liquidar a cidade”.

Este modelo em que uma normativa-projeto atua como interface público e privado pode ser exemplificado pelos projetos para Porto Madero (Buenos Aires), em que uma agência pública (a Corporación Antiguo Puerto Madero) mediou e orientou as relações entre o poder público e o mercado imobiliário, sem entregar a área de intervenção a nenhum agente privado exclusivo, e também pela ZAC Paris Rive Gauche, o similar francês de nossas Operações Urbanas Consorciadas, a seguir detalhados.

O Projeto Urbano Porto Madero e a ZAC Paris Rive Gauche: referências para valorizar o papel e a natureza do Projeto Urbano

Ponte de Santiago Calatrava, Porto Madero, Buenos Aires
Foto Abilio Guerra

Porto Madero

Práticas contemporâneas evidenciam o projeto como meio para a governança frente às parcerias público-privado. As margens do Rio da Prata, em Buenos Aires, foram alvo de inúmeros planos de reconversão, fundamentados em Projetos Urbanos e infraestruturas. O Projeto Urbano para Porto Madero surgiu entre acalorados debates, em finais da década de 1980 e início dos anos noventa, em torno do Concurso Nacional de Ideias (1986), que a Sociedad Central de Arquitectos organizou para transformar a área, dotada de antigos galpões que originalmente serviram para estocar produtos e alimentos que chegavam por mar (28).

O Concurso Vinte Ideias para Buenos Aires (29) foi proposto pela Corporación Antiguo Puerto Madero, responsável pela urbanização da área, para colocar em marcha o Master Plan e desenvolver a área portuária redefinindo usos, volumetrias, circulações e áreas livres e espaços públicos. O Concurso para o Master Plan reuniu quase cem propostas, valorizando o contexto urbano, prevendo vínculos com a área central, melhoria dos acessos a orla fluvial e controle de alturas, evitando uma muralha segregadora. O concurso priorizou a reconversão da área para deter a degradação, e o reordenamento do solo para suprir deficiências da área central e preservar sua natureza simbólica e evocativa, com atração de atividades terciárias, edifícios públicos e comércio, atividades culturais e habitação, reconquistar a frente de água, e áreas verdes para lazer (30).

O Plano orientou diretrizes gerais para desenvolvimento futuro, definiu a faixa edificável paralela aos diques, reconvertendo e preservando os antigos galpões portuários de tijolos, no setor oeste.  O setor leste, bordeando os diques, contaria com edifícios corporativos e comerciais com altura limitada, adequados para que a nova orla pudesse atrair usuários ao espaço público. Paralelamente a faixa de edifícios de altura limitada, sobrevieram outros de maior altura, destinados à habitação de alto padrão e torres corporativas, formando bulevares transversais em relação à Costanera, à maneira da "Cité de Negócios", projetada em 1938 para a região, por Le Corbusier.

A área de 170 hectares, com grande potencial de reconversão, pela proximidade ao centro e à Praça de Maio, ocupa parte das terras ribeiras ganhas ao rio. Tem por limites a Doca Norte, a oeste as Avenidas Huergo e Madero e a linha férrea, a Doca Sul e a Reserva Ecológica, que configura o limite Leste. Até 1989, a área portuária era propriedade do Estado nacional, estando sob gestão da Administración General de Puertos, o que impedia acesso público. Esta barreira, gerando visível segregação, acentuava-se devido à proximidade com a Reserva Ecológica e a Costanera Sur, populares locais de lazer (31). 

A superfície total foi subdivida em 112 parcelas; para elas, o uso do solo obedece ao Código de Planeamiento Urbano, com distritos de normativa especial: são três áreas, U11 (75 parcelas, 67% da superfície total), U32 (34 parcelas, 30,4%), e UP – unidade de preservação ambiental, 3 parcelas e 2,7%, determinando um rigor volumétrico e de uso do solo, sendo a U32 a área de antigos galpões preservados. As parcelas foram então loteadas e vendidas, ou tiveram seu uso concedido, no caso dos galpões (32).   

Porto Madero apresenta uma particular estrutura fundiária, com ampla extensão das parcelas, em alguns pontos com testadas maiores que 800 metros. A área construída representa 8,7 % do total da superfície edificável de Buenos Aires, evidenciando expressiva dimensão das obras, no total de 43.090 metros quadrados. A maior parte do solo edificado contém grandes edifícios, complexos em grandes parcelas. Aproximadamente 42,2 % das parcelas estão edificadas, apresentando habitação e usos múltiplos (44 casos), e 26 parcelas apresentam edifícios monofuncionais. O setor Leste concentra habitação, e o setor Oeste (Docas), edifícios corporativos (33). Predominam construção de altura média, de três a cinco pavimentos (28,6 %), divididos em propriedade horizontal. As maiores alturas se encontram no setor Leste, Dique 3, e no dique 2, observando-se a conduta do Projeto Urbano respeitando morfologia urbana seleta, que preserva a paisagem e os antigos galpões portuários, reconvertidos, e setoriza a maior verticalização a oeste.

Para orientar a política urbana de acordo com as instituições nacionais, a Corporación Antiguo Puerto Madero foi criada em 15 de novembro de 1989 pelos Ministérios de Obras e Serviços Públicos e do Interior, representando o Executivo Nacional, e a Municipalidade de Buenos Aires. É uma empresa pública para gestão do projeto urbano, regulando as contrapartidas recolhidas aos empreendedores imobiliários a partir da valorização fundiária, e da venda dos terrenos federais, repassados ao Município (34), em que governo nacional e municipal se tornaram sócios igualitários.

O patrimônio da Sociedade foi então formado pelo Estado central que entrou com as terras e instalações existentes, e Municipalidade, responsável pelo Plano de Urbanização, levantamentos e agrimensura, e supervisão de obras. O governo nacional cedeu a propriedade da terra à Municipalidade, eliminando a sobreposição de competências, entre a Administración General de Puertos, a empresa Ferrocarriles Argentinos e a Junta Nacional de Grãos. A titularidade foi definitivamente repassada à Corporación, cabendo ao Governo da Cidade de Buenos Aires gerir o desenvolvimento urbano.

A reconversão dos antigos galpões e o projeto urbano motivaram investidores e mobilizaram a Corporación, que passou a apresenta-lo em exposições e feiras de mercado imobiliário. Recursos financeiros recuperados com a venda dos terrenos passaram a integrar um fundo municipal sob a gestão da agência, que os poderia aplicar em que julgasse necessário à implementação do Projeto. A divisão de lucros obedeceu a 50% para a empresa e 50% para os empreendedores (35).

O Guia de Instrumentos Urbanísticos do Ministério do Interior do Governo da Argentina (36) afirma que a posse de terras por parte do município implica destinar as parcelas para uso, valorizar os terrenos e refrear a especulação imobiliária, o que foi seguido em Porto Madero. A requalificação fez aumentar o valor de solo; em setembro de 2004, este era 86% maior do que no restante da cidade, chegando em setembro a 2006, a 596% a mais em relação a Buenos Aires.

A despeito das contribuições positivas, o projeto para Porto Madero foi concebido sob o neoliberalismo de fins da década de 1980, quando Raúl Alfonsín delegou a presidência da Nação a Carlos Menem (37). A transmissão do cargo coincidiu com a crise econômica e social sem precedentes, hiperinflação de 200% em julho no ano de posse de Menem. As soluções no âmbito do urbanismo responderam às circunstâncias histórico-políticas que legitimavam a ideologia neoliberal, ao difundir que o endividamento dos estados nacionais e sua insolvência deveria priorizar o desmonte de “los mecanismos del Estado interventor y benefactor, tachado de costoso y ineficiente” (38), o que também desmobilizava o urbanismo social, opondo a intervenção em Porto Madero ao reinvestimento de lucros na cidade de Buenos Aires. Já em 1993, sob o neoliberalismo, a Corporación vendeu uma grande gleba do Dique 1 para um único empreendedor, a Newside S. A.

No entanto, a partir de então, reparcelou as glebas, diversificando a carteira de investidores, chegando a vender seu último lote em 2018 (25 anos de vendas), cujos rendimentos custearam a esplanada que unirá Porto Madero à área central, definitivamente. A Autopista Buenos Aires La Plata será uma via semienterrada, e uma ligação que solucionará o impasse de que Porto Madero definiu uma faixa segregada em relação ao centro.

As diversas fases do Projeto, e seus 25 anos de implementação são indispensáveis para o diálogo entre estado e mercado, o que também permitiu o processo de valorização do solo, de seis vezes mais que a média desse valor na cidade. A prática de projetos urbanos se revela contrária a uma “liquidação” do solo urbano, em nome da privatização sem projeto e realizada no curtíssimo prazo. A realização do Projeto foi positiva, duplicando a superfície corporativa, gerando renovação da área central com escritórios e edifícios para pequenas empresas, em eixos muito degradados, como Paseo Colón e Huergo. O Projeto Urbano foi significativo para um novo ordenamento de uso de solo, ao libertar o desenho urbano da quadrícula colonial. Criou normas urbanísticas, oportunidades imobiliárias e investimentos, e experimentação arquitetônica (39). Possibilitou experimentações nos espaços públicos e elaboração de uma imagem internacional da cidade, partindo de forte e coerente vontade política, fruto da liderança de um Estado promotor.

No que tange à equidade e contribuição do projeto à cidade, diz Adrián Gorelik (40): “Hoje (referindo-se ao ano de 2008, grifo nosso), como parte inevitável da reativação do mercado imobiliário e do maior fluxo de capitais no boom, voltaram com grande força os megaprojetos dos anos 1990, que haviam ficado em suspenso em 2001, como a urbanização de Retiro ou a expansão de Puerto Madero, e é obvio que sua força econômica vai impedir qualquer aproximação com as questões fundamentais da cidade, decorrentes da crise que o governo não tratou naquele momento”. As políticas adotadas priorizaram arrecadação fiscal e valorização fundiária e imobiliária, e o investimento e captação de altos ingressos, somando-se que no contexto de Reforma do Estado, inseriam-se num ambiente em que redistribuição e equidade não eram o mote. O setor público gerenciou o direcionamento dos recursos e um fundo municipal, sob a guarda da Corporación (41).

As ZAC - Zone d’Amenagement Concerté: uma experiência de integração entre operações urbanas e Projetos Urbanos

Desde a década de 1950, a França regulamentou instrumentos urbanísticos para enfrentar o déficit habitacional do pós-guerra (42), e reformular áreas que haviam sofrido com o segundo conflito mundial. As Zones à Urbaniser en Priorité – ZUP, surgiram em 1958 para os subúrbios, e para executá-las o governo central adquiria lotes mediante negociação ou aplicação do direito de preempção (43). As ZUP antecederam as Zone d’Amenagement Concerté – ZAC, as Operações Urbanas Consorciadas francesas, como áreas próprias ao urbanismo social. Nelas a infraestrutura ficava a cargo do ente público, e os lotes eram urbanizados e revendidos a empreendedores privados, estabelecendo parcerias público-privado. 

O objetivo das ZUP foi prover e controlar a oferta de terras, para conter a especulação e a supervalorização imobiliárias (44), combinando política urbana e fundiária, visando atender ao déficit habitacional. A implantação de ZUP em áreas suburbanas, devido ao baixo custo dos terrenos, embora positivo, não atendeu à população moradora nas áreas centrais, sequer enfrentou a escassez de infraestrutura de transportes. A extensão das redes de metrô e a modernização dos trens suburbanos contemplaram às periferias, mas não evitaram que os complexos habitacionais permanecessem isolados, com grande concentração de desempregados e população carente vivendo em edifícios degradados (45).

O que estimulou instrumentos urbanísticos que garantissem ao poder público o encaminhamento de questões fundiárias, tendo sido instituída, em 1967, a Loi d’Orientation Foncière, reformulando o direito urbanístico francês: emergem um urbanismo que afeta ao indivíduo, ao tratar da concessão do direito de construir, o urbanismo regulamentar, para a elaboração do texto legal, e normativas e planos, e o urbanismo operacional, para execução de intervenções urbanas complexas (46).

As ZAC inauguraram as Operações Urbanas Consorciadas na França (47), como amplo programa de intervenção em que o equilíbrio econômico-financeiro provém da captura e reinvestimento de receitas geradas pela operação (48). Preveem outorga onerosa e aplicação de coeficientes de aproveitamento flexibilizados, para obter contrapartidas reinvestidas na área da Operação e do Projeto Urbano. Ferramenta de concertação entre atores público-privados, fundamentam-se no direito do Estado de regular a produção do espaço urbano, utilizando-se da associação entre a administração pública, a sociedade (49), sob a gestão de concessionárias que implementam os Projetos Urbanos subdivididos em setores, contando com a participação dos empreendedores imobiliários, proprietários e moradores. 

A Lei de Solidariedade e Renovação Urbana (SRU, 13 de dezembro de 2000) regulamentou a unificação das Operações Urbanas (ZAC) e Projetos Urbanos (50). Seu mais importante artigo é o número 55, exigindo pelo menos 20%, aumentando posteriormente esse índice para 25%, de habitação de interesse social (HIS). Esta lei possibilitou alcançar coesão social, jurídica e espacial, prevendo que toda edificação deve ser realizada no âmbito de um projeto de cidade e de um projeto urbano (51), e que a requalificação e reordenamento dos espaços devem prover equipamentos e espaço público.

Ao articular Operações Urbanas (ZAC) e Projetos Urbanos, entendeu-se que não é de modo fragmentado e setorial que se deva conduzir a transformação da cidade, sequer a partir tão somente de índices urbanísticos favorecedores de alguns agentes, mas de uma modelagem integrada, que reúne o instrumento à espacialidade do projeto. 

A lei instituiu ainda o Plano Local de Urbanismo – PLU – o mais importante instrumento de desenvolvimento urbano, integrando os principais Projetos Urbanos, a gestão pública e estabelecendo responsabilidades dos entes privados. O PLU define um “território de projetos” (52), identificando quais ZAC serão realizadas num horizonte temporal de curto, médio e longo prazo, respeitando seu faseamento, para um horizonte de quinze a vinte anos. Têm escala municipal ou intermunicipal, determinam um plano global de urbanismo e ordenamento do território, fixam regras de uso e ocupação do solo, definem áreas urbanizáveis e não-urbanizáveis e os índices e parâmetros, de acordo com o Código de Urbanismo.

O PLU regulamenta de modo detalhado tipologias de construção nas parcelas - construção, densidades, regras de recuo, estética, estacionamentos, espaços verdes -, compatibilizando-se com os Schémas de Cohérence Territoriale – SCOTs, diretrizes de escala regional (53), e incorporam todas as ZAC. É no âmbito desse planejamento de abrangência maior, em rede, que as Zone d’ Amenagement Concerté – ZAC, - funcionam como integração das Operações e Projetos Urbanos.  Este plano é também a arena de mediação do processo participativo que fundamenta qualquer tipo de Operação ou Projeto Urbano, e possibilita o debate das políticas fundamentadas no ambiente social e problemas de natureza local (54), articulando-se aos moradores e às suas instâncias de representação.

As relações entre o PLU e os Projetos Urbanos, uma vez definidas as áreas de ZAC, requerem empresas concessionárias que devem assumir a licitação e a gestão dos Projetos Urbanos, no curto, médio e longo prazo. A definição da concessionária e o controle fundiário são condições básicas para a realização das ZAC. Fazendo valer a Lei de Orientação Fundiária, devem adquirir os terrenos na área de intervenção, aplicando a desapropriação, o direito de preempção, ou negociando com proprietários privados compensações e contrapartidas, e em seguida implementar a infraestrutura e regularização fundiária.

As concessionárias adquirem terrenos, comercializam-nos aos empreendedores, determinam índices de aproveitamento do solo e executam a urbanização. A operadora pode revender os lotes e negociar direitos de construir excepcionais com empreendedores, ajustando os preços dos terrenos para resgatar a mais-valia. Incorporadores e empreendedores imobiliários adquirem os lotes, constroem os imóveis, e executam equipamentos sociais, que devem ser entregues pela operadora ao governo local (55). Ao término da intervenção, o operador deverá restituir à municipalidade a infraestrutura e equipamentos públicos edificados para esse fim, bem como parte dos ganhos, ou solicitar uma compensação em caso de os gastos com a aquisição fundiária e equipamentos superarem a receita (56).

Biblioteca Nacional da França, Paris, realização da ZAC Paris Rive Gauche. Arquiteto Dominique Perrault
Foto divulgação [Website escritório Dominique Perrault]

A ZAC Paris Rive Gauche

Situada no XIIIème Arrondissement, 13o. Distrito de Paris, à margem esquerda do Sena, a ZAC Paris Rive Gauche conta com extensa malha ferroviária, e com a Gare d’Austerlitz, antiga estação que opera com trens do sistema ferroviário intermunicipal (Reseau Express Regional – RER). É a maior Operação Urbana prevista pelo Plan Programme de l’Est de Paris – PPEP), com 130 hectares. O PPEP foi formulado em 1983, para revalorizar o setor Leste da capital francesa (57).

Paris Rive Gauche é a primeira Operação Urbana a aplicar a Carta de Concertação do Ministério do Meio Ambiente (julho de 1996). Uma Comissão Consultiva Permanente foi constituída em abril de 1997, e reúne várias associações locais, juntamente com a agência implementadora e o município de Paris, dispondo de orçamento próprio.

É gerida pela operadora Societé d'Economie Mixte d’Aménagement de Paris – Semapa, criada em 1985 por iniciativa da municipalidade (58), o principal ator para estudos, implementação de obras e gestão, cabendo-lhe conceber e implementar os Projetos Urbanos, os espaços e equipamentos públicos, coordenando o conjunto. A operadora gerencia a aquisição dos terrenos, e confia a arquitetos de sua escolha a concepção da arquitetura conforme as especificações estabelecidas, conjuntamente com o Arquiteto Urbanista responsável por cada um dos setores (59). A Semapa é também responsável pela gestão da sociedade que envolve o conjunto de atores, a municipalidade de Paris, e a empresa ferroviária Société National des Chemins de Fer – SNCF.

Seus principais acionistas são a municipalidade, com 57% das ações, e a Société National des Chemins de Fer – SNCF, proprietária de 20%, enquanto o restante foi dividido entre outras instâncias governamentais e instituições (60). A expressiva participação da empresa ferroviária contribuiu para implementar a ZAC, pois 50% das terras era de propriedade desta. Observa-se uma associação entre o ente público representado pela operadora, e os agentes privados, respeitando-se os interesses coletivos e valorizando o Projeto Urbano como intermediação do jogo de interesses e soluções.

A atuação da Semapa e a forma como gerencia a ZAC sinalizam que projetar cada setor é bem mais que somente edifica-lo, ou apenas implementar a infraestrutura e equipamentos públicos, entendendo que a integração da ZAC e dos Projetos Urbanos implica na concertação e debate com a sociedade. Esse processo envolve as associações, os conselhos de bairro e a municipalidade de Paris, seguindo a tradição francesa que concebe Projetos Urbanos como exercício de uma complexa governança (61).  

A Operação Urbana em curso assume a cobertura do leito ferroviário paralelo ao Sena, criando 26 ha sobre as lajes de solo edificável, e as obras infraestruturais de conexão da área à Grande Paris, potencializando a mobilidade regional. É exemplo destas obras um túnel para a linha 10 do metrô, alterando o Plano Diretor e os projetos dos edifícios, sobretudo no setor Austerlitz. Prossegue a cobertura das vias férreas lindeiras à Avenida Pierre-Mendès-France, ao longo da qual será construída a futura estação do TGV (trem de alta velocidade), bem como espaços públicos ao longo do Sena e do leito ferroviário recoberto, propiciados com a assinatura de protocolo junto aos sócios da companhia ferroviária pública. 

Entre as realizações do Projeto Urbano, há edifícios emblemáticos e equipamentos públicos como contrapartida ao desenvolvimento imobiliário, como a Biblioteca Nacional da França François Mitterrand e o polo da Universidade Paris-Diderot. Verificam-se edifícios comerciais, lojas, serviços, escolas e equipamentos culturais, integrando as novas áreas à cidade consolidada.  Antigos terrenos industriais desativados e extenso leito ferroviário vem sendo recoberto por lajes, sobre as quais estão os novos edifícios, destinados a usos múltiplos e habitações para níveis de renda diversos. Paris Rive Gauche é um bairro em que oito mil habitantes se beneficiam de comércios e serviços variados (62). Prevê-se ainda a construção de 10 hectares de áreas verdes e o plantio de duas mil árvores.

Quatro principais centralidades definem os setores de intervenção: Gare d'Austerlitz, no setor do mesmo nome, em três subsetores, Austerlitz norte, Austerlitz sul et Austerlitz Gare; Biblioteca Nacional da França, no setor Tolbiac, em dois subsetores, Tolbiac norte et Tolbiac-Chevaleret. O primeiro é integrado pela Biblioteca Nacional da França, finalizado em 1998, e o segundo está em andamento, ao sul da nova Avenida de France. Em cada um dos quatro setores o urbanista coordenador é responsável pelas diretrizes e projeto, e o plano de massas, ou master plan, é definido por este, conduzindo o detalhamento arquitetônico e os espaços públicos (63).

A mescla de usos garante a oferta de habitação social e residências universitárias, atuando como polo gerador de empregos, favorecendo a preservação e a reintegração do patrimônio histórico, aumentando os espaços verdes, a mobilidade e a circulação de transportes públicos, e a integração com o XIII Arrondissement (64). A Estação Austerlitz é o coração do novo bairro, com forte identidade cultural; o grande espaço da gare serve a fluxos intermodais, ocupando posição central na intervenção. O polo universitário, que abriga a Universidade Paris 7 - Diderot, a Escola de Arquitetura Paris -Val -de -Seine e o Inalco, está localizado em Masséna, subdividido em Masséna norte e Masséna-Chevaleret; o Boulevard Periférico e o Boulevard General Jean-Simon, no setor Bruneseau, contêm os subsetores Bruneseau norte e sul (65).

Massèna Norte, coordenado por Christian de Portzamparc e Ateliers Lion & Associés, e Massèna Chevaleret incorporaram em grande escala o conceito caro a Christian de Portzamparc da quadra aberta (64).  Portzamparc desejou criar em pouco tempo um rico tecido urbano e uma cidade de contrastes. Em torno da Universidade Paris Diderot - Paris 7 e da Escola Nacional Superior de Arquitetura Paris-Val de Seine, o pólo de ensino superior forma o coração de Masséna- Grands Moulins. A Universidade ocupa 210 mil metros quadrados no total, e investiu, desde 2007, na recuperação dos edifícios dos Grands Moulins e Halle aux Farines, preservados com parte dos recursos geridos pela operação urbana.

Paris Rive Gauche está 50% implementada. Desde a Estação Austerlitz até o Boulevard General Jean Simon, os setores que costeiam o Sena estão quase finalizados; bem como os empreendimentos de grande porte, como a Biblioteca Nacional da França e o polo universitário Massèna, embora o horizonte de término das obras se estenda a 2025.

Conclusões

A procura por equidade e um viés social dos Projetos Urbanos que devem se pautar por premissas valorizadoras não somente do atendimento aos interesses de atores privados ou de grupos. A conduta dos Projetos Urbanos por um master plan, que articule o conjunto dos interesses e diretrizes técnico-políticos, em um determinado momento do processo de produção do espaço urbano, revela-se não somente uma “boa prática”, como os exemplos de Porto Madero e das ZAC puderam mostrar, mas um procedimento em que a espacialidade revela a qualidade ambiental almejada, que se torna ela mesma um importante elo na cadeia de transformação do espaço urbano e de interesses público-privados.

Nosso objetivo foi pontuar conflitos e a desmobilização do interesse público na conduta de Projetos Urbanos e Projetos de Intervenção Urbana – PIU, em São Paulo, em que pudemos observar uma inversão, motivada pela “privatização”, e pela situação de fragilidade a que esse ideário expõe o Complexo Anhembi, sujeito a uma alta probabilidade de demolição. Sua preservação fica condicionada à discricionariedade de grupos e poucos agentes. Os casos internacionais apresentados não se impõem como situações exemplares aos quais não caberiam críticas, mas a despeito destas, demonstram que em vários países os procedimentos e métodos de Projeto Urbano conferem um papel decisivo ao projeto, ao master plan, e à intermediação espacial, tendo em vista uma cidade mais justa, em que a qualidade do ambiente construído é um dos instrumentos de equidade.

Nestes exemplos, os interesses públicos e de uma política de Estado relativa à cidade, e também para os atores privados podem alcançar um melhor equilíbrio, a partir do faseamento do projeto, e implementação, promovendo valorização da terra sem tomar como premissa a produção desenfreada de solo criado, e a liquidação do patrimônio cultural e histórico, como aventado para o Anhembi.  O master plan possibilita um melhor planejamento de médio e longo prazo do uso e do valor da terra: para que liquidar, se é possível valorizar o ambiente urbano¿ Em um momento em que se experimenta uma nova possibilidade aberta pelos PIU, estes deveriam alcançar sua melhor expressão como instrumentos diretores de uma transformação qualitativa do espaço. Neste cenário, em que os PIU representam uma aproximação aos Projetos Urbanos, o debate sobre seus procedimentos e formas de implementação é indispensável, para alcançar as finalidades de um urbanismo efetivamente social, prevendo a melhor maneira de qualificar e comercializar a terra, e com a produção de um espaço urbano conectado às regiões, estrategicamente produzido, a fim de que equívocos tais como a morte anunciada do Anhembi venham ser evitados.

notas

1
Jornal Folha de São Paulo. Vereadores autorizam Prefeitura de SP a vender complexo do Anhembi. São Paulo, 2018. Disponível in <https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2018/05/vereadores-autorizam-prefeitura-de-sp-a-vender-complexo-do-anhembi.shtml>.

2
GESTÃO URBANA DE SÃO PAULO, Prefeitura Municipal de São Paulo. Lei 16.050/2014, 2014. Disponível in <http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/texto-da-lei-2/>.

3
Idem, Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo - PDE, 2014. Disponível in <http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/plano-diretor/>.

4
Banco Plural vence pregão e será assessor de venda do Anhembi. Jornal O Estado de São Paulo, São Paulo 2018. Disponível in <http://cultura.estadao.com.br/blogs/direto-da-fonte/banco-plural-vence-pregao-e-sera-assessor-de-venda-do-anhembi/>.

5
NORDREGIO. The role, specific situation and potentials of urban areas as notes in a polycentric development. Oslo, ESPON Project, 2003.

6
CALDANA Jr., Valter. Doria afirma que pretende concluir venda do Anhembi no 1º semestre de 2018. O Globo, São Paulo, 6 dez. 2017. Disponível in <https://g1.globo.com/sp/sao-paulo/noticia/doria-afirma-que-pretende-concluir-venda-do-anhembi-no-1-semestre-de-2018.ghtml>.

7
Sobre a multiescalaridade, ver: SOJA, Edward. Geografias pós-modernas: a reafirmação do espaço na teoria social crítica. Rio de Janeiro, Zahar, 1993.

8
ABASCAL, Eunice Helena S.; NOHARA, Irene. Operação Urbana Consorciada: impactos urbanísticos no Brasil. São Paulo, InHouse, 2018.

9
ABASCAL, Eunice Helena Sguizzardi; ABASCAL BILBAO, Carlos. Arquitetura e ciência. Cidadania e discricionariedade da administração pública do municipal na operação urbana Água Espraiada São Paulo. Arquitextos, São Paulo, ano 16, n. 186.06, Vitruvius, nov. 2015 <http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/16.186/5842>.

10
Idem, ibidem.

11
Idem, ibidem.

12
GABINETE DA CASA CIVIL. Estatuto da Cidade. Lei Federal 10.257 de 2001. Disponível in <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/LEIS_2001/L10257.htm>.

13
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE 2002-2012). Lei nº 13.430, de 13 de setembro de 2002. Disponível in <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/upload/b9e06_Lei_N_13.430-02_PDE.pdf>.

14
LUNGO, Mario (Ed.). Grandes proyectos urbanos (Large urban projects). San Salvador, Universidad Centroamericana José Simeón Cañas, 2004.

15
GESTÃOURBANA DE SÃO PAULO, Prefeitura Municipal de São Paulo.  Projetos de Intervenção Urbana (PIU). Disponível in <http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/estruturacao-territorial/piu/>.

16
Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo PDE 2014. Lei Municipal 16.050/2014. Disponível in <http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/plano-diretor/>.

17
GESTÃOURBANA DE SÃO PAULO, Prefeitura Municipal de São Paulo. Projetos de Intervenção Urbana (PIU). Disponível in <http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/estruturacao-territorial/piu/>.

18
Idem, ibidem.

19
HABERMAS, Jurgen. Mudança estrutural da esfera pública: investigações quanto a uma categoria da sociedade burguesa. Rio de janeiro, Tempo Brasileiro, 2003.

20
SP TURIS. São Paulo Turismo, eventos-cultura-negócios. Disponível in <http://spturis.com/v7/>.

21
JORGE WILHEIM, O LEGADO. Disponível in <http://www.jorgewilheim.com.br/legado>.

22
FONTENELE, Sabrina; OKSMAN, Silvio . Patrimônio, sociedade e cidade. Minha Cidade, São Paulo, ano 18, n. 208.01, Vitruvius, nov. 2017 <http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/minhacidade/18.208/6768>.

23
PREFEITURA DE SÃO PAULO. São Paulo busca parceiros privados para modernização do Anhembi. Disponível in <http://www.capital.sp.gov.br/noticia/sao-paulo-busca-parceiros-privados-para>.

24
Esta lei define índices e parâmetros de uso, ocupação do solo e parcelamento a serem observados na elaboração do PIU para a ZOE Anhembi, nos termos do artigo 9 da Lei 16.766, de 20 de dezembro de 2017.

25
ATA DE AUDIÊNCIA PÚBLICA, 10 de janeiro de 2018. Disponível in <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/Minuta_ATA_PIU%20ANHEMBI_10_01_2018.pdf>.

26
Idem, ibidem.

27
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. GestãoUrbana SP. Zona de Ocupação Especial – ZOE. Disponível in <http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/zona-de-ocupacao-especial-zoe/>.

28
LIERNUR, Jorge Francisco. Buenos Aires e seu rio: de porto de barro ao bairro globalizado. Arquitextos, São Paulo, ano 05, n. 054.03, Vitruvius, nov. 2004 <http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/05.054/526/pt>.

29
Idem, ibidem.

30
CORPORACIÓN ANTIGUO PUERTO MADERO. Disponível in <http://www.puertomadero.com/historia6.cfm>.

31
Idem, ibídem.

32
GOBIERNO DE LA CIUDADE DE BUENOS AIRES. Puerto Madero: usos del suelo. Disponível in <http://www.buenosaires.gob.ar/areas/planeamiento_obras/planeamiento/informes_territoriales/barrios/pdf/puerto_madero_2008.pdf2008>.

33
Idem, ibidem.

34
CORPORACIÓN ANTIGUO PUERTO MADERO. Disponível in <http://www.puertomadero.com/historia6.cfm>.

35
Entrevista do Arquiteto e Urbanista Alfredo Garay, gerente da Corporación Antíguo Puerto Madero e responsável pelo Projeto urbano, a Eunice Helena S. Abascal, em Buenos Aires, 2009.

36
Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda. Guía de Instrumentos Urbanísticos. Disponível in <https://www.argentina.gob.ar/interior>.

37
ROMERO, Luis Alberto. História contemporânea da Argentina. Rio, Jorge Zahar, 2006.

38
Idem, p. 269. 

39
Idem, ibidem.

40
GORELIK, Adrián. Modelo para armar: Buenos Aires, da crise ao boom. Revista do IEB, (Instituto de Estudos Brasileiros), fev. de 2008, n. 46, p. 9-28.

41
RODRIGUEZ, Arantxa; ABRAMO, Pedro. Urbanismo, cultura e governança na regeneração de Bilbao. In COELHO, Teixeira (Org.). A cultura pela cidade. São Paulo, Iluminuras, 2008.

42
LIBONI, Rodrigo Seixas. A reestruturação da orla ferroviária de Jundiaí: requalificação urbana e infraestrutura de transportes. Dissertação de Mestrado. São Paulo, Universidade presbiteriana Mackenzie, 2015.

43
Idem, ibidem.

44
AVELINE, Natacha. Urban Land Market and Land Policy in France. Comprehensive Urban Studies, Université Métropolitaine de Tokyo, 1997, p.139-152. Disponível em: <https://halshs.archives-ouvertes.fr/halshs-00397377/document>. Acesso em: 21de abril de 2018.

45
Idem, ibidem.

46
LIBONI, Rodrigo Seixas. A reestruturação da orla ferroviária de Jundiaí: requalificação urbana e infraestrutura de transportes. Dissertação de Mestrado. São Paulo, Universidade Presbiteriana Mackenzie, 2015.

47
HAÛTE, François. Procedimentos jurídicos da operação urbana a serviço dos projetos urbanos. In BRASIL. MINISTÉRIO DAS CIDADES. Operações urbanas: anais do seminário Brasil – França. Brasília, Ministério das Cidades, 2009.

48
ADAM, Dominique. Aspectos Econômicos e Financeiros de uma Operação Urbana Ilustração com o Caso de “Paris Rive Gauche” (PRG). In BRASIL. MINISTÉRIO DAS CIDADES. Operações urbanas: anais do seminário Brasil – França. Brasília, Ministério das Cidades, 2009.

49
LIBONI, Rodrigo Seixas. A reestruturação da orla ferroviária de Jundiaí: requalificação urbana e infraestrutura de transportes. Dissertação de Mestrado. São Paulo, Universidade presbiteriana Mackenzie, 2015.

50
Idem, ibidem.

51
MORAES, L. G. S. Operações Urbanas enquanto instrumento de transformação da cidade: O caso da Operação Urbana Água Branca no Município de São Paulo. Dissertação de Mestrado. São Paulo, Universidade Presbiteriana Mackenzie, 2010, p. 93.

52
Idem, ibidem.

53
GUET, Jean-François. French urban planning tools and methods renewal. Bilbao, ISoCaRP Congress, 2005.

54
LIBONI, Rodrigo Seixas. A reestruturação da orla ferroviária de Jundiaí: requalificação urbana e infraestrutura de transportes. Dissertação de Mestrado. São Paulo, Universidade Presbiteriana Mackenzie, 2015.

55
Idem, ibidem.

56
Idem, ibidem.

57
BURLON, André-Marie. Operação Urbana Consorciada: Instrumento Estratégico de Ação   o Território – Convergências Paris-Rio. In BRASIL. MINISTÉRIO DAS CIDADES. Operações urbanas: anais do seminário Brasil – França. Brasília, Ministério das Cidades, 2009.

58
SEMAPA - Société d'Economie Mixte d’Aménagemenet de Paris. Paris Rive Gauche. Disponível in <http://www.parisrivegauche.com/>.

59
Idem, ibidem.

60
ADAM, Dominique. Aspectos Econômicos e Financeiros de uma Operação Urbana Ilustração com o Caso de “Paris Rive Gauche” (PRG). In BRASIL. MINISTÉRIO DAS CIDADES. Operações urbanas: anais do seminário Brasil – França. Brasília, Ministério das Cidades, 2009.

61
RONCAYOLO, Marcel. La Ville et ses territoires. Collection Folio essais (n° 139). Paris, Gallimard, 1997.

62
SEMAPA - Société d'Economie Mixte d’Aménagemenet de Paris. Paris Rive Gauche. Disponível in <http://www.parisrivegauche.com/>.

63
Idem, ibidem.

64
Idem, ibidem.

65
Idem, ibidem.

sobre os autores

Eunice Helena S. Abascal. Arquiteta e urbanista, professora da área de História e Teoria da Arquitetura da FAU Mackenzie, docente do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Coordenadora do PPGAU UPM.

Carlos Abascal Bilbao. Arquiteto e Urbanista, Mestre em Ciências Sociais pela Escola Pós-Graduada de Ciências Sociais (FESP) da Fundação Escola de Sociologia e Política de São Paulo.