A questão habitacional brasileira é um desafio complexo e multifacetado, e suas soluções devem ser consideradas com base em estudos críticos, objetivos e em dados consistentes de demanda qualificada obtidos a partir de levantamentos como o Censo oficial. O retrofit, estratégia que visa recuperar e aprimorar estruturas existentes buscando otimizar o uso do espaço urbano e requalificar áreas degradadas, apresenta-se como uma ferramenta valiosa para lidar com o déficit habitacional. O objetivo principal é garantir moradias dignas e sustentáveis para a população de menor renda e, dentro do possível, residente nas áreas requalificadas, proporcionando melhores condições de vida e reduzindo desigualdades. Dessa forma, a discussão a respeito de soluções para o déficit habitacional deve ser conduzida de maneira participativa com a inclusão dos diversos atores sociais e políticos comprometidos em encontrar as melhores estratégias para enfrentar esse desafio nacional. É essencial promover o debate baseado em evidências, considerando experiências bem-sucedidas de retrofit em diferentes contextos, nacionais e internacionais, além de avaliar sua viabilidade e eficácia no cenário brasileiro.
Com o objetivo de contribuir para a discussão sobre a política habitacional no Brasil, é fundamental analisar e compreender, então, as questões abordadas nas políticas públicas implementadas nas últimas duas décadas. De acordo com o Relatório final elaborado pelo Gabinete de Transição Governamental (1) em 2022, entre os anos de 2003 e 2016 o Governo Federal direcionou recursos significativos para combater carências e desigualdades urbanas. Investimentos no valor total de R$ 715 bilhões foram alocados em áreas como saneamento, mobilidade, prevenção de riscos e habitação, com uma média de aproximadamente R$ 50 bilhões por ano. No entanto, em períodos subsequentes, o investimento federal em cidades brasileiras sofreu uma drástica redução, resultando em um aumento da desigualdade urbana e das carências habitacionais. De acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística — IBGE de 2019, o déficit habitacional no Brasil é estimado em torno de 5,9 milhões de moradias, enquanto 24,8 milhões de domicílios necessitam de melhorias para solucionar algum tipo de inadequação e 5,1 milhões de residências encontram-se em aglomerados subnormais (2).
Ora, uma política que decida investir em melhorias habitacionais e na recuperação de imóveis existentes pode melhorar as condições de moradia de um número significativo de famílias. Os municípios brasileiros vêm desenvolvendo instrumentos, preparando equipes técnicas e dialogando com famílias residentes em áreas vulneráveis já desde meados dos anos 1990, com propostas como o Habitar Brasil BID — HBB (3) e outras de requalificação de centros urbanos (4).
Na maior parte das cidades brasileiras, a região central, que coincide com as áreas mais antigas dessas cidades, vem perdendo população nos últimos cinquenta anos. Os governos municipais, estaduais e federal desenvolveram políticas voltadas à reabilitação dessas áreas a partir da recuperação de edifícios públicos para fins culturais, mas não obtiveram sucesso na reocupação dos demais imóveis com mudança de uso, ou reforma de edifícios habitacionais existentes (5), já que esses imóveis continuam, em grande parte, vazios ou ociosos e, em sua maioria, apenas com a ocupação do pavimento térreo (6). Por seu lado, o mercado da construção civil está mais interessado na produção de grande número de moradias e os consequentes ganhos em escala. Com isso, reestruturação de bairros e reformas de edifícios nem sempre são atrativos para esse mercado e os agentes que impulsionam a política pública acabam deixando abandonadas essas regiões. Ao mesmo tempo, essas localidades acabam se valorizando diante da perspectiva de renovações futuras com substituição do parque habitacional construído, como ocorreu em São Paulo, nos últimos anos, em bairros como Luz, Glicério, Bom Retiro e Campos Elíseos.
Uma forma de atuar sobre antigas estruturas construídas, garantindo uma reabilitação urbana equilibrada com a participação da população residente, pode ser buscada através do retrofit, processo que objetiva recuperar prédios antigos de forma a preservar a arquitetura original, mas modernizando-os e adequando-os à legislação vigente, com reconversão de uso quando necessário. Políticas municipais focadas em operações urbanas como o Porto Maravilha (2014), no Rio de Janeiro, ou o Projeto Nova Luz (2012), em São Paulo, criaram instrumentos que facilitaram a atuação dos investidores para garantir a reforma das estruturas existentes e estimular a produção de residências (7). Na cidade de São Paulo, legislações mais recentes, como os programas Requalifica (8) e Pode Entrar (9), combinam instrumentos do código de obras com isenções e linhas de crédito e financiamento para atualização de antigas construções. Na cidade do Rio de Janeiro o programa Reviver Centro, um plano de recuperação urbanística, cultural, social e econômica da região Central, visa atrair novos moradores, aproveitando as construções existentes e os terrenos disponíveis (10). Atento a novos ganhos e a novas demandas regionais, o setor imobiliário investe no levantamento de oportunidades e em possíveis novos produtos (11).
Entendemos ser necessário estruturar um levantamento do estado da arte do tema retrofit para fins habitacionais, tomando como referência principal o município de São Paulo, cidade onde nosso trabalho, nossa prática profissional e acadêmica dos últimos anos estão baseados. Tal levantamento deve ainda vislumbrar uma modalidade de financiamento e crédito destinados à produção e à gestão da modernização de edifícios vazios e ociosos nas principais capitais brasileiras.
Em 2018, a Prefeitura de São Paulo notificou 1.385 imóveis vazios e ociosos (12) que não cumpriam, na época, a função social da propriedade (13). Depois de uma rápida pesquisa e de tomar contato com estudos recentes sobre o tema, apresentamos uma proposta visando organizar ações que possibilitem a criação de uma política ou programa de âmbito nacional, envolvendo as principais capitais num modelo de planejamento e diálogo entre as instâncias de aprovação, financiamento, promoção e regulação de normas para viabilizar tais obras por meio do processo de reforma ou retrofit para fins habitacionais.
Retrofit lá e cá
Largamente empregada no exterior durante todo o século 20, sobretudo na Europa (em Portugal, na Espanha, França, Inglaterra e Itália, entre outros países) essa técnica teve, nos últimos anos, um significativo aumento de popularidade no nosso país e a reforma de prédios existentes com a devida modernização de suas instalações (ou seja, o retrofit) tem sido, portanto, cada vez mais empregada no Brasil, inclusive para fins habitacionais. A ideia é atualizar/modernizar os edifícios renovando-os com técnicas e tecnologias mais avançadas do que as utilizadas na época de sua construção original. Uma das principais razões é a crescente demanda por imóveis em áreas urbanas, onde o espaço é limitado e o custo da terra, mais alto. Além disso, muitos edifícios antigos têm significativo valor arquitetônico e histórico, o que os torna alvos ideais para projetos de renovação e retrofit.
O processo geral de retrofit inclui avaliação, planejamento, recuperação estrutural, readequação funcional e preservação do patrimônio. Destaca-se ainda a busca da sustentabilidade, ou seja, a implementação de práticas sustentáveis, como o uso de energias renováveis, eficiência energética e redução do impacto ambiental. Com isso, promove-se a requalificação urbana e a preservação do patrimônio arquitetônico e cultural local.
Na maioria das vezes, a requalificação urbana está associada a processos de gentrificação, a expulsão dos moradores originais e dos usos que sustentam as condições desses moradores. Estudos recentes demostram a ocorrência dessa situação em obras do Porto Maravilha (14) no Rio de Janeiro RJ, ou nos centros históricos de cidades portuguesas e tais ações contribuiram para desalojar e expulsar grupos socioeconômicos mais desfavorecidos (15). Nesse sentido, André Fontan Köhler cita Engels: “projetos de remoção de habitações precárias e expulsão da classe operária já aconteciam na Inglaterra do século 19, para a construção de edificações elegantes, para uso da aristocracia e burguesia, e abertura de grandes vias de circulação” (16).
A contenção desses processos de expulsão da população residente em áreas urbanas já consolidadas requer estratégias e medidas que incluem: planejamento urbano participativo envolvendo os moradores locais e grupos comunitários nas decisões para evitar processos descontrolados de gentrificação; controle de aluguéis para limitar o aumento excessivo dos valores; garantia de que a população de baixa renda permaneça na área após a requalificação; preservação do patrimônio cultural e histórico para manter a identidade da comunidade e evitar perdas irreparáveis; estímulo ao comércio local, apoiando pequenos negócios e evitando sua substituição por grandes redes corporativas; investimento em transporte público e ciclovias para melhorar o acesso e a mobilidade, e reduzir a necessidade de deslocamento para áreas mais nobres em busca de trabalho e serviços; monitoramento dos efeitos das políticas de requalificação, avaliando o impacto sobre a população local e ajustando as estratégias sempre que necessário; e implementação de parcerias público-privadas ou público-sociais com organizações sociais conscientes, priorizando o desenvolvimento sustentável e a responsabilidade social. Tais medidas devem ser aplicadas de forma integrada, adaptadas às características específicas de cada área e coordenadas com os vários níveis de governo, as comunidades e o setor privado para se evitar a gentrificação nas áreas urbanas em processo de requalificação.
No Brasil é pouco significativo o uso do retrofit para fins habitacionais em processos controlados pelo Estado (e até mesmo pelo setor imobiliário) destinados a atender as populações de menor renda. Iniciativas recentes estimuladas pelo surgimento de novas legislações (tema tratado a seguir no item Arcabouço Legal) ainda esbarram em obstáculos a serem superados, como os relatados em pesquisas acadêmicas e relatórios institucionais. Estes demonstram a necessidade da opção pela reforma de estruturas existentes nas áreas urbanas, mas deparam-se com problemas relativos à titularidade dos imóveis, legislação, adequação de normas de acessibilidade e segurança, estandardização de sistemas, uso de materiais que evitam desperdícios e otimizam processos de construção por reforma, além do acesso a linhas de financiamento e crédito por pequenos, médios e grandes investidores.
Após o início dos anos 2000, e visando atender a população de menor renda da cidade de São Paulo, uma série de unidades habitacionais foram produzidas por meio da requalificação de imóveis vazios ou ociosos através dos programas: PAR Reforma (Federal), Locação Social (Programa do Município de São Paulo), Programa de Cortiços PAC CDHU (Governo do Estado de São Paulo e Prefeitura do Município de São Paulo) e o Minha Casa Minha Vida — Entidades (Programa Federal). Em 23 anos, tal experiência resultou em 1.563 unidades habitacionais.
Imóveis reformados na cidade de São Paulo para atendimento da política habitacional, 2000–2023
Elaboração Celso Aparecido Sampaio
No plano internacional, destacam-se alguns casos que optaram pelo retrofit na proposição de novas unidades habitacionais e requalificação de espaços urbanos em processo de renovação, como o caso da Cité du Grand Parc, em Bourdeaux, na França. A prefeitura de Bordeaux realizou o retrofit de três prédios de habitação social no bairro Cité du Grand Parc, que conta com mais de quatro mil unidades habitacionais populares. Os prédios reformados possuem apartamentos de dimensões diversas, com alturas variando entre dez e quinze andares, num empreendimento que renovou mais de quinhentas unidades.
“A transformação é a oportunidade de fazer mais e melhor com o que já existe. A demolição é uma decisão fácil, de curto prazo. É um desperdício de muitas coisas — um desperdício de energia, um desperdício de material e um desperdício de história. Além disso, tem um impacto social muito negativo. Para nós, é um ato de violência” (17).
A intervenção foi liderada por uma equipe de arquitetos composta por Christophe Hutin Architecture, Frédéric Druot e Lacaton & Vassal, num cuidadoso processo que recuperou e respeitou as características originais do original, e realizou melhorias na estrutura existente, incluindo a criação de jardins internos e uma nova faixa de varandas ao longo das fachadas principais dos prédios (18).
Outro exemplo de reabilitação de estruturas antigas, agora um retrofit de energia zero, vem de Vlaardingen na Holanda. Neste caso, a opção foi por uma estratégia sustentável e eficiente em economia de energia, seja por meio da incorporação de novos dispositivos às edificações recuperadas, seja pela manutenção da estrutura existente, evitando a reconstrução. Embora o processo de retrofit mais agressivo possa apresentar desafios para os moradores originais, é possível transformá-lo em um empreendimento viável do ponto de vista econômico, social e ambiental.
“A associação de habitação social Waterweg Wonen da Holanda administra um prédio de doze apartamentos na cidade de Vlaardingen, onde foi realizada uma reforma com o objetivo de transformar o complexo habitacional em energia zero. O retrofit de energia zero no setor de habitação social é, normalmente, considerado caro, complexo e invasivo para os moradores, porém ainda é uma solução bem mais acessível do que a reconstrução. Foram reformados dois blocos de apartamentos e a reforma faz parte do objetivo do governo holandês em alcançar a meta de energia e descarbonização para 2020 e 2050 para atender ao Acordo de Paris” (19).
De alguma maneira, esses casos, colhidos de experiências internacionais, podem exemplificar a eficácia do retrofit de prédios deteriorados, vazios e abandonados na criação de moradias habitáveis e na requalificação de áreas urbanas. Ao adaptar as estruturas existentes, preservando sua história e arquitetura, esses projetos alcançam resultados positivos, proporcionando moradias de qualidade, bons espaços comunitários e um ambiente urbano renovado. Os exemplos podem servir como referência na busca de soluções alternativas inovadoras que contribuam não só com a superação do déficit habitacional, mas também com a eficiência energética e a economia circular, assunto tratado em outro artigo sobre o tema.
Câmara Brasileira da Indústria da Construção — CBIC
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção — CBIC, que reúne 72 sindicatos e associações patronais do setor da construção, historicamente vem contribuindo com projetos voltados à produção de moradias. Em 2015, a entidade realizou uma pesquisa para identificar dificuldades existentes e receber sugestões de propostas para uma política nacional permanente voltada à recuperação e requalificação dos centros urbanos (20). Os resultados precisam e merecem ser atualizados.
Nesse relatório, a chamada “intervenção cirúrgica” requerida por edifícios das áreas centrais, as dificuldades técnicas e fiscais, o alto investimento inicial aliado à falta de linha de crédito para remunerar tais investimentos, a falta de qualificação da mão de obra e as dificuldades para registrar e avaliar imóveis reformados como usados (e não como novos) são apontados como complicadores a serem superados para atrair o setor imobiliário. A discussão com gestores de menor porte também pode ser um importante aspecto para se conhecer novas experiências, ainda não cartografadas.
Assessorias técnicas
Grupos de assessorias técnicas vêm atuando em parceria com comunidades, movimentos sociais e administrações públicas, através de contratações específicas, desde as pioneiras experiências com trabalhos comunitários dos anos 1970. Dois exemplos são a atuação do arquiteto Clóvis Ilgenfritz na década de 1970, no Rio Grande do Sul, com o projeto da Assistência Técnica à Moradia Econômica — Atme (21) e a iniciativa da Cooperativa do Sindicato dos Arquitetos do Estado de São Paulo — Sasp, nos anos 1980 (22). Essas práticas permitiram o surgimento, durante os anos 1990, de inúmeros escritórios de assessorias técnicas que atuaram nas experiências de mutirão autogerido, durante a gestão da prefeita Luiza Erundina (1989–1992), na cidade de São Paulo (23). O deputado federal baiano Zezéu Ribeiro e a parceria com Clóvis Ilgenfritz foram responsáveis pela proposição da Lei de Assistência Técnica em Habitação de Interesse Social — Lei n. 11.888/2008 na Câmara dos Deputados.
“No âmbito nacional, foi no ano de 2001, no Estatuto da Cidade (BRASIL, 2001), que a assistência técnica apareceu pela primeira vez numa normativa federal. Além de regulamentar os artigos 182 e 183 da Constituição, ligados à política urbana, a normativa apresentou a assistência técnica como um instrumento jurídico e político, prevendo sua implementação de forma gratuita para grupos menos favorecidos.
No mesmo ano, Ilgenfritz foi convocado para substituir o deputado Federal Ary Vanazzi (PT RS) na Câmara no período de 2001 a 2002. Foi então que se abriu a possibilidade de transformar o Programa ATME em lei federal. Como Ilgenfritz não continuou seu mandato no ano seguinte, quem deu prosseguimento ao processo foi Zezéu Ribeiro, arquiteto e deputado federal eleito pelo PT BA em 2002” (24).
Durante as décadas de 1990 e 2000, as assessorias técnicas contribuíram com projetos e programas de moradia para as áreas centrais. No início da gestão da Prefeita Marta Suplicy (2001–2004), essas assessorias e os movimentos de moradia atuantes na cidade de São Paulo se mobilizaram e apresentaram um projeto chamado Morar Perto-Centro (25), proposta que culminou no programa Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat — Prih, uma experiência pioneira de reabilitação urbana em áreas centrais da cidade. Os Prihs tinham como fundamento a reabilitação local e a manutenção da população residente, além de potencializar os recursos disponíveis no território, por meio da definição de um Plano Integrado de Intervenção, desenvolvido com propostas a partir de três eixos: habitacional, melhoria ambiental e construção social (26).
Ainda em parceria com movimentos sociais e associações de moradores, inúmeros projetos de retrofit foram realizados durante os anos de 2000 a 2020, valendo-se de recursos oriundos de programas públicos de moradia e financiamento (27). Alguns desses projetos podem ser verificados na tabela acima.
Resultados recentes apontados por Felipe Anitelli (28), Iara Negreiros (29), Adelcke Rosseto Neto (30), Celso Sampaio (31) e Débora Sanches (32) indicam experiências exitosas nas quais a parceria entre os poderes municipais e a União permitiram agilizar reformas de edifícios em imóveis públicos, através de processos de autogestão e participação de assessorias técnicas contratadas pelas entidades organizadoras, sempre com financiamento do Programa Minha Casa Minha vida-Entidades — PMCMV E. Experiências realizadas pela iniciativa privada também disponibilizaram, no setor imobiliário, unidades reformadas e atualizadas em edifícios antigos abandonados ou subutilizados na região central de São Paulo.
“O arquiteto Arnold Pierre Mermelstein iniciou sua atuação no Centro prestando serviço para o construtor Chil Joseph, durante a década de 1990. Em 2006, começou sua atuação como incorporador e gerenciador de obras, devido à oportunidade de reutilização de imóveis vazios. Trabalha com capital de grupos de investidores, montando e gerenciando a incorporação e as obras. Dos pesquisados, é o que possui estrutura de obras mais racionalizada; criou um sistema replicado em todos os prédios, com mesmo padrão estético. Os edifícios têm lavanderia coletiva e medidores de água individuais” (33).
Ainda nos últimos anos, assessorias técnicas como Integra e Peabiru entregaram, na região central da capital paulista, imóveis reformados como os edifícios Dandara, Iracema Eusébio, Hotel Cambridge e Hotel Lorde, por exemplo (34). Essa experiência é importante para avaliar a atualidade do processo de retrofit, desde a etapa de conquista dos imóveis, passando pelo projeto, atualização de projetos executivos, demolições, instalação de canteiros em áreas consolidadas, obras de reforma, revisão de projeto durante as obras, organização comunitária, preparação para entrada nas novas unidades e regularização no cartório até a gestão condominial, entre outras questões a serem compartilhadas com esses grupos.
No entanto, como entidades formalizadas para darem assistência técnica aos movimentos sociais, as assessorias técnicas encontram obstáculos de partida na prospecção de imóveis, planejamento, estudos de viabilidade socioeconômica, além da falta de recursos para esses trabalhos. Assim, a aplicação efetiva da Lei de Athis, Lei n. 11.888/2008, poderia garantir uma parceria importante para um programa mais amplo que englobasse as principais cidades brasileiras. A Caixa Econômica Federal — CEF já investiu no trabalho desses agentes e esse apoio poderia ser ampliado, garantindo uma participação maior dessas assessorias na política de requalificação das áreas centrais.
“Ciente das dificuldades enfrentadas, tanto por gestores públicos quanto por movimentos sociais para o planejamento, desenvolvimento de projetos, execução de obras e serviços, a Caixa vem apoiando, junto às prefeituras, entidades profissionais e de classe, movimentos sociais, e o Ministério das Cidades, a discussão sobre as questões que envolvem a assistência técnica nas suas diferentes formas, para que as comunidades, além do acesso aos recursos, possam exercer, com eficiência, o controle social que traz, por consequência, a melhoria da gestão pública” (35).
Arcabouço legal
Há alguns anos, o município de São Paulo reviu seu código de obras e criou um capítulo específico para reforma de construções existentes, o Decreto n. 61.311/2022, que regulamenta a Lei n. 17.577, de 20 de julho de 2021. Esta dispõe sobre o Programa Requalifica Centro no que tange à aprovação dos pedidos de requalificação de edificações — retrofit na região central da Cidade de São Paulo.
Por sua vez, o Decreto n. 61.282/2022 estabelece os critérios de elegibilidade para concessão de atendimento habitacional definitivo e de priorização dessa demanda no âmbito dos Programas de Provisão Habitacional do Município, enquanto a Lei n. 17.638/2021 disciplina o Programa Pode Entrar: estabelece regras, mecanismos e instrumentos para sua operacionalização, e, através do artigo n. 14, garante que, por intermédio da Cohab SP ou de parceiros públicos e privados, a Sehab adote medidas necessárias à implementação do programa, tendo por objetivo o provimento de moradia utilizando, dentre outros, os seguintes mecanismos de atuação:
“III — contratação de moradias para fins de locação subsidiada por intermédio de aquisição, construção ou reforma substancial de edifícios por parte de particulares (36).
A Lei Federal n. 13.465/2017 dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, permitindo que os municípios implementem regulação própria para aplicar a “Regularização Fundiária Urbana — Reurb, a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes” (37), bem como o seu fundamento à luz dos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana, do direito à moradia e da propriedade, permitindo o enfrentamento da regularização de edifícios antigos como outrora enfrentou-se o desafio de regularizar áreas ocupadas ilegalmente, como as favelas nos anos de 1970 e 1980.
Em decisão recente, a Lei Federal n. 4.000/2021 alterou a redação do artigo n. 1.351 do Código Civil, afastando a exigência de unanimidade para deliberar sobre alteração da destinação de condomínio edilício, passando a exigir um quórum de dois terços dos condôminos, “ao flexibilizar a exigência […] a alteração legislativa contribui para a implementação de políticas públicas de revitalização de determinadas regiões urbanas, mediante readequação urbanística de edificações com investimentos privados” (38).
Do ponto de vista da regulamentação urbanística e edilícia, a cidade de São Paulo conta com avanços que permitem um processo mais arrojado na intervenção do patrimônio construído no centro consolidado da cidade. No entanto, programas de financiamento, avanços na gestão dos empreendimentos com a contratação de pequenas construtoras ou repasse de recursos através de processos de cogestão com entidades organizadoras ainda esbarram em dificuldades a serem revistas, principalmente através de políticas públicas ou de programas que considerem dispositivos do Plano Diretor Estratégico da cidade de São Paulo (39), como o Projeto de Intervenção Urbana — PIU (40), que podem garantir intervenções em perímetros específicos e/ou através de áreas gravadas como Zonas Especiais de Interesse social — Zeis, através de conselhos gestores que deliberem sobre seus limites e realizem planos de urbanização.
Resultados recentes e pesquisa acadêmica
No início de 2010, o Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da Faculdade de Arquittura e Urbanismo da Universidade de São Paulo — Labhab FAU USP, contratado pela Sehab/Cohasp, identificou edifícios vazios/ociosos no Centro de São Paulo, por meio do programa Renova Centro, considerando os seguintes aspectos: 1. Potencial de transformação de uso para Habitação de Interesse Social — HIS; 2. Área construída mínima de 1.000m2 e 3. Análise fundiária e grau de preservação ou tombamento do imóvel. A partir da seleção preliminar, foram definidos cerca de cem imóveis que passaram por estudo de viabilidade inicial e decretação de interesse social. Vários deles foram adquiridos pela Prefeitura Municipal de São Paulo, ao longo da última década e, até o momento, o estudo serve como base para processos de desapropriação de imóveis ainda degradados e ociosos, com a atualização de dados.
Na ocasião, o estudo do LabHAB indicava desafios e riscos iniciais, oriundos da
“Dificuldade no contato com os proprietários para autorização de vistorias; 2. limitações à adaptação dos imóveis à legislação da época principalmente em relação às regras de segurança contra incêndios e acessibilidade; 3. requisitos de iluminação e ventilação nas unidades em relação ao código de obras. Riscos dos projetos — 1. dificuldade em ter avaliação precisa da situação estrutural e do grau de conservação em que o imóvel se encontra (muitos proprietários não permitiram as vistorias antes da desapropriação). Custos da segurança patrimonial — (i) devido ao tempo de elaboração do projeto/tempo em que os edifícios ficam vazio desde a desapropriação até o início da obra; 2. possibilidade de ocupações/invasões. Questão fundiária — 1. situação da matrícula (espólios, regularizações, penhoras, matrícula única); 2. processo de desapropriação; 3. prazos dos despachos judiciais; 4. incorporação imobiliárias com imissão na posse. Valorização de avaliação e preço negociado com os proprietários — 1. valorização imobiliária — decorrente das melhorias propostas por programas públicos de intervenção, o que dificulta o atendimento da menor renda; 2. atraso no processo quando não há acordo imediato, o que onera ainda mais o empreendimento. Demanda atendida — desafios na gestão social de edifícios entregues onde existe a mescla de renda e unidades com aluguel social e outras vendidas” (41).
O mercado imobiliário, sensível à situação de escassez ou alto custo de novas áreas (quando disponíveis) nos centros urbanos, vem buscando alternativas para atuar, revendo eventuais percalços identificados em experiências anteriores e compondo forças com as administrações municipais de modo a rever sua posição sobre o retrofit de edificações antigas, contribuindo com a formulação de uma legislação mais amigável aos interesses financeiros, como ocorreu recentemente na cidade de São Paulo, com o Progama Requalifica, mencionado acima.
“Investir em imóveis continua sendo um bom negócio. O mercado imobiliário tem apresentado resultados positivos mesmo em meio à atual crise econômica causada pela pandemia do novo coronavírus. Uma tendência do setor é a compra, reforma e venda de imóveis nos bairros consolidados das capitais brasileiras, em contraponto à incerteza de apostar em lançamentos imobiliários” (42).
Sobre a produção recente, o site de notícias UOL divulgou o retrofit do edifício FSMJ, na avenida Amaral Gurgel, na região central da cidade de São Paulo, reformado pela Planta Inc., gestora imobiliária especializada em retrofits no centro expandido da capital. A reportagem conta que a empresa mapeou cerca de 150 prédios abandonados na região, definindo um quarto deles com potencial para retrofit (43). O mercado vem se interessando pelo modelo e propondo novos negócios para investidores. O edifício FSMJ foi recuperado e destinado à locação de unidades. A reportagem indica também que a gestora imobiliária possui ainda no portfólio outro empreendimento similar no Centro: os edifícios Magdalena Laura e o União Continental, ambos situados na rua Rêgo Freitas e já reformados.
O Seminário Moradia Popular e Políticas Públicas no Centro (44), realizado no primeiro semestre de 2022, coordenado pelo labhab FAU USP, foi organizado em parceria com diversas instituições e entidades das cidades de Salvador, Rio de Janeiro e São Paulo. Seu objetivo era conhecer e analisar as experiências recentes de intervenção nessas cidades, procurando tirar lições para a atuação futura dos atores públicos e sociais, inspirando novas formas de organização de políticas para a moradia social. O resultado do encontro ainda não foi sistematizado, mas seus organizadores podem contribuir com a formulação de propostas para as principais capitais brasileiras.
Outros laboratórios e grupos de pesquisa em universidades brasileiras propõem ações, fazem um levantamento desses imóveis, refletem e desenvolvem estudos sobre iniciativas referenciais e simulações básicas para estabelecer propostas para reabilitação e reforma de estruturas antigas. Na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie — FAU Mackenzie, em São Paulo, a Fábrica de Restauro, coordenada pela professora Nádia Somekh, desenvolve trabalho no tradicional bairro do Bixiga (45) e vem contribuindo com estudos urbanos e edilícios, além da mediação com moradores antigos que desejam reformar ou transferir potenciais construtivos para outras áreas da cidade. Já o Laboratório de Reabilitação do Ambiente Construído — Labrac, em conjunto com outros laboratórios de pesquisa vinculados ao Programa de Pós-Graduação da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de Brasília — FAU UNB, é voltado para áreas diversas como história da cidade, planejamento urbano, gestão ambiental urbana, reabilitação urbana, eficiência energética, desenvolvimento sustentável, recursos digitais, estética e semiótica. Levantar essas experiências e seus resultados como fonte de referência pode ser um dos intuitos para atualização de uma base de dados e informações que subsidiem a elaboração de um programa de retrofit voltado às cidades brasileiras.
Conclusão
Para consolidar um plano de requalificação dos centros urbanos que inclua a reabilitação de áreas urbanas centrais e a recuperação do patrimônio edilício existente, vazio ou ocioso, é imprescindível adotar uma política nacional clara apoiada na participação das três esferas de governo, dos movimentos sociais, das entidades representando o setor da construção civil, inclusive das pequenas e médias empresas do ramo, e das assessorias técnicas — Athis.
A fim de garantir um tempo maior de diálogo e de elaboração de um projeto amplo de retrofit para as principais capitais brasileiras, destaca-se a necessidade de promover um encontro de ideias, que levante experiências recentes, conheça o estoque de edifícios vazios e subutilizados nas principais cidades, a situação fiscal e de débito desses edifícios, as novas regulações e normatização local, as linhas de crédito, financiamento e poupança própria empregadas em empreendimentos novos, experiências com registros cartorários e pesquisas atualizadas do quadro atual.
Os movimentos sociais têm contribuído muito com o tema da reforma e atualização de estruturas ociosas nos centros das cidades brasileiras e sua participação pode ser importante como balizadora do nível de aderência dos novos e futuros programas, principalmente no âmbito da participação em processos de cogestão. No entanto, parece-nos importante formular uma proposta inicial para garantir um mínimo de subsídios para a discussão, abordando temas como financiamento, prioridades de demandas e indicação de imóveis (trabalho histórico importante que os movimentos vêm desempenhando em diversos processos de formulação de políticas públicas) para, em seguida, ampliar a participação e a coleta de contribuições.
Com a aplicação da Lei n. 11.888/2008, Lei de Athis, as assessorias técnicas têm potencial para garantir um programa massivo de levantamentos, estudos, projetos e obras nas regiões urbanas centrais, ampliando a capacidade de implementação de um programa de requalificação para as áreas centrais das nossas principais cidades.
Diante desse quadro é importante que essas assessorias, organizadas por meio do Fórum de Assessorias, junto com alguns laboratórios universitários/residências (de São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Recife, Belo Horizonte e outras), participem com relatos de experiências, quantidade, custos, desenho de programa e potencial/demanda para essas capitais nos próximos anos de execução. Para viabilizar um levantamento e formulação inicial, pode-se criar um grupo articulador com representantes da sociedade civil e acadêmica, e representantes das principais capitais mencionadas, que vêm realizando essas experiências ao longo dos últimos anos.
A seguir, são elencados alguns temas que podem nortear os debates e a formulação de um quadro sinótico preliminar, através de um relatório com possibilidades de se investir em retrofit nas nossas principais cidades.
1. Retrofit – regulação
a. Instituições públicas ou de caráter corporativo:
i. Prefeituras: programas, legislação e normas; e Estado: segurança e aprovações
ii. Entidades do setor imobiliário e da construção civil (Creci / Secovi) e Entidade do setor da construção civil (pequenas empresas)
b. Instituições de pesquisa e financiamento:
i. A universidade e a pesquisa acadêmica no âmbito do retrofit – resultados; legislação, segurança e acessibilidade e linhas de financiamento.
ii. Bancos CEF e BID
2. Retrofit – resultados
i. Levantamento de imóveis para fins de moradia.
ii. Exemplos de autogestão na conservação e melhora de edifícios públicos – ocupações (São Paulo, Rio de janeiro, Salvador, Recife, Belo Horizonte....)
iii. Exemplos de projeto de PMCMV-E e outros (São Paulo, Rio de janeiro, Salvador, Recife, Belo Horizonte...)
iv. Exemplos de projeto e obras de retrofit patrocinadas pela iniciativa privada (São Paulo, Rio de janeiro, Salvador, Recife, Belo Horizonte...)
3. Tecnologia da construção, conservação, acessibilidade e segurança em reformas.
4. Experiência com registro de imóveis e regularização de edifícios / Reurb-S e Reurb-E.
5. Linhas de crédito, financiamento e poupança popular.
6. Comercialização de unidades e programas alternativos de posse.
Por meio de uma articulação com o Ministério das Cidades — MC, pode-se organizar um debate sobre organização, contato e discussões com os agentes interessados e envolvidos no tema, com avaliação preliminar dos gestores públicos e uma proposta a ser submetida à apreciação de Assessorias Técnicas, representantes dos setores da construção civil, inclusive pequenas e médias empresas do ramo (46), novos gestores imobiliários, setores acadêmicos, movimentos sociais e outros atores da sociedade civil.
Os resultados desse trabalho podem orientar uma política de regulação da prática de retrofit como alternativa às novas construções para fins habitacionais, destinação de recursos para empreender a política através de um processo de planejamento e identificação de imóveis, estudos de viabilidade social e econômica, projetos executivos amparados em estudos técnicos específicos para cada edificação com o apoio de assessorias técnicas previamente cadastradas e identificadas pelo agente financiador ou pelos municípios. Os imóveis reformados poderão ser destinados à demanda local e orientados conforme a política municipal de atendimento habitacional. Os municípios precisam identificar os imóveis ocupados e procurar, sempre que possível, aplicar a legislação federal de regularização fundiária, regulamentada no âmbito de cada municipalidade.
notas
1
Relatório final do Governo de Transição Governamental. Brasil do Futuro: Gabinete da Transição, Brasília 22 dez. 2022 <https://shre.ink/cct5>.
2
INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA. Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios — Pnad. Rio de Janeiro, IBGE, 2019 <bit.ly/3MrgNKZ>.
3
Habitar Brasil BID/IBD. Brasília, Ministério das Cidades, 2006, p. 23–51 <https://shre.ink/921U>.
4
BIDOU-ZACHARIASEN, Catherine (org.). De volta à cidade: dos processos de gentrificação às políticas de “revitalização” dos centros urbanos. São Paulo, Annablume, 2006.
5
JOSÉ, Beatriz Kara. A popularização do Centro de São Paulo: um estudo de transformações ocorridas nos últimos vinte anos. Tese de doutorado. São Paulo, FAU USP, 2010, p. 118.
6
AKAISHI, Ana Gabriela. A herança mercantil: os entraves dos imóveis ociosos no Centro de São Paulo. Tese de doutorado. São Paulo, FAU USP, 2022, p. 187.
7
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Decreto n. 46.996 de 13 fev. 2006. Regulamenta a Lei nº 14.096, de 8 de dezembro de 2005, que dispõe sobre a criação do Programa de Incentivos Seletivos para a região adjacente à Estação da Luz, na área central do Município de São Paulo. São Paulo, Câmara dos Vereadores, 13. fev. 2006 <https://shre.ink/9uen>.
8
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Lei Municipal n. 17.577 de 20 jul. 2021. Dispõe sobre o Programa Requalifica Centro estabelecendo incentivos e o regime específico para a requalificação de edificações situadas na Área Central. São Paulo, Câmara dos Vereadores, 20 jul. 2021 <https://shre.ink/92J0>.
9
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Lei Municipal n. 17.638 de 9 set. 2021. Disciplina o Programa Pode Entrar, estabelecendo mecanismos e instrumentos para sua operacionalização. São Paulo, Câmara dos Vereadores, 9 set. 2021 <https://shre.ink/92C4>.
10
PREFEITURA MINUCIPAL DO RIO DE JANEIRO. Lei Complementar n. 229 de 14 jul. 2021. Institui o programa Reviver Centro, que estabelece diretrizes para a requalificação urbana e ambiental, incentivos à conservação e reconversão das edificações existentes e à produção de unidades residenciais na área da II Região Administrativa — II RA, bairros do Centro e Lapa, autoriza a realização de operação interligada. Rio de Janeiro, Câmara dos Vereadores, 14 jul. 2021 <https://shre.ink/92qn>.
11
Novos fundos imobiliários financiam projetos de retofit. Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip, São Paulo, 22 abr. 2022 <https://shre.ink/92qs>.
12
SANTIAGO, Tatiana; MURARO, Cauê. Cidade de SP tem déficit de 358 mil moradias e 1.385 imóveis ociosos. G1 São Paulo, São Paulo, 5 mai. 2018 <https://shre.ink/9I97>.
13
A atualização da lista de imóveis notificados na cidade de São Paulo, em virtude do descumprimento da Função Social da Propriedade, pode ser acompanhado em: Função Social da Propriedade. Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios. Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, São Paulo, 14 jul. 2023 <https://shre.ink/9Ivp>.
14
ABASCAL, Eunice Helena S.; BILBAO, Carlos Abascal. Em busca da escala local: Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha, atualidade e perspectivas. Revista Estudos Avançados, v. 35, n. 102, 2021, p. 95.
15
MENDES, Luís. Gentrificação e políticas de reabilitação urbana em Portugal: uma análise crítica à luz da tese rent gap de Neil Smith. Revista Cadernos Metrópole, v. 16, n. 32, nov. 2014.
16
KÖHLER, André Fontan. Políticas de renovação e regeneração urbana em Liverpool, Inglaterra: a construção de uma distopia urbana através de parcerias público-privadas. Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, v. 16, n. 1, mai. 2014, p. 82.
17
HARROUK, Christele. Anne Lacaton e Jean-Philippe Vassal recebem o Prêmio Pritzker 2021. Archdaily Brasil, São Paulo, 16 mar. 2021 <https://shre.ink/aJrw>.
18
Transformação de 530 unidades habitacionais em Bordeaux / Lacaton & Vassal + Frédéric Druot + Christophe Hutin architecture". Archdaily Brasil, São Paulo, 11 fev, 2020 <https://shre.ink/lOlu>.
19
Retrofit de energia zero na reforma de 12 apartamentos de habitação social em Vlaardingen — Holanda. Observatório de Inovação para Cidades Sustentáveis <https://shre.ink/lOZ9>.
20
CÂMARA BRASILEIRA DA INDUSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL. Requalificação de Centros Urbanos [mimeo]. São Paulo, CBIC, 2015.
21
O Sindicato dos Arquitetos de Rio Grande do Sul — Saergs, em parceria com o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura — Crea, cria o programa Assistência Técnica a Moradia Econômica — ATME, para atender às necessidades de famílias de baixa renda que não tinham condições de arcar com a assessoria profissional na construção de suas casas. Athis — Assistência Técnica em Habitação de Interesse Social: direitos e muitas possibilidades. CAU BR, Brasília, 2018, p. 50 <https://shre.ink/9e5i>.
22
“Em meio ao crescimento do assalariamento dos profissionais de arquitetura, o Sasp buscou promover alternativas para a ampliação do campo de trabalho do arquiteto e urbanista entre os anos 1977 e 1978. Com esse objetivo, iniciou as discussões sobre a criação da Cooperativa de Arquitetos da Região Metropolitana de São Paulo, em abril de 1978, quando Geraldo Vespazinano Puntoni estabeleceu alguns contatos com possíveis interessados ao serviço proposto (Sasp, Livro de Atas,1978). Jon Maitrejean, presidente na época, relatou que na primeira reunião convocada para apresentação da Cooperativa a ideia foi “aceita pelos participantes”. Maitrejean reconhecia que a Cooperativa não daria um fim em todos os problemas relativos à habitação precária, mas traria experiência aos arquitetos, contribuindo no mercado de trabalho, com vantagens ao usuário”. SAMPAIO, Celso A. Cortiço: política pública habitacional em São Paulo (1989–2018). Tese de doutorado. São Paulo, PPGAU FAU Mackenzie, São Paulo, 2022, p. 68.
23
RONCONI, Reginaldo Luiz Nunes. Habitações construídas com gerenciamento pelos usuários, com organização da força de trabalho em regime de mutirão (O programa Funaps Comunitário). Dissertação de mestrado. São Carlos, Ufscar, 1995.
24
CARDOSO, Fernanda Simon; LOPES, João Marcos de Almeida. Assistência e assessoria técnica: entre o discurso e a prática. Anais do 18º Enanpur, Natal, 2019 <https://shre.ink/9exi>.
25
FELIPE, Joel Pereira. Protagonismo das assessorias técnicas junto aos movimentos populares: Os Mutirões Madre de Deus e Celso Garcia e o Programa Morar Perto, S. Paulo (1990–2000). In SILVA, Carlos Manuel et al. Habitação é central. Porto, Afrontamenteo, 2023, p. 231–243.
26
VITALE, Letizia et al. Perímetro de Reabilitação Integrada do Habitat — Prih. Uma experiência de intervenção nas áreas centrais. Anais do 11º Encontro Nacional da Associação Nacional de Pós-graduação e pesquisa em Planejamento Urbano e Regional, Salvador, UFBA, 23–27 mai. de 2005 <https://shre.ink/9eB9>.
27
SAMPAIO, Celso Aparecido. Onde morar no Centro de São Paulo? Anais do 3º Seminário Nacional sobre Urbanização de Favelas, Salvador, UFBA, 21–23 nov. 2018 <https://shre.ink/9eKX>.
28
ANITELLI, Felipe. Habitação social na região central: reabilitação de edifícios ociosos e deteriorados. Campo Grande, Editora UFMS, 2021.
29
NEGREIROS, Iara. Retrofit urbano: uma abordagem para apoio de tomada de decisão. Tese de doutorado. São Paulo, Poli USP, 2018.
30
ROSSETTO Netto, Adelcke. Habitação central. Produção habitacional no Centro de São Paulo, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. Dissertação de mestrado. São Paulo, FAU USP, 2017.
31
SAMPAIO, Celso A. Cortiço: política pública habitacional em São Paulo (1989–2018) (op. cit.).
32
SANCHES, Débora. Processo participativo como instrumento de moradia digna: uma avaliação dos projetos da área central de São Paulo (1990–2012). Tese de doutorado. São Paulo, PPGAU FAU Mackenzie, 2015.
33
JOSÉ, Beatriz Kara. O que acontece para além dos discursos de revitalização urbana: novos atores da recuperação de edifícios no centro de São Paulo. Anais do 15º Enanpur, v. 15, n. 1, Recife, 2013, p. 7 <https://shre.ink/9EVI>.
34
SAMPAIO, Celso Aparecido. Onde morar no Centro de São Paulo? (op. cit.).
35
GOVERNO FEDERAL. Assistência técnica, um direito de todos: construindo uma política nacional. Brasília, Ministério das Cidades, 2007 <bit.ly/3nXK6v4>.
36
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Lei Municipal n. 17.638 de 9 set. 2021. Disciplina o Programa Pode Entrar, estabelecendo mecanismos e instrumentos para sua operacionalização (op. cit.).
37
GOVERNO FEDERAL. Lei Federal n. 13.465 de 11 de junho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana. Brasília, Câmara dos Deputados, 11 jun. 2017 <https://shre.ink/ayIk>. Artigo n.13. A Reurb compreende duas modalidades: I — Reurb de Interesse Social (Reurb-S) — regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e II — Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) — regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso.
38
ABELHA, André; CHALHUB, Melhim Namem. Projetos de retrofit e conversão de uso em condomínios pulverizados (Parte II): a possível alteração do quórum previsto no art. 1.351 do Código Civil. Coluna Migalhas Edilícias. Migalhas, São Paulo, 17 fev. 2022 <bit.ly/3pEiagk>.
39
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Lei Municipal n. 16.050/2014. Aprova a Política de Desenvolvimento Urbano e o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo. São Paulo, Câmara dos Vereadores, 31 jul. 2014 <https://shre.ink/9uPO>.
40
Projetos de Intervenção Urbana (PIU). Gestão Urbana SP <https://shre.ink/9282>.
41
O Programa Renova Centro. São Paulo, Cohab SP <bit.ly/3O8GBMV>.
42
DINO. Agora é a vez do retrofit no mercado imobiliário. Metropoles, São Paulo, 21 set. 2020 <bit.ly/41AI5Tr>.
43
HAMA, Lia. Novo Centro Velho. Nossa UOL, São Paulo, 2023 <bit.ly/3BnCWTV>.
44
Seminário Moradia popular e políticas púbicas no centro: Salvador/Rio de Janeiro/São Paulo. labhab FAU USP, São Paulo, 25 abr. 2022 <bit.ly/3BvmlNX>.
45
SOMEKH, Nadia; SIMÕES JÚNIOR, José Geraldo (org.). Bexiga em três tempos: patrimônio cultural e desenvolvimento sustentável. São Paulo, Romano Guerra, 2020.
46
Asssociação de Pequenas e médias Empresas da Construção Civil no Estado de São Paulo <https://bit.ly/3OLskWB>.
sobre o autor
Celso Aparecido Sampaio é graduado em Arquitetura e Urbanismo pela FAU Mackenzie (1988), com mestrado pela Escola de Engenharia de São Carlos da USP (2000) e doutorado pela FAU Mackenzie (2022). É docente no curso de Arquitetura e Urbanismo da FAU Mackenzie.
