O presente artigo tem como objetivo analisar a produção do espaço urbano a partir dos edifícios de alto padrão, no Ecoville em Curitiba e na Gleba Palhano em Londrina, no estado do Paraná na última década (2001-2011). Para tanto, optamos em analisar o processo de produção dos edifícios, a partir de uma mesma construtora, a Plaenge Empreendimentos. Deve-se frisar que, não existe uma definição única e exata a respeito de alto padrão. No contexto de nossa pesquisa levaremos em consideração os seguintes critérios para que um edifício residencial seja classificado como alto padrão: preço, metragem, localização, padrão construtivo. Numa primeira abordagem, alto padrão é aquele imóvel que custa acima de R$450.000,00, com localização privilegiada, com grande área privativa, e acabamentos de excelência. A rigor, esses empreendimentos apresentam um novo conceito de moradia o “conceito de condomínio clube” (1).

A área escolhida para estudo de caso na cidade de Londrina foi à porção sudoeste onde se localiza a denominada Gleba Palhano, da qual uma pequena área, o nordeste foi recentemente incorporado através da construção de edifícios de alto padrão.

No caso de Curitiba, a área de estudo escolhida foi o Ecoville, área de continuação do Setor Estrutural-Oeste, onde foi criada a Zona Nova de Curitiba em 1994 (Decreto n.º 901/94). O Ecoville está localizado no bairro Mossunguê aonde vêm sendo lançados, nos últimos anos, edifícios residenciais de alto padrão (2).

Nesse sentido, este artigo está estruturado nas discussões a respeito do surgimento do Ecoville destacando o processo de valorização fundiária e imobiliária, seguido de um breve retrospecto da ocupação da Gleba Palhano, na busca de entender como essa porção do espaço urbano foi incorporada a dinâmica imobiliária. E por fim, apresentaremos as principais características dos edifícios construídos pela Plaenge no Ecoville e na Gleba Palhano.

O surgimento do Ecoville

Para entendermos como o Ecoville foi incorporado à dinâmica imobiliária por intermédio da construção de edifícios de alto padrão se faz necessário um breve resgate histórico. Nesta direção, “[...] o Ecoville, denominação mais interessante para um empreendimento localizado no bairro de nome Mossunguê, surgiu, de um lado, a partir da iniciativa de quatro construtoras, a saber, Irmãos Thá, Moro, Hauer e Casa e, e outro, da prefeitura de Curitiba que, em 1994, promoveu a alteração na legislação de uso do solo, incluindo a Zona Nova Curitiba (no interior da qual se encontra o Ecoville) como um prolongamento do Setor Especial Estrutural”(3). No mapa 1 aseguir, identificamos a localização do bairro Mossunguê na cidade de Curitiba (PR).

Mapa 1: Localização do bairro Mossunguê na cidade de Curitiba (PR) Fonte: IIPPUC, 2001 [divulgação]

Ecoville é o nome dado por incorporadores imobiliários em meados da década de 1990 à Conectora 5 (4), eixo estrutural executado no início da década de 1980, que por sua vez foi planejado na década de 1970, como parte do projeto da Cidade Industrial de Curitiba (CIC). Numa estratégia de marketing o mercado imobiliário passou a denominar essa região localizada no bairro Mossunguê de Ecoville (5).

Entende-se por eixo estrutural ou setores estruturais as faixas do zoneamento, onde é permitida a verticalização e que acompanham eixos viários no sentido norte, oeste e leste-sudoeste. Eles foram criados nos anos de 1960 (Lei n.º2.828/66) e sua implantação, que envolveu a execução de uma série de obras (sistema viário e transporte coletivo), foi realizada nos anos de 1970 e 1980. Ao analisar a verticalização dos setores estruturais, conclui-se que ainda que a legislação urbanística sempre tenha tratado os setores estruturais da mesma maneira – com o mesmo sistema de transporte, sistema viário e parâmetros de uso e ocupação do solo – a ocupação não foi uniforme ao longo deles (6).

Na figura 1 observamos o modelo do sistema trinário dos eixos estruturais, composto pelas ruas: Professor Pedro Viriato Parigot de Souza (sentido centro-bairro), Deputado Heitor Alencar Furtado (sentido duplo) e Monsenhor Ivo Zanlorenzi que formavam a Conectora 5, uma das ligações entre a porção oeste da cidade ao Centro de Curitiba.

1. Modelo do Sistema Trinário e dos Eixos Estruturais Fonte: IPPUC, 2000 [divulgação]

O Ecoville tem sua origem ligada ao projeto do eixo viário denominado Conectora 5, elaborado na década de 1970, que previa a transformação de uma área praticamente desabitada em uma nova frente de expansão urbana. No início da década de 1980 essa obra foi concluída, porém sua ocupação só teve início na década de1990. A figura 2 mostra o início das obras na Conectora 5  na década de 1980.

2. Panorama aéreo da Conectora 5 no início da década de 1980 Fonte: Companhia de Habitação de Curitiba (PR) [divulgação]

A partir do início da exploração imobiliária a área da Conectora 5  recebeu o nome de Ecoville e sua ocupação foi totalmente direcionada para as camadas de alta renda, tornando-se uma das regiões mais nobres de Curitiba. Na figura 3 o destaque são os “arranha-céus” de alto padrão, e ao fundo o centro da cidade de Curitiba.

3. Vista área da cidade de Curitiba, no primeiro plano os edifícios construídos no Ecoville e ao fundo o centro de Curitiba (PR) Fonte: IPPUC, 2010 [divulgação]

Não se pode separar esta área ao planejamento industrial da cidade de Curitiba, desde quando no ano de1963 aCompanhia de Desenvolvimento Econômico do Paraná (Codepar) elaborou o estudo Industrialização do Paraná – Curitiba e Ponta Grossa, que defendia que o impulso à industrialização seria mais efetivo se os investimentos fossem concentrados em um único pólo. De acordo com o estudo, o melhor local para instalação desse pólo era a região de Curitiba. A escolha da localização da Cidade Industrial de Curitiba na região oeste da cidade levou em conta a topografia adequada, disponibilidade de água e facilidade de drenagem (7).

O planejamento da urbanização da CIC onde hoje se localiza o Ecoville, porção oeste de Curitiba, tinha como proposta uma ocupação do espaço que integrasse as indústrias ao núcleo urbano existente, interligando toda essa área por meio das Vias Conectoras e executando áreas habitacionais destinadas à habitação social. Essa proposta garantiria acessibilidade e moradia para mão-de-obra atraída pela industrialização (8). A Via Conectora 5 foi um vetor de expansão urbana, ao longo da qual seria estimulado o adensamento construtivo, e nela localiza-se o Ecoville, em uma área propícia à urbanização, mas ainda pouco habitada.

Pouco antes do início das obras foi elaborado o Projeto Nova Curitiba, (9) cujo, objetivo era a aquisição de terras por tarte do poder público para promoção de habitação popular. Nestes termos, as obras de implantação da CIC foram iniciadas em 1974, sua inauguração oficial ocorreu em 1975, e a infraestrutura completa foi concluída em1979. Aimplantação da CIC ocorreu de acordo com o modelo desenvolvimentista, ou seja, tendo o Estado como principal agente indutor (10). Um dos objetivos da CIC era induzir a expansão urbana de Curitiba para o oeste. Os principais elementos estruturadores dessa urbanização seriam as Áreas Habitacionais e as Vias Conectoras. Com isso estabelecer-se-ia um, “(…) pólo industrial capaz de absorver o contingente populacional gerado pelo processo acelerado de urbanização que vem se verificando nos principais centros urbanos, proporcionando meios eficazes de integração homem/indústria (11)”.

A princípio, de acordo com o que havia sido originalmente planejado, não deveria haver significativos diferenciais de acessibilidade, pois toda área oeste teria fácil acesso ao núcleo urbano consolidado através das Vias Conectoras. Entretanto, já se podia antever que a Conectora 5 teria uma melhor acessibilidade. “Além de estar localizada mais próxima da área central da cidade que as demais Vias Conectoras, ela seria o prolongamento do eixo estrutural oeste. Não era difícil, portanto, prever que a Conectora 5 teria uma valorização maior (12) ”.

Outras intervenções estatais ampliaram ainda mais essa expectativa de valorização da Conectora 5. No início da década de 1970 foi implantado o Parque Barigui. Sua localização era muito próxima de onde futuramente seria executada a Conectora 5. De acordo com o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (13), a implantação do Parque Barigui “(…) acrescentou aos imóveis localizados na zona oeste de Curitiba uma valorização jamais esperada em tão curto prazo de tempo”. Mas o fator que influiu decisivamente na valorização da Conectora 5 foi o fato dela ter sido a única Via Conectora integralmente executada. “Isso aumentou acentuadamente os diferenciais de acessibilidade em relação às demais áreas da região oeste, tornando a Conectora 5 uma localização extremamente privilegiada(14).” Logo após sua conclusão o primeiro trecho do eixo estrutural oeste se tornou umas das principais áreas de atuação do mercado imobiliário, transformando rapidamente a paisagem urbana da região.

O primeiro edifício construído na Conectora 5 foi o Residencial Palais Lac Leman da Helvetia Construtora e Incorporadora Ltda. em 1993. Tratava-se de um edifício residencial de alto padrão, com 24 pavimentos e 21 apartamentos de820 m2, localizado em uma área verde de 13 mil m2, porém a ocupação efetiva só se consolidou a partir do ano 2000 (15). Na administração de Roberto Requião foi aprovado um decreto municipal n.º 279 em 1987, alterando novamente os parâmetros construtivos da Conectora5. A principal alteração foi permitir altura livre para construção de edifícios com um coeficiente de aproveitamento igual a 2 (16).

4. Edifício Palais Lac Leman, Ecoville, Curitiba, (PR) Fonte: Andresa Lourenço da Silva, 2011 [divulgação]

Numa estratégia de marketing as qualidades ambientais foram utilizadas para garantir status diferenciado aos empreendimentos do Ecoville. Nesse sentido, um aspecto central da introdução desse discurso ecológico foi sua associação a uma estratégia de City-Marketing, e os atributos ambientais da cidade são pensados a partir de seu valor de troca, e não a partir de seu valor de uso. A natureza é utilizada para valorizar o espaço. (17). A estratégia de venda do mercado imobiliário associou a existência de grandes áreas verdes na Conectora 5 com a imagem de Curitiba como “capital ecológica”. O mercado imobiliário passou a denominar a Conectora 5 de Ecoville (18) associando o empreendimento um estilo de vida de edifícios de alto padrão em torre isoladas cercados de amplas área verdes. Os edifícios consistem em condomínios fechados verticais, contanto com sofisticas áreas de lazer, tecnologia informatizada e segurança reforçada (19).

Outro elemento que contribui para a distinção do Ecoville é o surgimento de uma série de empreendimentos de comércios e serviços. Desde a década de1990 alocalização dos equipamentos de grande porte de serviço e comércio tem sido fundamental para compreensão da forma urbana de Curitiba. Isso se deve ao crescimento dos setores de comércio e serviço em relação aos demais, especialmente o industrial. Ele reconfigurou o mercado de trabalho, além das transformações econômicas decorrentes da globalização, que produzem a integração da economia local com circuitos internacionais, fazendo com que esses equipamentos sejam materializações dessa nova ordem econômica.  Por isso, a implantação desses equipamentos de comércios e serviços influencia decisivamente a organização espacial na medida em que dinamizam os fluxos econômicos e sociais. Nesse processo criam-se novos arranjos espaciais que redefinem as localizações intra-urbanas e a valorização do espaço (20).

O papel do Ecoville ultrapassa a sua área de localização, pois de acordo com a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário no Estado do Paraná (Ademi-PR), essa área da cidade foi a que apresentou o maior número de lançamentos de apartamentos em 2009, com 17% do total de Curitiba, concorrendo com áreas mais antigas em moradias para setores de alta renda: “O preço alcançado pelos apartamentos a região é um dos maiores da cidade, rivalizando com o Batel, bairro localizado ao centro da cidade onde historicamente as camadas de alta renda têm se concentrado (21).”

A ideia de integrar os investimentos em infraestrutura a uma ocupação voltada para a população de baixa renda foi frustrada, pois o Programa Integrado de Habitação, Infraestrutura e Transporte não foram executados pelo poder público e o desenvolvimento da Conectora 5 seguiu um rumo diferente. Não só o projeto habitacional e interesse social não foram efetivados, como nenhum outro tipo de habitação foi construído durante uma década. Quando a ocupação ocorreu, foi voltada para as camadas de alta renda. Com isso o adensamento esperado e a indução da expansão urbana não se concretizaram. “Portanto, consideramos que quem definiu a direção do crescimento da Conectora 5 foi uma coalização de interesses de quem adquiriu terras e reteve seu uso por uma década. Isso produziu uma falsa escassez que contribuiu para que a urbanização em Curitiba, e mais especificamente na CIC, ocorresse de maneira desigual” (22). Esse poder monopolista favorece as camadas de alta renda na medida em que garante um controle sobre o desenvolvimento da terra que possibilita a produção de uma situação de falsa escassez. No espaço urbano “a escassez se cria pela retenção da terra ou do recurso para uso presente, especulando-se sobre valores futuros (23)”. Ela torna a mercadoria um item raro, o que permite o arbitramento do seu preço no mercado.

Gleba Palhano: de área rural à área nobre de Londrina

Em Londrina a área denominada Gleba Palhano, cortada pelas Rodovias Mábio Gonçalves Palhano e PR-445, é uma das áreas mais valorizadas da cidade, principalmente a porção sudoeste. Até pouco tempo sua ocupação era feita quase exclusivamente por chácaras, sítios e propriedades rurais de maior tamanho, tendo sido transformada de área rural em urbana. É nessa porção do espaço que vêm sendo construídos edifícios residenciais verticais e implantados condomínios horizontais. Essa “nova forma” de ocupação, assim como sua construção e apropriação do solo, vem se dando arquitetonicamente de forma diferenciada. O mapa 2 mostra a localização da Gleba Palhano na cidade de Londrina.

Mapa 2: Localização da Gleba Palhano na cidade de Londrina (PR) Fonte: Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Londrina, 2011 [divulgação]

A figura 5 mostra a verticalização da área de estudo que têm os maiores “arranha-céus” da cidade, com edifícios que superam os90 metrosde altura. A figura mostra o panorama parcial da Gleba Palhano em Londrina, em destaque a altura dos edifícios construídos a margem do Lago Igapó II.

5. Panorama da Gleba Palhano, Londrina (PR) Fonte: Andresa Lourenço da Silva, 2011 [divulgação]

Podemos dividir as formas de ocupação e as transformações espaciais da Gleba Palhano em três momentos distintos. Num primeiro momento, as ocupações das terras da Gleba antecederam a fundação da cidade de Londrina e o projeto de colonização da Companhia de Terras Norte do Paraná (Ctnp). As primeiras expedições que chegaram a Londrina para demarcação de terras foram realizadas por Mábio Palhano, antes de a (Ctnp) fazer o levantamento na região em 1929. De acordo com o Jornal de Londrina (22/01/2001) Mábio Gonçalves Palhano foi designado comissário de terras cuja função foi demarcar e arbitrar em nome do Estado para o Norte do Paraná (24).

O segundo momento teve inicio após o falecimento de Mábio Palhano, quando ele deixou para seu herdeiro 750 alqueires da fazenda que se estendia de um ponto no distrito Espírito Santo até a margem direita do Ribeirão Cambezinho (Lago Igapó). Nela originalmente já existiam sítios e patrimônios, como da Viação Velha. O espaço onde hoje está localizada a Universidade Estadual de Londrina é uma delas e, posteriormente ocorreram desmembramentos totalmente incorporados à área urbana da cidade como o Catuaí Shopping Center. Todos eles faziam parte originalmente da Gleba Palhano. Os parcelamentos e loteamentos, em chácaras são típicos desse segundo momento (25).

A Fazenda Palhano, de propriedade de Mábio Gonçalves Palhano, foi subdividida pela Lei Municipal n.1.794, de dois de março de 1971, constituindo subdivisões que permaneceram sem outros parcelamentos em lotes e sem edificações até 1992, quando a partir de então, se tem a aprovação de novos parcelamentosem loteamentos. Emsuas subdivisões constituíram-se as Glebas Palhano, Cafezal e Ribeirão Esperança (26).

Até no inicio da década de1990, aporção norte da Gleba era predominantemente ocupada por chácaras e somente após a construção da transposição da Avenida Maringá sobre o Lago Igapó, garantindo acesso à Avenida Madre Leônia Milito, é que a Gleba passou a ser alvo de interesse da construção de edifícios. Entretanto, a base para a terceira fase, caracterizada como a passagem de área visualmente rural e de lazer para moradia, já estava disposta. Estas obras foram executadas pelo poder público mediante pressão das construtoras e incorporadores, que requeriam a construção da mesma por garantir fluidez do trânsito e infraestrutura em suas terras previamente adquiridas (27).

O processo de duplicação e extensão da Avenida Madre Leônia Milito até a PR-445 pode ser definida como o início e pré-condição para essa mudança, sendo próximo da fase da construção do Catuaí Shopping Center. Tanto a inauguração da nova avenida quanto a construção do Catuaí, em novembro de 1990, levaram à valorização da área.

Destacamos essas duas obras, pois elas serviram também para modificar no imaginário do londrinense a associação dessa região com chácaras e o limite urbano. Podemos recuar um pouco mais no tempo para caracterização dos arredores dessa área próxima ao centro de Londrina (4 kmaproximadamente) que permaneceu “adormecida”. A expansão de “bairros” entre o Lago Igapó I e II já apontavam a existência de áreas distintas: o Parque Guanabara com casas simples (à direita na continuação da Avenida Higienópolis) e as mansões na Bela Suíça (à esquerda). No final da década de 1980, aconteceu a incorporação baseada em prédios para a classe média (Residenciais Quinta da Boa Vista), dispostos na Avenida Garibaldi Deliberador, transversal à Avenida Madre Leônia Milito. Estes deram corpo ao bairro Jardim Cláudia, à esquerda da Avenida Madre Leônia Milito, juntando-se às casas simples e chácaras pré-existentes (28).

Outro fator que permitiu a valorização da área foi à imagem ambiental associada aos empreendimentos verticais e horizontais na Gleba Palhano. Algumas construtoras incorporaram o Lago Igapó II, como um atrativo a mais para a aquisição de um empreendimento formado por edifícios altos. Atualmente dotado de infraestrutura, o entorno do Catuaí shopping Center na porção sudoeste são ocupados por edifícios residências verticais e condomínios residenciais fechados que ainda dividem o espaço com chácaras e sítios.

A acessibilidade ao Catuaí Shopping Center foi intensificada a partir do ano de 2000, com a sobreposição do Lago Igapó pela Avenida Maringá. A Avenida Ayrton Senna facilitou ainda mais o acesso ao Catuaí. A abertura da Rua João Wycliff em data anterior também contribuiu para o acesso à área. Este último endereço em toda a sua extensão é principal local de edifícios residenciais de alto padrão da Gleba Palhano (29).

A modificação real e no imaginário do londrinense da Gleba Palhano pode ser identificada a partir da construção do Catuaí Shopping Center. Para a sua viabilidade foi necessária a continuidade e duplicação da via de acesso - a Avenida Madre Leônia Milito - e a construção de um viaduto de conexão com a PR 445 que tiveram início nos anos de 1980. As despesas da construção foram custeadas pelo Estado do Paraná, no Governo de Álvaro Dias, pela Prefeitura Municipal de Londrina, na gestão de Antonio Casemiro Belinati, e uma pequena parte pelos empreendedores, evidenciando que “a produção do espaço urbano se faz de forma coletiva, mas sua apropriação se faz de forma privada e seletiva (30).”

A seguir apresentamos as principais características no padrão de construção dos edifícios e a distribuição espacial dos empreendimentos construídos pela Plaenge no Ecoville em Curitiba e na Gleba Palhano em Londrina em 2011.

Características dos edifícios construídos pela Plaenge no Ecoville e na Gleba Palhano

De capital londrinense, a Plaenge Empreendimentos destaca-se por ser a líder do mercado na região da Gleba Palhano. Fundada em1970, aconstrutora executou inicialmente projetos de loteamentos populares, além de condomínios de apartamentos de padrão médio-popular financiados pela Caixa Econômica Federal. A escolha específica dessa construtora se justifica por sua importância no mercado imobiliário de Londrina e Curitiba, a Plaenge é a construtora com maior número de edifícios na Gleba Palhano, com mais de 30% de todos os prédios edificados na área, e também no Ecoville, 5,75% do mercado imobiliário do Ecoville.(31).

Ao longo de sua história a Plaenge ampliou e expandiu seu mercado consumidor, criando filiais nas cidades de: Curitiba (PR), Campo Grande (MS), Cuiabá (MT), Maringá (PR), Ponta Grossa (PR), Joinville (SC), Dourados (MS), e em 2009, o grupo iniciou atividades no Chile, em sociedade com empresários locais formando a Plaenge Chile. Atualmente, a incorporadora se dedica a construir empreendimentos voltados à parcela da sociedade de maior poder aquisitivo. A construtora segue um ramo de produção de apartamentos vendidos na planta, oferece a opção das plantas flexíveis, em que cada família pode escolher a planta de acordo com suas necessidades (32).

Na figura 6 observamos o panorama aéreo parcial das cidades de Curitiba e de Londrina, à esquerda, tendo em primeiro plano os edifícios prontos para morar e outros ainda em obra, executados pela Plaenge Empreendimentos, e em segundo plano a concentração vertical dos edifícios no centro da cidade. À direita, temos em primeiro plano o centro da cidade de Londrina, com vários edifícios da Plaenge, e em segundo plano os edifícios da Gleba Palhano.

6. Foto aérea dos edifícios da Plaenge no Ecoville (à esquerda) e na Gleba Palhano (à direita) Fonte: Plaenge Empreendimentos, 2011 [divulgação]

A tabela 1 apresenta as principais características dos empreendimentos construídos pela Plaenge Empreendimentos no Ecoville, no período de2006 a2011. Os dados preliminares de nossa pesquisa apontam para oito empreendimentos construídos no Ecoville, com área média por apartamento de200 m2, todos acima de 16 pavimentos (33).

Tabela 1 – Características dos Edifícios construídos pela Plaenge no Ecoville em Curitiba – 2006 a 2011 Fonte: Plaenge Empreendimentos/Curitiba. (Dados de Entrevista, 2011). Organização: Andresa Lourenço da Silva. *Uso Residencial. ** Média das áreas cons [divulgação]

O primeiro edifício construído pela Plaenge no Ecoville foi o Le Corbusier no ano de 2006, com 23 pavimentos e 46 apartamentos com uma área média privativa de225 m2. De acordo com a Consultora de Negócios da Plaenge Empreendimentos de Curitiba, o preço desse imóvel está na faixa de R$1.000.000 (34). É importante ressaltar que esses edifícios são dotados de infraestruturas de lazer, com localização privilegiada, com grande área privativa e acabamentos de excelência. A rigor, esses empreendimentos apresentam um novo conceito de moradia: o “conceito de condomínio clube”.

Um exemplo desse conceito é o Edifício Arquiteto Vilanova Artigas que conta com: espaço gourmet, piscina aquecida, brinquedoteca, salão de jogos, academia e uma pequena quadra de esportes. Uma unidade neste edifício custa a partir de R$ 371.000,00. A figura 7 mostra o Edifício Arquiteto Vilanova Artigas.

7. Edifício Vilanova Artigas, Ecoville, Curitiba, (PR) Fonte: Andresa Lourenço da Silva, 2011 [divulgação]

A seguir observamos no mapa3 adistribuição espacial dos empreendimentos da Plaenge no Ecoville em 2011. No mapa podemos notar a presença de cinco edifícios nas duas principais ruas do Ecoville: Rua Professor Parigot de Souza e Rua Deputado Heitor Alencar Furtado.

Mapa 3: Distribuição Espacial dos Edifícios da Plaenge no Ecoville em 2011 Fonte: Plaenge Empreendimentos [divulgação]

A tabela 2 mostra o resultado de nossa pesquisa de campo, onde identificamos no período de2001 a2010, que a Plaenge executou somente na Gleba Palhano, 17 edifícios com metragens de 83m2a234 m2, todos acima de 19 pavimentos. Na tabela 02 encontra-se dados sobre metragem, número de unidades, pavimentos, ano de construção e localização dos edifícios, construídos pela Plaenge na área de estudo. Cabe ressaltar, que a área média dos apartamentos na Gleba Palhano em Londrina é menor do que a dos edifícios construídos no Ecoville. Isso se deve ao perfil do mercado consumidor de Curitiba que exige para a compra de um imóvel um apartamento com boa localização, padrão construtivo e acabamentos de excelência, bem como um apartamento amplo.

Tabela 2: Características dos Edifícios construídos pela Plaenge na Gleba Palhano em Londrina – 2001 a 2010 Fonte: Plaenge Empreendimentos/Londrina. (Dados de Entrevistas, 2011). Organização: Andresa Lourenço da Silva. *Uso Residencial. *Comercial. ** Méd [divulgação]

Na tabela 2 destacamos os três edifícios mais luxuosos e sofisticados construídos pela Plaenge na Gleba Palhano: Vilanova Artigas, Marc Chagall e o mais recente, Auguste Rodin. De acordo com a Consultora de Negócios da Plaenge em Londrina, o edifício Auguste Rodin é considerado um empreendimento de alto padrão, denominado por ela “top de linha”, pois possui alguns diferenciais. Eles são: aquecimento solar, reaproveitamento de água de chuva, medidores individuais, sensor de presença e torneiras com temporizador, apresenta projeto único, com três amplas suítes, sala para quatro ambientes, varanda gourmet integrada a cozinha e sala e área de lazer completa, com piscina coberta aquecida e descoberta, cinema, espaço fitness, Garage band playground e sala de jogos. O valor inicial para venda desse edifício é de R$ 900.000,00 (35). As figuras 8 e 9 mostram a altura e a sofisticação do Edifício Auguste Rodin na Gleba Palhano.

8. Perspectiva da Fachada do Edifício Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR) Fonte: Andresa Lourenço da Silva, 2011 [divulgação]

9. Em destaque a altura do Edifício Auguste Rodin, Gleba Palhano, Londrina (PR) Fonte: Andresa Lourenço da Silva, 2011 [divulgação]

O mapa 4 identifica a localização de cada edifício construído pela Plaenge entre os anos de2001 a2010, compreendendo a área entre o Lago Igapó II, até a Avenida Madre Leônia Milito. Ela foi elaborada a partir dos dados obtidos em entrevista com a Gerente de Negócios da Plaenge, unidade localizadaem Londrina. Deacordo com a Plaenge, somam 17 edifícios construídos, entretanto, deve-se frisar que o Edifício Matisse Residence (localizado no mapa como ponto A) e o Edifício Comercial City Hall, (localizado no mapa como ponto B) não estão localizados na área de estudo de nossa pesquisa, mas nas imediações da Gleba Palhano. O Edifício Matisse Residence foi um dos primeiros edifícios da Plaenge construído na porção sudoeste da cidade no ano de 2001, e localizado na Av. Madre Leônia Milito, um dos principais acessos a Gleba Palhano. O Edifício City Hall é o único empreendimento comercial da Plaenge localizado nas imediações do Lago Igapó I, próximo à Prefeitura de Londrina.

Mapa 4: Distribuição Espacial dos Edifícios da Plaenge na Gleba Palhano em 2011 Fonte: Plaenge Empreendimentos [divulgação]

Considerações Finais

Duas grandes questões traduzem a problemática central que foi desenvolvida neste artigo, primeiro, entender como ocorreu o processo de valorização fundiária do Ecoville e da Gleba Palhano, segundo, analisar o processo de produção dos edifícios de alto padrão, a partir de uma mesma construtora, a Plaenge Empreendimentos.

Resumidamente, podemos concluir, que o crescimento e a expansão da Gleba Palhano foi rápida. Até meados de1990 aárea era predominantemente formada por chácaras. As construções do Catuaí Shopping Center e com as adequações dos acessos ao local viabilizaram a aquisição destas chácaras para construção de edifícios de alto padrão. Atualmente os terrenos na Gleba Palhano têm alto valor mercantil, entre de R$ 3 mil a R$ 4 mil o metro quadrado, justamente pelas vantagens que lhe confere sua situação na divisão social do espaço urbano e que implicam determinadas qualificações do setor, tais como infraestrutura e serviços urbanos, áreas verdes organizadas, alto padrão de edificação e status social dos moradores.

Por sua vez, o surgimento do Ecoville e sua valorização foi resultado direto do processo de planejamento urbano. Em primeiro lugar destacamos o Estado, que viabilizou o desenvolvimento da Conectora 5 através da  infraestrutura viário dando acesso ao centro principal de Curitiba, em segundo lugar, os incorporadores que anteciparam a compra de terrenos para construção de seus empreendimentos. Atualmente, o Ecoville é a área de maior interesse do mercado imobiliário de Curitiba, pois tem a maior oferta de imóveis a venda e de terrenos para a construção, tem a maior renda média familiar, e um dos metros quadrados mais caros de Curitiba (R$ 5 mil o metro quadrado). O Ecoville é o local preferencial de moradia das camadas de alta renda da cidade de Curitiba. Suas torres isoladas de apartamentos com quase 30 pavimentos e90 metrosde altura são uma tendência à estandardização desse modelo de verticalização (36).

No que diz respeito às principais características dos edifícios de alto padrão construídos pela Plaenge no Ecoville e na Gleba Palhano, consideramos que os edifícios no Ecoville têm padrão de ocupação distinto da Gleba Palhano.

No Ecoville, há mais áreas verdes, os terrenos são maiores e os edifícios menos concentrados, as torres são mais altas, com maior número de pavimentos e ampla área privativa dos apartamentos, localizados principalmente das Ruas Professor Pedro Viriato Parigot de Souza e Deputado Heitor Alencar. Deve-se frisar que os edifícios construídos pela Plaenge no Ecoville são dotados de infraestrutura de lazer, apresentam excelente padrão de construção, e tem número de plantas disponíveis, que se encaixa de acordo com a composição de cada família. Por outro lado, os edifícios construídos na Gleba Palhano têm metragens menores, e os edifícios são mais concentrados, apresenta maior densidade, são próximos um do outro, com menor área verde, e localizados próximos do centro principal de Londrina. Os edifícios da Gleba Palhano apresentam na área de uso comum, grande infraestrutura de lazer, e flexibilização no tipo de plantas.

Nesta direção, podemos concluir que a área da antiga Fazenda Palhano (Gleba Palhano) em Londrina e a área da Conectora 5 (Ecoville) em Curitiba, são amostras dos novos arranjos espaciais no processo de estruturação do espaço urbano da cidade de Londrina e Curitiba, via empreendimento imobiliário, pois são exemplos dessas “novas formas” de moradia, denominados de condomínios fechados verticais com padrão “quase clubes”, conforme expressão denominada por Caldeira (37).

notas

NA
Artigo publicado originalmente no Simpósio Nacional de Geografia Urbana, Universidade Federal de Minas Gerais em 2011.  SILVA, A. L.; CARVALHO, M. S. Ecoville e Gleba Palhano: Uma Análise da Produção e Consumo da Habitação de Alto Padrão: Considerações Preliminares. In: Anais do XII SIMPÓSIO NACIONAL DE GEOGRAFIA URBANA (SIMPURB) Universidade Federal de Belo Horizonte, Belo Horizonte, 2011.p. 1-18.

1
ADEMI-PR. Perfil Imobiliário de Curitiba. Curitiba, Outubro, 2010. p. 37.

2
POLUCHA, R. S. Ecoville: construindo uma cidade para poucos. 2010.166f. Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, São Paulo. 

3
FIRKOWSKI, O. L. C. de F. Considerações sobre o grau de integração da Região Metropolitana de Curitiba na economia internacional e seus efeitos nas transformações socioespaciais. In: MOURA, R. e FIRKOWSKI, O. L. C. de F. Dinâmicas intrametropolitanas e produção do espaço na Região Metropolitana de Curitiba. Rio de Janeiro: Observatório das Metrópoles: Observatório de Políticas Públicas Paraná; Curitiba: Capital Editora, 2009. p.53.

4
Vias Conectoras são vias de conexão entre a malha viária urbana existente e a CIC. Cada conectora é composta de 3 vias: 2 de tráfego rápido em sentidos únicos e a central, de tráfego lento, segundo a mesma concepção do sistema trinário das vias estruturais. A faixa compreendida entre as vias componentes das Conectoras é destinada à construção de conjuntos habitacionais, de alta densidade, bem como, à fixação de atividades terciárias (INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO URBANO DE CURITIBA. Curitiba: uma experiência em planejamento urbano: Cidade Industrial. Curitiba: IPPUC, 1975.

5
POLUCHA, op.cit., p.128.

6
POLUCHA, op. cit., p. 170.

7
IPPUC, op.cit., não paginado.

8
POLUCHA, op.cit., p. 65.

9
A construção da Nova Curitiba, um bairro modelo dotado de todos os serviços urbanos, inclusive transporte de massa, será um exemplo da total integração das funções urbanas. A Nova Curitiba será implantada na Conectora 5 (Ramal oeste da Estrutura Norte), dotada de toda infraestrutura básica, habitação, equipamentos comunitários e serviços de apoio. O setor comercial terá um desenvolvimento linear ao longo de ambos os lados da via central, interligados entre sim por passarelas. A moradia, em seus diversos níveis, se integra ao setor comercial, formando vizinhanças diversificadas. (INSTITUTO DE PESQUISA E PLANEJAMENTO URBANO DE CURITIBA. Conectora 5. Área abrangente sul da Conectora (CC). Volume 4. Curitiba: IPPUC, 1980. p. 10).

10
POLUCHA, op.cit., p.100.

11
IPPUC, op.cit., não paginado.

12
POLUCHA, op.cit., p.100.

13
IPPUC, op.cit., p.21.

14
POLUCHA, op.cit., p.101.

15
POLUCHA, op.cit., p.128.

16
O coeficiente de aproveitamento determina o potencial construtivo do lote. Ou seja, a relação entre a soma das áreas construídas sobre um terreno e a área desse mesmo terreno. Por exemplo, supondo que você tem um terreno de 100m² e construiu uma casa de 200m², então você utilizou um coeficiente de aproveitamento = 2 (você aproveitou 2 vezes área do terreno).

17
SÁNCHEZ, F. A reinvenção das cidades para um mercado mundial. Chapecó: Argos, 2003.

18
POLUCHA, op.cit., p.128.

19
SÁNCHEZ, op.cit., p.183-184.

20
FIRKOWSKI, op. cit., p. 59.

21
POLUCHA, op.cit., p.135.

22
POLUCHA, op.cit., p.152.

23
HARVEY, D. A Justiça social e a cidade. São Paulo: Hucitec, 1980. p. 222.

24
PAULA, R. G. de. A verticalização na Gleba Palhano - Londrina-PR: uma análise da produção e consumo da habitação. 2006. (Monografia em Geografia) Universidade Estadual de Londrina, Londrina - PR. p.71.

25
SILVA, A. L. Loteamentos Residenciais Exclusivos de Londrina: Outras Fronteiras Imaginárias e Invisíveis. 2007. 169f. Dissertação (Mestrado em Geografia Meio Ambiente e Desenvolvimento) Universidade Estadual de Londrina, Londrina – PR. p. 87.

26
RIBEIRO, W. da S. Centralidade e produção de loteamentos fechados na cidade de Londrina - PR. In: Cidades médias: dinâmica econômica e produção do espaço. São Paulo: Expressão Popular, 2006, v.1, p. 215-234.

27
PAULA, op.cit., p. 74.

28
SILVA, op.cit., p. 88.

29
RIBEIRO, op.cit., p. 220.

30
RIBEIRO, op.cit., p.217.

31
PAULA, op.cit., p. 79.

32
Dados de Entrevista Plaenge Empreendimentos, 2011.

33
Dados de Entrevista, op. cit.

34
Dados de Entrevista, op. cit.

35
Dados de Entrevista, op. cit.

36
ADEMI-PR, op. cit., p. 38.

37
CALDEIRA, T. P. do R. Cidade de muros: crime, segregação e cidadania em São Paulo. São Paulo: Editora 34: EDUSP, 2000. p.259.

sobre as autoras

Andresa Lourenço da Silva é graduada em Geografia pela Universidade Estadual de Londrina em 2002. Especialista em Análise Ambiental e Ciências da Terra pela Universidade Estadual de Londrina em 2003. Mestre em Geografia Meio Ambiente e Desenvolvimento pela Universidade Estadual de Londrina, em 2007. Doutorado em andamento em Geografia e Análise Regional pela Universidade Estadual de Maringá. Bolsista/CAPES - Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior.

Márcia Siqueira de Carvalho é graduada em Geografia pela Universidade Federal Fluminense (licenciatura e bacharelado) em 1975. Mestrado em Desenvolvimento Agrícola pela Universidade Federal Rural do Rio de Janeiro em 1981. Doutorado em Geografia Humana pela USP em 1991. Pós-doutorado em Geografia Humana pela USP em 1999. Faz parte do corpo docente dos cursos Stricto Sensu em Geografia da Universidade Estadual de Londrina (mestrado) e da Universidade Estadual de Maringá (doutorado). Desenvolve pesquisas nas áreas de Epistemologia da Geografia, Geografia da Saúde, Redes Geográficas e Novas Tecnologias. Líder do grupo de pesquisa Organização Espacial e Modernização no Norte do Paraná.