“O que os olhos não vêem, o coração não sente”. O dito popular se aplica ao novo e desconhecido Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, cuja votação na Câmara Municipal é iminente. Novo, tal a quantidade de modificações feitas no documento original divulgado em 2006. Desconhecido, pela ausência do texto consolidado com as alterações que o transformaram em miscelânea incompreensível até para os iniciados no tema. Mas, suas conseqüências serão vistas e sentidas em longo prazo.

Alguns mistérios do Plano Diretor podem ser desvendados. Há poucos dias a Câmara incluiu em seu website um esboço da futura norma. Embora tardia, a louvável iniciativa apresenta 438 páginas(!) multicoloridas com centenas de emendas e subemendas ao projeto inicial, de 2006, que lhe valeram o apelido de Plano Frankenstein – ou apenas Frank –, vislumbre do que poderá ser aprovado. Há mais a caminho: 147 itens serão discutidos novamente.

O texto ininteligível confunde e desvia o foco do cerne da questão: a Outorga Onerosa do Direito de Construir e da Alteração de Uso, nome pomposo de instrumento da política urbana previsto em lei federal de 2001, o Estatuto da Cidade. Para alguns de compreensão e aplicação complexas, para outros, controversa, a “Outorga” nada mais é do que uma variação do Solo Criado, figura de caráter urbanístico presente no Plano Diretor em vigor, de 1992.

Tradicionalmente, na Cidade do Rio de Janeiro o número de andares e área de construção máximos determinados em lei sempre foram utilizados sem restrições, isto é, os índices urbanísticos do Rio, variáveis em função do lugar, são usufruídos gratuitamente, sejam seis andares em Ipanema, doze no Catete, dezoito no Méier ou 25 no Centro, uma vez, é claro, obtida a licença de obras conforme regra para a rua, bairro ou região.

No intuito de igualar o aproveitamento do solo urbano carioca o Plano de 1992 fixou coeficiente de aproveitamento único para todo o território (relação entre área do terreno e construção) a ser concedido sem ônus. A área permitida além dessa – idêntica à metragem do terreno e baixa por definição – até o máximo previsto para o lugar, seria autorizada mediante pagamento ao município. Assim, além de definir potencial de construção básico e idêntico para todos os proprietários, seria gerada arrecadação a reverter para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano com o que fosse construído a mais: o Solo Criado.

No primeiro exemplo hipotético, onde fosse possível erguer seis andares, dois seriam permitidos graciosamente e quatro após compra correspondente à Criação de Solo. A proposta, que mudaria significativamente a dinâmica do mercado imobiliário, entretanto, não foi regulamentada.

O projeto para revisão do Plano Diretor de 2006 – o chamado Substitutivo 3, continha a citada Outorga Onerosa nos moldes da lei federal e apresentava solução intermediária entre o tradicional uso dos índices livre e a aplicação do Solo Criado que gerava encargo quase total pelo direito de construir.

No exemplo citado teríamos quatro andares sem custo e a compra do direito de erguer os dois andares restantes. Embora menos impactante em termos de absorção pelo mercado, certamente haveria reflexos sobre o valor da terra e a lógica do mercado, possível razão pela qual a votação do projeto de lei complementar também não prosperou.

Na proposta publicada no Diário Oficial da Câmara em julho último o “novo Plano Diretor” mantém a tradição de conceder os coeficientes máximos sem cobrança, e vai além: foram criados índices novos maiores para serem vendidos através da Outorga Onerosa, em princípio apenas em terrenos situados em vias expressas e estruturais, e em locais sob influência dos Jogos Olímpicos e da Copa do Mundo, novidade no critério de desenvolvimento urbano do Rio de Janeiro idealizado em 1992, agora submetido com mais evidência à força do capital imobiliário.

No mesmo exemplo, seis andares seriam construídos sem ônus, e nove após o necessário pagamento.

As mudanças ratificadas pela Câmara, expressivas em quantidade e conteúdo, caracterizam um “novo plano”, em vias de ser aprovado sem que tenha havido divulgação, debates, tempo hábil para análise, e, pior, no rastro de processo legislativo iniciado há quatro anos com projeto de lei diferente.

Por cobrar sem oferecer vantagens a Outorga Onerosa delineada em 2006 pode ter afastado a aprovação do Substitutivo 3. O interesse no modelo da Outorga criado em 2010 – que poderá vir a ser aplicado em toda a cidade por força de uma sutil emenda, pode ser o tema que viabilizará a sanção do plano.

Afinal, o resto, já foi qualificado de “mosaico de mediocridades” por integrante da própria Câmara Municipal. De fato, fora um pequeno conjunto de boas intenções, o plano tem sido base para inserção de absurdos e adereços, e cortina de fumaça para a aprovação de outras leis urbanísticas questionáveis, em paralelo.

sobre a autora

Andréa Albuquerque Garcia Redondo, arquiteta, foi Subsecretária Municipal de Urbanismo (1993-1996) e Presidente do Conselho Municipal de Proteção do Patrimônio Cultural do Rio de Janeiro (2001-2007).