Muito já se disse sobre a nova lei urbanística para as chamadas Vargens, parte da Zona Oeste da Cidade do Rio de Janeiro que abrange os bairros de Vargem Grande, Vargem Pequena, Camorim, e de parte dos bairros de Jacarepaguá, Barra da Tijuca e Recreio dos Bandeirantes, todos situados na Baixada de Jacarepaguá, área objeto do Plano Piloto de Lúcio Costa em 1969.

Para o polêmico Projeto de Estruturação Urbana conhecido por PEU das Vargens, um conhecido site de buscas apresenta 45800 resultados, o que, mesmo com algumas repetições ou temas não pertinentes, é um número considerável. Seria uma façanha encontrar entre tantos algum comentário elogioso, afinal, de imediato causou bastante preocupação o aumento dos parâmetros construtivos, ponto mais visível da mudança: são andares, área de construção, e taxa de ocupação dos terrenos, para maior em relação ao previsto no Plano Piloto, índices expressivos que aliados à redução do tamanho dos lotes demonstram a intenção de estimular ainda mais a presença do vigoroso setor imobiliário, naqueles bairros.

Tive a oportunidade de elaborar uma tabela comparativa entre os índices então vigentes e aqueles propostos no projeto de lei – posteriormente sancionado em 27/11/2009 – que demonstrou ser correta a apreensão com o destino da região por parte de urbanistas, ambientalistas, acadêmicos, associações de moradores, e alguns parlamentares que se manifestaram contrariamente à proposta, considerando as diferenças encontradas entre os índices em valores absolutos. A tabela foi amplamente divulgada pela internet, junto com o texto intitulado PEU Vargens, Ainda Há Tempo? – seguido por PEU Vargens, Ainda Uma Incógnita – artigos resultantes de análise detalhada sobre o teor da matéria, ambos publicados no Portal Vitruvius de Arquitetura e Urbanismo.

Sob a marca da deliberada ausência de informações, e da falta absoluta de transparência durante o processo que gerou a proposta, a primeira análise – além de questionar os índices urbanísticos em si – destacou o uso da outorga onerosa para usufruir tais parâmetros, a compra de áreas doadas para praças e escolas, pelo doador ao donatário (a Prefeitura), o descaso para com o patrimônio paisagístico, e os riscos resultantes da futura ocupação de áreas frágeis de encostas e terrenos pantanosos. Os exemplos foram apenas a parte concreta da grave e maior questão que reside na edição da lei: a oferta novas áreas do Rio para a expansão imobiliária perniciosa que leva ao abandono da urbe existente.

A segunda análise, já na vigência da Lei Complementar nº 104/2009, ressaltou a espantosa justificativa para sua aprovação, onde o Chefe do Poder Executivo, entre várias considerações, afirma que Anexo V (sic) “... apresenta alguns parâmetros incompatíveis e incoerentes que necessitam ser devidamente adequados.”, para em seguida enviar à Câmara o PLC nº 37/2009 pedindo, em 30/11/2009, sua (sic) “... célere aprovação”.

Mas, a estagnação do PLC revela, ou que sua aprovação não importa para os representantes da sociedade civil, ou, que a modificação enviada à Câmara de Vereadores a título de correção é intencionalmente dispensável, ou ambos. A razão pode estar no seu pouco significado: de fato, o novo Anexo V prevê uma pequena redução nos gabaritos máximos e na taxa de ocupação dos terrenos para parte de alguns setores, ponto positvo porém sem expressão diante do conjunto das normas aprovadas. E, cabe reafirmar, a lei está em vigor, pronta para gerar licenças de obras e direitos, enquanto as modificações não forem efetivadas por outro diploma legal.

À medida que mais detalhes das normas são conhecidos e divulgados, o Ministério Público Estadual, o meio acadêmico (especialmente através da PUC – Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro), o Instituto dos Arquitetos do Brasil - Rio, profissionais do Direito, e alguns políticos, passaram a questionar vários aspectos da complexa lei, inclusive sua constitucionalidade.

Nesse contexto, chamam a atenção outras leis urbanísticas recentemente editadas para a cidade, as quais indicam a repetição de um novo modo de legislar sobre a construção civil, moldado com vistas à arrecadação mediante a venda de índices construtivos (em especial o aumento de gabaritos de altura), padrão que se repete a um só tempo na Zona Oeste e na Região Portuária.

Simultaneamente são ofertadas várias áreas da cidade para a expansão e renovação urbanas, e perde-se a oportunidade de conduzir a construção de prédios de grande porte, destinados a empresas estatais, para o Projeto do Porto Maravilha, ou pelo menos levá-las a ocupar prédios do governo hoje abandonados no coração do Rio, hipótese que tem como exemplo a bem sucedida empreitada no Castelo que recuperou dois edifícios em estilo Art-Decò integrantes do Patrimônio Cultural carioca qualificando seu entorno. Ao contrário, mais uma alteração de gabarito, de 6 para 44 andares, está em vias ser concretizada para possibilitar a construção de uma torre comercial no bairro da Lapa, região que levou cerca de duas décadas para (re) tornar a ser um pólo de animação graças aos esforços dos setores público e privado, iniciados justamente com a criação de áreas de preservação do ambiente cultural e a proteção do respectivo conjunto urbano.

O viés preocupante da arrecadação já se expandiu até para o aumento geral de gabarito vendido, com mais uma edição da “lei da mais-valia”, também em 2009.

O solo urbano não deveria ser usado indiscriminadamente, como mera fonte de recolhimento de recursos advindos de autorizações indiscriminadas para construir, mas, infelizmente é o que vem ocorrendo em várias capitais e cidades brasileiras de maior porte, como nos dá conta a imprensa, ou até em paraísos naturais, como no caso da Ilha Grande...

A tragédia ocorrida no último dia do ano em Angra dos Reis, e os alagamentos destrutivos que ocorreram em municípios da Baixada Fluminense e na região da Cidade de São Paulo conhecida como “Pantanal”, alertam outra vez para um ponto crucial da lei das Vargens: a permissão para construir em áreas de charco, com a criação dos “lotes molhados” e o aumento geral da densidade urbana, inclusive nas áreas de encostas, em confronto com as diretrizes da Lei Federal do Parcelamento do Solo. Afinal, as forças da natureza desconhecem leis urbanísticas, não distinguem ocupações regulares ou irregulares, e não têm compromissos com graves equívocos do legislador ou com negócios imobiliários.

notas

1
Para ver os textos e a tabela comparativa mencionados, consultar: REDONDO, Andréa Albuquerque Garcia. PEU Vargens, ainda há tempo? Minha Cidade, São Paulo, n. 10.112.04, Vitruvius, nov. 2009 <www.vitruvius.com.br/revistas/read/minhacidade/10.112/1825>; REDONDO, Andréa Albuquerque Garcia. PEU Vargens, ainda uma incógnita. Minha Cidade, São Paulo, n. 10.112.05, Vitruvius, nov. 2009 <www.vitruvius.com.br/revistas/read/minhacidade/10.112/4892>.

2
Mais informações sobre o tema podem ser encontradas nos seguintes links: http://soniarabello.blogspot.com/2009/11/os-7-pecados-capitais-do-peu-das.html (aspectos jurídicos controversos); www.nima.puc-rio.br e www.mp.rj.gov.br (considerações sobre questões ambientais); http://spl.camara.rj.gov.br/spl/spl_tramit_proj_assunto.jsp?tipo=Lei+Complementar&numero=33&ano=2009 (as razões alegadas para a sanção da lei)

sobre a autora

Andrea Albuquerque G. Redondo possui graduação pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio de Janeiro – FAU UFRJ (1975); Pós-Graduação/ Especialização em Urbanismo pela FAU UFRJ (1990); Pós-Graduação em Governo e Administração Municipal pela Escola Nacional de Serviços Urbanos – ENSUR, do Instituto Brasileiro de Administração Municipal – IBAM (1992); atualmente atua como arquiteta autônoma e presta consultoria em legislação edilícia e urbanística na cidade do Rio de Janeiro.