A Vila Leopoldina é um local privilegiado do município de São Paulo, por sua localização no encontro das marginais dos rios Tietê e Pinheiros, por ser plana e por estar a até oito quilômetros de cinco estradas que chegam à cidade, fatores que importaram para a implantação de indústrias e da Companhia de Entrepostos e Armazéns Gerais do Estado de São Paulo – Ceagesp. A tabela 1 (1) mostra as distâncias entre o bairro e as estradas que chegam à cidade.

Distância entre a Ceagesp e as estradas que ligam a Capital ao interior do Estado Elaborada pelo autor a partir de dados do Google Maps, 2017

A localização é um dos pontos positivos do bairro de classe média para média alta localizado na zona oeste da capital paulista que teve um desenvolvimento industrial e comercial inicialmente, e que, atualmente, recebe um crescimento vertiginoso com a troca da ocupação dos lotes que abrigavam indústrias e armazéns, por empresas de serviços, e principalmente edifícios residenciais.

No bairro funciona a segunda maior Central de Abastecimento alimentar do mundo, a Ceagesp, que faz parte de sua história desde os meados dos anos 1960, quando trouxe desenvolvimento à região. Hoje, 50 anos depois, tornou-se um problema por confrontar o bairro com trânsito de cargas, grande acúmulo de veículos e poluição ambiental no seu exterior; e acúmulo de sujeira, tráfico de drogas, dentre outros, no seu interior, fatores que dificultam a sua permanência na região.

Na Ceagesp funcionam 2.700 empresas que geram quinze mil empregos diretos e outros indiretos (2), sendo estas algumas das dificuldades para a pretendida mudança de local da central.

O bairro nasceu de um loteamento realizado em 1894 por E. Richter & Company. O empreendimento não prosperou, pelo fato da região ser “pantanosa”, e nova tentativa foi feita em 1926 por outra companhia, a Siciliano e Silva que loteou quinhentos mil metros quadrados na região, não obtendo o retorno esperado (3).

A ocupação urbana da região da Lapa foi anterior à da Vila Leopoldina e iniciou-se por volta de 1880 com o loteamento “Grão Burgo” na Lapa de Baixo e a fixação de migrantes italianos na Vila Romana. A proximidade com os rios e a construção da ferrovia propiciaram a vinda das primeiras indústrias – Vidraria Santa Marina e o Frigorífico Armour (4).

Após o loteamento de 1926, três fatos alavancariam o crescimento do bairro nas décadas seguintes: a construção da Rodovia Anhanguera em 1943 / 1948; a instalação do Centro Industrial Miguel Mofarrej na década de 1950 e a instalação do Centro Estadual de Abastecimento S.A. – Ceasa em 1966 (5).

Em 1968 foram iniciadas as operações da Rodovia Presidente Castelo Branco, que também trouxe desenvolvimento ao bairro, pois, juntamente com a construção da ponte dos Remédios passou a ser a principal ligação entre São Paulo e Osasco e o lado oeste do interior do Estado.

O mapa da Região da Vila Leopoldina, mostra a localização do bairro, no encontro das Avenidas Marginais dos rios Pinheiros e Tietê, em relação às cinco estradas citadas, bem como a localização da Central de Abastecimento

Mapa da Vila Leopoldina com as estradas e a localização da Ceagesp. Elaborado pelo autor a partir de informações do Google Maps, 2015, s.p.

O bairro, a Central Atacadista e a Operação Urbana não regulamentada

O bairro da Vila Leopoldina e a Ceagesp têm uma história de aproximadamente cinco décadas. Comparamos dados relativos à população da Vila Leopoldina à época da implantação da Ceagesp com levantamentos recentes sobre o bairro, para o que utilizaremos os dados censitários dos anos de 1970 e 2010.

Estudamos, no mesmo período, os números brutos da comercialização de produtos na Ceagesp para podermos ter um registro do comportamento destas vendas e o seu reflexo no bairro (6). A Ceagesp funciona durante o dia e a noite.

Também analisamos a Operação Urbana Consorciada – OUC – Vila Leopoldina-Jaguaré a qual traçou planos de desenvolvimento viário e urbanístico para os bairros, com uma intervenção maior na Vila Leopoldina, pois continha propostas para o terreno onde se localiza a Ceagesp e comunidades vizinhas à Central. O fato desta Operação Urbana não ter sido regulamentada e os planos não serem implementados, abriu o campo para a expansão imobiliária.

“Após sete anos desde a concepção, plano e projeto urbano não foram implementados e se observa na área-alvo da OUC, a ação edilícia do mercado imobiliário, que prossegue intensiva e rapidamente transformando a região. Sob a gestão da Subprefeitura da Lapa, a região objeto de estudo e do plano frustrado atesta transformações advindas da reestruturação produtiva do setor secundário, materializadas com o abandono das antigas instalações industriais” (7).

Compararemos os números do crescimento populacional da Vila Leopoldina com toda a região da Lapa para observarmos como foi o desenvolvimento do bairro e o seu adensamento nos últimos 40 anos.

A Vila Leopoldina teve aumento significativo de população no período demonstrado na análise (1970 a 2010), sendo que a década com o maior índice de crescimento, dentro deste período, foi a compreendida entre os anos de 2000 a 2010, quando o bairro teve um acréscimo de população de cerca de 46,94% (SMDU). Ver Tabela 2.

Crescimento da população da Região da Lapa. Elaborada pelo autor, para comparação entre os bairros da região da Lapa Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano – SMDU, Departamento de Estatística e Produção de Informação [Dipro, c.2013]

Notamos na tabela acima que houve crescimento na população da região da Lapa, mesmo com índices negativos na Barra Funda e Lapa. A Vila Leopoldina, no mesmo período, cresceu 54,33%, índice acima da média da região que foi de 11,03%.

No período mencionado acima, a Vila Leopoldina recebeu, segundo o Geosecovi / Embraesp, 2012 (8), 8.502 unidades residenciais. A predominância era de edificações com apartamentos de 3 e 4 dormitórios. Paralelamente o bairro foi sendo ocupado por prestadores de serviços, restaurantes e outros estabelecimentos comerciais.

A central de abastecimento e seu movimento

Segundo a Ceagesp, 2015, o crescimento das vendas de produtos, em toneladas, no período analisado (entre 1970 a 2010) ocorreu como mostramos na Tabela 3. Primeiramente da década de 1970 até 2000 e depois na década de 2010 e a tendência de crescimento até 2014.

Tabela 3 – volume comercializado em toneladas, no Entreposto Terminal São Paulo – ETSP. Elaborada pelo autor [Ceagesp – Departamento de Economia, 2015, s.p.]

Com os dados acima verificamos que enquanto a populaçao da Vila Leopoldina cresceu 54,33 %, em 40 anos, o volume de vendas na Ceagesp cresceu 77,57 %, entre os anos 1970 e 2010 – 14, sendo que entre 2000 e 2010, o recorte temporal que fizemos em relação ao crescimento da população, as vendas na central de abastecimento evoluiram 11,69 %.

Qual é a relação entre as análises e a exigência de mudança da Ceagesp?

A relação se dá pela desorganização e pelas demandas trazidas à região pela simultaneidade do crescimento populacional e do aumento de vendas, ou seja, a relação que identificamos é resultado do aumento do número de veículos que trafegam pelo bairro e congestionam suas avenidas, ruas estreitas e acessos, com a consequente deterioração da qualidade de vida e das condições de locomoção de pessoas que moram, trabalham ou passam pela região em seus deslocamentos cotidianos. Além disso há a progressão das incômodas poluições sonora e ambiental, pois grande parte desses veículos atraidos para o bairro são caminhões e carretas que frequentam o Entreposto diariamente, com picos de 8.000 veículos pesados. (Ceagesp, 2015). A figura 2 mostra a implantação da central, e a setorização por produtos, sendo que o setor de frutas (a direita) ocupa um terço da área da Central e corresponde a cerca de 51% do volume de vendas e de circulação de veículos. (Ceagesp, 2015). Dado fundamental para ser considerado em uma futura implantação.

Implantação da Ceagesp e a setorização por produtos na central. Elaborado pelo autor a partir de informações da Ceagesp, 2015

Setores:

Esquerda Superior – Armazenagem  

Esquerda Inferior – Legumes, Verduras e outros

Central Superior – Feira de flores, Varejão e legumes

Central Inferior – Administrativo

Direira Superior – Pescado (noturno)

Direita Central e Inferior – Frutas

Segundo Villaça, o setor sudoeste da cidade de São Paulo é a área onde as classes mais abastadas escolheram para morar e criar suas relações de dominação do espaço intra-urbano:

“É possível então a seguinte análise: na época desta pesquisa (1960*), o centro era das camadas de mais alta renda. Nele se concentravam não só os empregos dessas camadas, mas também seus profissionais liberais, seus lugares de diversão – cinemas, teatros, boates, restaurantes e lojas. A população de mais alta renda concentrou-se no quadrante sudoeste, a partir do centro e junto a ele. Ao se afastar do centro – sempre no quadrante sudoeste, manteve o acesso a ele por meio do melhor sistema de vias radiais da cidade. [...] Produziu, desse modo, para si, a acessibilidade à sua principal concentração de empregos, de locais de compras e de serviços, além do local onde se instalaram os aparelhos do Estado e da Igreja” (9).

Nesta época a Vila Leopoldina fazia parte do distrito industrial da região da Lapa e na década citada (1960) recebeu a Ceagesp (“aparelhos do Estado”) que trouxe consigo um incremento de ocupação na região com galpões de armazenamento e de funções paralelas ou subfunções ligadas à Central. O bairro tornou-se o cenário perfeito para acolher tais atividades, pois estava bem localizado em relação às estradas de escoamento de produtos. E por se situar a mais de 5 km dos locais de moradia das classes com maior poder aquisitivo, (Alto de Pinheiros, Jardins e  Morumbi, por exemplo), a ocupação do bairro não importunava às classes alta e média alta e atendia às necessidades das classes menos favorecidas que tinham acesso a empregos.

A Operação Urbana que não aconteceu

Em 2003 foi anunciada a Operação Urbana da Vila Leopoldina – Jaguaré que propunha planos ambiciosos de transformação dos dois bairros com um olhar apurado em direção à grande área ocupada pela Ceagesp. Dentre outras propostas o plano continha os seguintes pontos:

“O Projeto Urbano proposto pelo plano em 2003/04 propunha adensamento habitacional controlado quanto aos gabaritos praticados, e o concentrava principalmente na área que é hoje ocupada pela Central de Abastecimento Geral do Estado de São Paulo (Ceagesp). Propunha a remodelação do sistema viário e a execução de pontes já parcialmente em construção sobre os Rios Pinheiros e Tietê, para conectar a região a outras áreas e saídas da metrópole. Este complexo viário inclui novas ligações com o sistema Anhanguera – Bandeirantes ao norte da cidade (hoje em construção), assim como a expansão da Avenida Jaguaré e da Rua Alvarenga, e a construção de nova avenida paralela à Marginal” (10).

A OUC apresentada em 2003, que propunha a remoção da Ceagesp do bairro, não foi homologada. Sem planejamento e regramento específico, a área despertou o mercado imobiliário que diante da percepção do potencial de expansão de negócios na região, agiu rapidamente. Outros bairros da região, já se encontravam com seu estoque de área construtiva próximo do limite quando se iniciou a forte ocupação da Vila Leopoldina. A explosão imobiliária ocorrida no bairro trouxe de volta à pauta da animosidade em relação à Central.

“O desenho proposto prevê a flexibilidade de implantação e de configuração das edificações estabelecendo-se limites bem claros de coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação e principalmente gabaritos, criando novas regras para os recuos e o seu aproveitamento. Procurou-se compatibilizar o limite de altura das edificações com o desenho da paisagem e com as reivindicações apresentadas nas plenárias do plano regional, prevendo-se uma solução de implantação das edificações intermediária, ou mista, entre a quadra tradicional fechada e homogênea, e a quadra composta por edifícios isolados” (11).

Complementando a informação anterior e tendo em vista a não implantação da OUC pretendida, as regulamentações relatadas não ocorreram. Com isso, a região deixou de ganhar uma nova condição urbanística e paisagística. O que ocorreu nos anos seguintes foi uma avassaladora expansão imobiliária que ampliou a quantidade de edifícios isolados em seus lotes, aumentando a segregação dos moradores.

Como consequência direta destes fatos deletérios, que levaram à saturação da área, a retirada da Ceagesp do bairrro, voltou a ser debatida, sendo que em junho de 2015, foi firmado um acordo entre a Prefeitura do Município e o Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento – Mapa que visava estabelecer uma agenda para estudar e viabilizar a remoção definitiva do mercado da região, com a possibilidade de alteração do zoneamento de ZPI (zona predominantemente industrial) para ZOE (zona especial) (12).

“Existe a possibilidade ainda, prevista em projeto, do deslocamento das atividades da Ceagesp, e sua consequente substituição por ocupação similar ao restante da área” (BERNARDINI, 2005, s.p.).

Se entendermos que, conforme afirma Flavio Villaça, o quadrante sudoeste foi e continua a ser a zona de expansão das ocupações das classes enriquecidas, que a segregação urbana/espacial continua sendo reproduzida na região e que estes fatores somados ao não estabelecimento da OUC que disciplinaria a área, perceberemos que o conflito em relação à permanência da Ceagesp tende a se acirrar por tratar-se de estrutura pública no seio de um local com o valor da terra em ascensão.

Ao tratarmos da questão do abastecimento alimentar metropolitano, e como ele foi se redimensionando, procuramos estudar o assunto pelo aspecto da perenidade de uma Central pública de grande porte. O conflito a que assistimos hoje, em relação à localização da Ceagesp, nasce da completa negação dos critérios que no passado elegeram como necessária a sua implantação na Vila Leopoldina.

A centralidade urbana criada a partir da instalação da Central de Abastecimento no local, foi superada pela nova centralidade residencial e de serviços criada nos últimos 15 anos. O bairro se modernizou e com o aumento da densidade, pela verticalização, passou a conviver com problemas como falta de estacionamentos nas ruas de comércio, maior número de linhas de ônibus em ruas estreitas e aumento de tráfego de veículos.

“O tecido urbano revela claramente as transformações do uso do solo no bairro: a zona industrial com as grandes glebas, os bairros de zoneamento estritamente residencial, arborizados, as novas zonas de alta densidade, o confinamento das áreas de classe baixa, com lotes menores e favelas, a consequente diminuição da zona industrial. Um cenário que demonstra o poder do mercado imobiliário, na medida em que propõe o adensamento das áreas industriais e desconsidera a possibilidade de manutenção da diversidade social existente” (13).

Além dos problemas relatados, o bairro da Vila Leopoldina passou a ser mais um polo de desenvolvimento, no quadrante sudoeste e, portanto, da segregação de classes, o que poderá se agravar após a saída da Ceagesp da área, pois a empresa ali localizada ainda dá abrigo e propicia rendas alternativas para inúmeras pessoas das quais a grande maioria habita as comunidades da Linha e do Portão 9, vizinhas à Central, ou ainda o Projeto Cingapura Madeirit, cuja população somada aproxima-se a 900 habitantes (14). Renato Saboya, a partir das considerações de Jean Lojkine (15), pondera que:

“É possível distinguir ainda entre a segregação ‘voluntária’ e a ‘involuntária’. A primeira refere-se àquela em que o indivíduo ou uma classe de indivíduos busca, por iniciativa própria, localizar-se próximo a outras pessoas de sua classe. A involuntária, ao contrário, é aquela em que as pessoas são segregadas contra a sua vontade, por falta de opção. Ambos os tipos são as duas faces de uma mesma moeda: à medida que uma acontece, a outra também acaba acontecendo” (16).

A Operação Urbana Vila Leopoldina-Jaguaré previa intervenções planejadas e com propostas adequadas para o desenvolvimento da região, com a criação de novas centralidades e elos entre os dois lados do rio e com a cidade de Osasco, como mostra a Figura 3. As parcerias privadas a serem estabelecidas pela OUC viabilizariam o crescimento de maneira mais ordenada e com maiores ganhos aos dois distritos envolvidos que somam uma área de 1.028,00 ha (17).

Previa melhorias nas áreas de conexões, com obras viárias e para transporte coletivo, de novas áreas verdes ou áreas livres com a proposta de criação de dois parques sendo um na área da Companhia do Saneamento Básico do Estado de São Paulo – Sabesp e outro na antiga área da Usina de Compostagem da Vila Leopoldina.

Além dos itens descritos acima havia também previsão de melhorias nos sistemas edificados e viários. A ligação da Avenida Presidente Altino com a Gastão Vidigal por cima do Rio Pinheiros, traria a formação de um grande espaço público que se configuraria como uma nova possibilidade de produção e consumo com a distribuição equilibrada de atividades, que viria no sentido de criar áreas urbanas compactas, com distâncias encurtadas que facilitariam o deslocamento (18).

“Neste sentido propõe-se o adensamento habitacional em toda a área, além da criação de polos de maior densidade principalmente nas regiões da Bela Aliança, Vila Leopoldina e Jaguaré, que segundo a proposta, comportariam maiores possibilidades de absorção desta população, além da previsão de continuidade do processo de adensamento ao longo da rua Carlos Weber, com controle maior de estoques” (19)

A OUC, se implantada, previa a transferência da Ceagesp do local e a ocupação da área por um complexo de uso misto, prevendo residências, comércio e demais atividades com ocupação semelhante à proposta para o bairro.

É importante ressaltar que mesmo com a não regulamentação da operação urbana, a transferência da Central de abastecimento da área é dada como certa, ainda que sem um plano coeso de desenvolvimento e regulamentação da área como previsto na OUC.

Perspectiva do conjunto de intervenções da OUC. Figura elaborada pelo autor a partir de informações e Maquete eletrônica da Sempla/PMSP, c.2003

As solicitações para a retirada da Ceagesp da Vila Leopoldina se intensificaram nos últimos anos, o que motivou a municipalidade a mobilizar esforços para compor uma saída, com representantes do Mapa e da Ceagesp, para o impasse.

Não importando se de modo planejado ou por pressão de investidores ligados à especulação imobiliária, a permanência da Central de abastecimento naquele local está comprometida e a sua remoção deverá ocorrer. Com isso, a área onde está instalada, será liberada para a cidade. Uma área de aproximadamente 700.000 m², cuja comercialização custeará os investimentos em uma nova sede para a Ceagesp.

notas

1
GOOGLE MAPS. Mapa da cidade de São Paulo, 2017.

2
CEAGESP. Institucional / Histórico. São Paulo, 2015. Disponível em: http://www.ceagesp.gov.br/a-ceagesp/institucional/historico/. Acesso em: 13 out. 2016, 21:00.

3
PONCIANO, Levino. 450 Bairros São Paulo 450 anos. São Paulo, Senac Editora, 2004. Disponível em: http://www.spbairros.com.br/vila-leopoldina/ Acesso em: 15 out 2016, 21:00.

4
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO. Secretaria de Coordenação das Subprefeituras, 2015 <www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/subprefeituras/lapa/  histórico/index.php?=328>. Acesso em: 03 nov. 2016, 17:30.

5
Em 1969, com a fusão da Ceasa com a Companhia de Armazéns Gerais de São Paulo – Cagesp, foi inaugurada a Ceagesp. PONCIANO, Levino. Op. cit.

6
Não obtivemos os dados das vendas em anos coincidentes com os anos de realização dos censos, fato que não prejudica a análise apontada, uma vez que os números indicam tendências.

7
ABASCAL, Eunice; KATO, Volia; CYMROT, Raquel. Transformações da área-alvo da Operação Urbana Vila Leopoldina-Jaguaré pelo mercado imobiliário: a verticalização residencial como motor de desenvolvimento urbano. Eure, vol. 39, n. 116, Santiago, jan. 2013, p. 5.

8
GEOSECOVI/EMBRAESP. Vila Leopoldina  – Apresentação em Power Point. Disponível em: <www.secovi.com.br/files/Arquivos/vilaleopoldina-2012>. Acesso em: 13 out. 2016, 22:20.

9
VILLAÇA, Flávio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo, Studio Nobel/Fapesp, Lincoln Institute. 2001, p. 138.

10
ABASCAL, Eunice; KATO, Volia; CYMROT, Raquel. Op. cit.

11
BERNARDINI, Marcelo M. Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 6 – Operação Urbana Vila Leopoldina – Jaguaré. Arquitextos, São Paulo, ano 06, n. 062.03, Vitruvius, jul. 2005 <www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/06.062/443>.

12
BERNARDINI, Marcelo M. Op. cit.

13
OTONDO, Catherine; et al. Projeto de habitação social para a comunidade Favela da Linha na Vila Leopoldina. Trabalho apresentado no III Seminário do Programa de Pós-Graduação Stricto Sensu em Arquitetura e Urbanismo da USJT, São Paulo, 2009, p. 150.

14
Idem, ibidem.

15
LOJKINE, Jean. O estado capitalista e a questão urbana. São Paulo. Martins Fontes, 1997.

16
SABOYA, Renato. Segregação espacial urbana. Urbanidades, 14 maio 2009 <www.urbanidades.arq.br/2009/05/segregacao-espacial-urbana>.

17
SECRETARIA DO VERDE E DO MEIO AMBIENTE DE SÃO PAULO. Operação Urbana Consorciada, c.2008, s.p. <www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/meio_ambiente. >. Acesso e 21 out. 2016, 20:00.

18
BERNARDINI, Marcelo M. Op. cit..

19
BERNARDINI, Marcelo M. Op. cit., s.p.

sobre o autor

Sérgio Aparecido Rodrigues Pereira é arquiteto com curso de Educação para sustentabilidade. Projetos de arquitetura e de manejo de resíduos. Está concluindo o mestrado em arquitetura e urbanismo na Universidade Mackenzie, com estudo sobre abastecimento alimentar nas metrópoles.