Origem de muitos conflitos, o condomínio edilício caracteriza-se, precisamente, por reunir, numa mesma forma arquitetônica – edificação em altura –, unidades autônomas, privativas, de propriedade exclusiva (apartamentos ou salas), com partes que são propriedade comum dos condôminos (art. 1331 do Código Civil), como os corredores e escadas.

Em matéria de direito da construção, um dos casos mais frequentes julgados pelo Tribunal de Justiça de São Paulo – TJSP tem a ver com a localização da caixa de esgoto – ou de gordura (1), de águas pluviais, elétrica, registro de gás, etc. – em área privativa da unidade condominial. Em outras palavras, o proprietário, depois de comprada a unidade térrea, descobre que sob sua área privativa passa uma rede de infraestrutura que beneficia todos os condôminos e discorda disso. Daí a propositura de ações de danos morais e materiais contra a construtora que lhe vendeu o bem imóvel, ações que têm sido julgadas procedentes caso as caixas estejam mesmo no âmbito da própria unidade autônoma e o consumidor não tenha sido disso previamente informado. Os danos materiais decorrem da desvalorização da unidade e os morais derivam da frustação da expectativa e dos transtornos relativos, sobretudo, à limpeza e manutenção das redes, que, em certos casos, precisam ser feitas periodicamente, sob pena de entupimento.

Os três processos que vou referir em seguida foram – todos eles – julgados em junho de 2019 pelo Tribunal de São Paulo e derivam de ações propostas contra a mesma construtora (MRV). Mas os casos apresentam notórias especificidades e mostram divergência de entendimento a respeito da matéria.

Na Ap. 1010631-70.2016.8.26.0019, julgada em 24 de junho, o Tribunal condenou a construtora a pagar a importância de R$ 33.176,00 a título de danos materiais e R$ 20.000,00 a título de danos morais. Descumprindo norma técnica, foi instalado no quintal do autor da ação – área privativa aberta, no térreo – caixas de esgoto, gordura e águas pluviais de todo o empreendimento. Daí os transtornos aos moradores da unidade (mau cheiro, insalubridade, necessidade de ingresso de pessoas para limpeza das caixas) que desvalorizam o imóvel e prejudicam a utilização da área.

Além disso, houve falha no dever de informação durante a fase pré-contratual. No contrato de alienação, verificou-se que não constava qualquer referência ao fato, cabendo à construtora, segundo o TJSP, “em cumprimento do dever de informação clara e correta de seus consumidores, inserir no pacto com eles firmado as limitações ao uso da propriedade do bem”, o que não ocorreu.

O acórdão, confirmando a sentença, refere diversas outras decisões do Tribunal na mesma direção porquanto tais ”equipamentos causam mau cheiro e atraem insetos e animais peçonhentos” – portanto causam prejuízo à salubridade –, além de exigir manutenção periódica feita por terceiros. A privacidade, portanto, fica comprometida, do que decorre a existência dos danos material e moral.

Já na Ap. 1056008-42.2016.8.26.0576, julgado em 12 de junho, o Tribunal tratou de caso envolvendo apenas a caixa elétrica na “área real privativa descoberta”. Nas duas instâncias o feito foi julgado improcedente, exatamente porque a construtora comprovou que entregou ao adquirente memorial descritivo do empreendimento “no qual consta expressamente que ‘caso necessário, o lançamento de esgoto poderá ser executado por sistema de bombas e as caixas de gordura, sabão e passagem de esgoto e água pluvial poderão ser executadas nas áreas privativas descobertas do pavimento térreo’, de forma que não socorre o apelante a alegação de que não foi devidamente informado de instalação de caixa de energia em sua unidade”.

Além disso, o Tribunal registrou que a “atitude” (sic) da empresa pode ter causado dissabores e aborrecimentos ao proprietário, mas “não há que se falar em prática de ato ilícito, pois a convivência em sociedade requer certa tolerância e desprendimento diante de determinadas situações que, por vezes, não são confortáveis de serem vivenciadas”. Enquanto o acórdão anterior fala de comprometimento da privacidade, este, em sentido diverso, afirma a necessidade de tolerância.

Um terceiro caso foi julgado em 17 de junho (Ap. 1062553-94.2017.8.26.0576). Neste caso houve a construção de caixa de esgoto em vaga de garagem. Sentença e acórdão não contemplaram a pretensão indenizatória porque “é incontroverso que a caixa de esgoto localiza-se não dentro da unidade autônoma dos autores, mas, sim, na vaga de garagem, em área externa e aberta, destinada exclusivamente ao estacionamento de veículos”.

Na falta de norma jurídica específica, embasa-se o julgado na norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT que diz: “Não devem ser colocadas caixas de inspeção ou poços de visita em ambientes pertencentes a uma unidade autônoma, quando os mesmos recebem a contribuição de despejos de outras unidades autônomas” (NBR 8160).

Ora, a vaga de garagem, embora de uso exclusivo dos autores “não está localizada em ambiente que faça parte da unidade autônoma”, nem sequer se comunica com o apartamento. Daí porque diz o acórdão que o caso em nada se compara com o primeiro aqui relatado, no qual a caixa de inspeção ou passagem localiza-se dentro do imóvel do adquirente, no quintal ou jardim.

Nesse caso, conclui, “a presença, por si só, de caixas de sujidades impede ou torna inviável o livre uso e gozo do cômodo, sendo inverossímil que o adquirente se mantenha indiferente à presença delas [caixa e passagem] realizando suas refeições, preparando churrasco, usufruindo de lazer ao lado de caixa com os dizeres ‘esgoto’”.

De outro lado, no caso julgado em 17 de junho, “a presença da caixa na vaga de garagem não impede sua plena utilização como estacionamento, lugar de parada do veículo, por onde embora transitem pessoas, é certo que lá não permanecem”. Eventual limpeza e manutenção dela ocasiona tão somente “a necessidade de movimentação do veículo para vaga próxima”.

Porém, o centro do julgado está no fato de que a vaga de garagem não compõe, no entendimento do TJ, área privativa do adquirente, tratando-se, sim, de área comum do condomínio, ainda que, na hipótese, de uso exclusivo e demarcado.

Como se sabe, as vagas de garagem em condomínios edilícios podem ser de três tipos: a) privativas, ou seja, com matrícula própria no Registro de Imóveis; b) privativas mas sem matrícula própria porque incluídas na fração ideal da respectiva unidade; e c) vaga de garagem que compõe a área comum do condomínio, não sendo propriedade privativa de nenhum condômino. O memorial descritivo, na questão concreta, indicava como áreas comuns o hall de entrada, administração, depósito de lixo, salão de festas, etc., inclusive o estacionamento (2).

De fato, no caso dos autos, o objeto da alienação pela construtora foi somente a unidade autônoma, sendo certo que do contrato particular de promessa de compra e venda constou que a determinação e demarcação da vaga seria decidida depois em assembleia do condomínio. Assim, a atribuição da vaga em área comum se deu em momento posterior à aquisição do bem, “por convenção de condomínio, pelo que não cabe falar em deficiência de informações quando da venda”.

Portanto, pode-se, diante do exposto, concluir que a matéria não tem tratamento unânime e leva em consideração as especificidades de cada caso, que pode variar muito entre si. Afinal, desde os romanos se sabe que o condomínio – em suas várias espécies (voluntário, edilício, de lotes, multipropriedade) – é fonte de múltiplos conflitos. A questão da localização da caixa de esgoto ou da passagem dele constitui apenas um tópico neste universo de litígios.

Outro caso bastante comum no TJ diz respeito à alteração da fachada em condomínio edilício (ou o fechamento da sacada ou a mudança de revestimento ou mesmo pintura interna, etc.), o que gera numerosíssimas ações em razão do prejuízo à harmonia e à estética do condomínio, que ele próprio defende em nome de todos os condôminos. Neste tópico, há, igualmente, decisões nos mais variados sentidos. A única coisa certa, a respeito, é a determinação legal: o art. 1.336, inciso III, do Código Civil dispõe que é dever do condômino “não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Tudo o mais vai depender das circunstâncias e da prova produzida nos autos.

notas

1
Em muitos Municípios tais dispositivos de pré-tratamento são exigidos por lei, como, por exemplo, em Curitiba, onde a Lei nº 13.634/10 dispõe: “As águas provenientes de pias de cozinha e de copa deverão passar por uma caixa de gordura antes de serem lançadas no sumidouro ou no ramal conectado à rede de esgotos sanitários”.

2
No condomínio edilício há áreas de propriedade exclusiva e áreas de propriedade comum dos condôminos. Diz o art. 1331/§ 2º do Código Civil que “o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”. Como se vê, nesse rol não está o estacionamento, que não é inalienável ou indivisível.

sobre o autor

José Roberto Fernandes Castilho é professor de direito urbanístico e de direito da arquitetura na Faculdade de Ciências e Tecnologia da Universidade Estadual Paulista – FCT-Unesp.