Projetado na década de 1940 e construído para ser o endereço do hotel Pinguin, um luxuoso empreendimento da década de 1950, o edifício Rizkallah Jorge não se consolidou para o uso da hotelaria. De arquitetura neoclássica, em uma esquina privilegiada da cidade de São Paulo, abrigou por vinte anos a sede do Grupo Votorantim, até que então, o edifício foi vendido à Beneficência Portuguesa em meados dos anos 1970.

O edifício Rizkallah Jorge que tem seu projeto original datado de 1947, está localizado na rua de mesmo nome do edifício, no número 50, esquina com a Avenida Prestes Maia, nas proximidades do viaduto Santa Efigênia, no centro da capital paulista. Idealizado por Rizkalah Jorje Tahan, um imigrante libanês que desembarcou no Brasil em 1895. Sem dinheiro, foi trabalhar com fundição de cobre, ofício esse que sua família já exercia em seu pais de origem.

Após três anos no Brasil (1898), inaugurou a Casa da Boia, na rua Florêncio de Abreu 123, edifício emblemático da arquitetura paulistana, endereço onde seu fundador fez fortuna com a popularização das boias sanitárias, permitindo-lhe inúmeros investimentos imobiliários no centro da cidade.

Com a descentralização dos endereços comerciais de São Paulo, na década de 1980, o edifício foi desocupado, passado um período e com características de abandono, foi ocupado pelo Movimento de Moradia no Centro – MMC.

Com a ocupação do edifício pelo MMC, as condições da edificação se tornaram precária do ponto de vista habitacional. Situações como: desorganização dos usos dos espaços, inexistência de controle de acesso ao edifício, precariedade elétrica e hidro sanitárias, escassez e falta de controle de uso de energia e água, sistemas vitais de utilização do edifício sem funcionamento, assim como os riscos eminentes a segurança contra incêndio, era uma realidade vivida diariamente pelos ocupantes.

Crianças e idosos faziam parte dos moradores, que utilizavam constantemente as escadas para atingir qualquer que fosse um dos 17 pavimentos.

Na gestão 2000-2004, o Ministério das Cidades, Caixa Econômica Federal, e tendo como financiador o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, promoveram a reabilitação do edifício no período entre 2001 a 2003.

O projeto do escritório de restauro Helena Saia, fez com que os 17 andares do edifício comercial, dessem lugar a 167 unidades residenciais familiares de metragem que variam de 24,4m² a 45m², sendo todas as opções com no máximo 1 dormitório.

O Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico – Conpresp em 2001, aplicou ao edifício o nível de proteção 3 (MP-E), que corresponde a preservação de bens de interesse histórico e arquitetônico da cidade, determinando assim que o projeto de reabilitação do edifício mantivesse as características externas originais (fachadas).

Com o projeto de reabilitação, as lajes foram divididas em unidades familiares passivas de escritura, foi implementado um sistema de segurança que contava com portaria 24 horas, projeto de hidráulica e elétrica condizentes com a nova realidades do edifício, energia individualizada e água com taxa reduzida mantida pela Companhia de Abastecimento de Água do Estado de São Paulo – Sabesp, tudo supostamente projetado para se ter um funcionamento adequado do edifício. No entanto não é assim que vem ocorrendo.

O programa destinou as 167 unidades para os mesmos usuários da ocuparam o edifício no MMC, de forma que a quantidade de pessoas por família, não foi levada em consideração para as novas tipologias das unidades.

Apresentando média de 5,7 pessoas por unidades familiar que residem no edifício Rizkallah Jorge, compromete o espaço mínimo necessário para habitabilidade (m²/hab) dos 951 usuários residentes do edifício.

Rosio Salcedo e Tanecy Silva observam em suas pesquisas, que é considerado ótimo uma metragem maior ou igual a 18,8 m²/habitante, considerada boa, seria uma área ente 15 e 18,7 m²/habitante e ruim uma área entre 11,3 e 14,9 m²/habitante (1).

No edifício Rizkallah Jorge, a média geral da metragem da unidade é de 32m², colocando a unidade em uma situação ideal para 2 usuários. Na prática a unidade apresenta área de 5,61 m²/habitante, considerada péssima segundo a pesquisa mencionada de Rosio Salcedo e Tanecy Silva, que estabelece assim, uma área menor ou igual a 11,20m²/habitante.

A origem dos usuários do edifício, vem de casas de familiares, cortiços e comunidades de baixa renda, seus recursos são limitados as necessidades diárias familiares, isso agrava a situação de uso e manutenção do edifício, que demonstra sinais claros de degradação lenta.

Sem nunca terem vivenciado o conceito de condomínio, os usuários em sua maioria, residiam em moradias que não geravam custos de vida condominial, não pagavam pela energia e água consumidas no período da ocupação e não exerciam manutenção e conservação dos componentes de funcionamento do edifico. Com a reabilitação do edifício, os custos se tronaram “obrigatórios” para a permanência da moradia, no entanto o processo de reabilitação do edifício não contemplou um estudo das condições econômicas que norteiam a moradia em um edifício de 17 andares. Passou ou ao menos deveria ter passado a ser possível financeiramente que os arrendadores das unidades, arcassem com o funcionamento, manutenção e preservação do edifício, no entanto o valor atual do arrendamento, R$: 230,00 (média mês), consumo de água, R$: 25,00 (média mês por unidade), consumo de energia, R$: 100,00 (média mês por unidade), faz com que se tenha uma alta inadimplência na taxa condominial que atualmente é de R$ 265,00, dificultando assim, as ações de manutenção preventiva e corretiva.

Na grande maioria, os usuários exercem atividades operacionais e de baixo impacto financeiro familiar, muito embora haja um engajamento dos gestores do edifício (síndico e conselho), a falta de recursos financeiros para gerir o edifício, faz com que a gestão de manutenção e conservação chegue à beira do colapso.

A manutenção do elevador, é feita mensalmente com os recursos captados das taxas condominiais pagas no mês, bem como um porteiro durante o dia. A última manutenção do sistema de gás é datada de fevereiro de 2016, manutenção essa após problemas no sistema, manutenções de bombas de recalques são da ordem corretiva e não preventiva, não se teve acesso a qualquer outro registro de manutenção ocorrida recentemente, ficando evidente o fato de que o edifício é carente de inúmeras melhorias e manutenções.

Falta um trabalho investigativo para a distribuição de Habitação de Interesse Social – HIS, assim como qualidade projetual que atenda às necessidades de habitabilidade e contidas na realidade econômica de quem se destinam essas moradias, entender que unidades de um ou dois dormitórios não atendem todas as famílias.

Arquitetura está diretamente ligada a proporcionar qualidade de vida aos usuários, manter o patrimônio histórico e viabilizar edifícios que possam ser geridos economicamente por quem recebe as unidades habitacionais, de modo que a inserção desses usuários seja contida na realidade do dia a dia das cidades e seus entornos.

Por tanto, não vale somente promover “reabilitações” de edifícios, o processo é amplo, sendo de extrema importância aculturar os usuários a viverem em condições condominiais, mantendo e preservando o patrimônio edificado.

Por parte dos programas de moradia, cabem estudarem a destinação dessas unidades, de maneira a observarem a quantidade de usuários por habitação, com o intuito de promover uma melhor qualidade de vida, assegurando a metragem mínima necessária para cada beneficiário.

nota

1
SALCEDO, Rosio F. B.; SILVA, Tanecy T. da.Avaliação pós-ocupação do edifício Riskallah Jorge, Programa de Arrendamento Residência (PAR), centro histórico de São Paulo-SP. Anais do ENTAC 2006 – XI Encontro Nacional de Tecnologia no Ambiente Construído, Florianópolis, 23 a 25 de agosto de 2006 <www.infohab.org.br/entac2014/2006/artigos/ENTAC2006_1318_1329.pdf>.

sobre os autores

Luiz Fernando de Azevedo Silva é arquiteto e urbanista, pós-graduado em mercado imobiliário pela Universidade de São Paulo (2013), mestrando em Arquitetura e Urbanismo pela FAU Mackenzie, desenvolve pesquisas na área de qualidade do projeto, pós-ocupação, manutenção, uso e operação do edifício. É atuante do mercado imobiliário nas áreas de incorporação, construção e manutenção de edifícios.

Célia Regina Moretti Meirelles, é engenheira civil, mestre e doutora em Engenharia Civil pela Universidade de São Paulo. Docente da Universidade Mackenzie, ministra aulas para graduação e pós-graduação stricto-sensu, atua na área de tecnologia, em temas relacionados à sistemas construtivos, estruturas, sustentabilidade e novas tecnologias. Líder do grupo de pesquisa sistemas construtivos na Arquitetura Contemporânea.