Até os mármores do Palácio Anhangabaú, sede da Prefeitura de São Paulo, sabem que o ex-prefeito João Doria (PSDB) se comprometeu com o mercado imobiliário, na campanha eleitoral de 2016, a promover as alterações desejadas por esse setor no Plano Diretor Estratégico – PDE (1). Mudanças que, por lei, apenas poderiam ser feitas em 2021, quando está prevista sua revisão.

Em 2017, a prefeitura anunciou essas alterações, transvestidas de “ajustes” na Lei de Uso e Ocupação do Solo. Alegava que a legislação urbanística, aprovada em 2014 e 2016, era responsável pela crise no setor, desconsiderando a forte recessão do país (2).

Promotores imobiliários, em tom de ameaça, disseram que, sem mudanças, passariam a atuar em outros municípios da região metropolitana de São Paulo, onde a legislação seria mais favorável. O argumento foi logo desmentido pela constatação de que a produção imobiliária em São Paulo, embora ainda deprimida em 2017, tinha crescido mais que a dos demais municípios (3).

Colocada em consulta pública no final de 2017, a proposta seguia um roteiro de interesse do setor imobiliário: redução da outorga onerosa, aumento do número de garagens e da área média dos apartamentos nos eixos de transporte coletivo e elevação da altura dos edifícios no miolo dos bairros.

Se aprovada, ela descaracterizaria a concepção urbanística do Plano Diretor, que estimula o adensamento junto ao transporte coletivo e restringe edifícios altos nos bairros residenciais ocupados predominantemente por casas (4).

Como a proposta sofreu forte oposição, por ser extemporânea e equivocada no mérito, a prefeitura se recolheu para revê-las e, com a substituição do prefeito em abril de 2018, perdeu o ímpeto inicial. Mas, quando se julgava que o bom senso havia predominado, a gestão Bruno Covas (PSDB) apresentou, em novembro, uma nova proposta para debate, anunciando que a enviaria para a Câmara Municipal até o final do ano, para aprovação em 2020 (5).

Embora sem mudanças na outorga onerosa, as novas regras permitiriam elevar a altura dos edifícios de 28 m (oito pavimentos) para 48 m (15 pavimentos) nas zonas mistas, e de 48 m para 60 m (19 pavimentos), nas zonas de centralidade. As modificações poderiam ser resumida pelo título da minha coluna, “Arranha-céus sobre os quintais” (6) ou do artigo do arquiteto Fernando de Mello Franco, “Da cobertura vislumbraremos as crises da cidade” (7).

Ademais, nada asseguraria que outras modificações, ainda mais nefastas, não viessem a ser feitas quando o projeto passasse a tramitar no Legislativo. Aceitar essas mudanças sem estarem atreladas a uma visão de conjunto da cidade, sem estudar seus impactos e sem um debate aprofundado seria uma temeridade.

Por essa razão, é absolutamente correta a liminar concedida pelo Judiciário, a pedido de várias entidades lideradas pelo Instituto de Arquitetos do Brasil, paralisando o processo.

Não existem indícios que a atual legislação urbanística inviabilize a produção imobiliária. Pelo contrário, ela está superaquecida. As normas apenas ordenam a ação dos promotores, regulando a localização e características dos empreendimentos, seguindo as diretrizes urbanísticas do PDE e garantindo uma contrapartida (outorga onerosa) que, se bem aplicada, permitiria a desejada redução das fortes desigualdades socioterritoriais de São Paulo. Neste ano, já se arrecadou mais de R$ 700 milhões de outorga onerosa (8).

A realidade econômica do país, com juros baixos e poucas alternativas de investimento, está provocando um novo boom imobiliário, que precisa ser regulado para evitar um descontrole indesejado no processo de verticalização. De acordo com a Pesquisa de Mercado Imobiliário realizada pelo Secovi entre novembro de 2018 e outubro de 2019, foram lançadas no município de São Paulo, 52 mil novas unidades habitacionais, sendo que 43 mil foram vendidas. É um recorde histórico. No pico do boom anterior, que antecedeu a crise de 2008/9, entre novembro de 2007 e outubro de 2008, foram lançadas 40,7 mil e vendidas 37,9 mil.

As regras em vigor criam condições adequadas para essa produção e ordenam o processo imobiliário, possibilitando alcançar os objetivos estratégicos pretendidos, como gerar uma cidade mais compacta, com adensamento populacional junto ao transporte coletivo, proteção aos bairros residenciais horizontais e habitação mais próxima do emprego.

Alterações precisam ser feitas, mas não no sentido proposto. Elas devem ser debatidas com base em análises e projeções e incluídas na revisão prevista para 2021, enquanto pequenos ajustes na operacionalização da lei podem ser feitos por decretos e portarias.

O planejamento de uma cidade complexa como São Paulo requer um difícil equilíbrio entre a dimensão imobiliária e a necessária proteção social, ambiental e cultural. O setor imobiliário é necessário, mas seus interesses não podem predominar sem considerar as demais dimensões da cidade. Foi o que se buscou no Plano Diretor Estratégico, quando os pontos de vista de todos os setores da sociedade foram ouvidos da perspectiva de gerar uma cidade mais justa e sustentável.

notas

NE – publicação original: BONDUKI, Nabil. Liminar que paralisa a mudança do zoneamento é positiva para São Paulo. Folha de S.Paulo, São Paulo, 23 dez. 2019 <https://bit.ly/37oVSk3>.

1
AMÂNCIO, Thiago. Aos 5, Plano Diretor de SP viabilizou moradias, mas corre riscos, diz instituto. Folha de São Paulo, São Paulo, 25 jul. 2019 <https://bit.ly/39s0UhU>.

2
No 'escuro', gestão Doria inicia ajuste nas regras que definirão novas obras. Folha de São Paulo, São Paulo, 14 jun. 2017 <https://bit.ly/2F4QUgq>.

3
Concreto sem fim. Folha de São Paulo, São Paulo, 7 set. 2019 <https://bit.ly/2Fa7iMt>.

4
RODRIGUES, Artur. Com boom em bairros ricos, prédios superam casas em área construída. Folha de São Paulo, São Paulo, 6 set. 2019 <https://bit.ly/2F3Hku2>.

5
ANGIOLILLO, Francesca. Prefeitura de São Paulo publica proposta de revisão da lei de zoneamento. Folha de São Paulo, São Paulo, 31 out. 2019 <https://bit.ly/2tjElen>.

6
BONDUKI, Nabil. Em meio a imóveis ociosos, prefeitura quer arranha-céus sobre os quintais. Folha de São Paulo, São Paulo, 14 nov. 2017 <https://bit.ly/2ZAHP8s>.

7
FRANCO, Fernando Mello. Da cobertura vislumbraremos as crises da cidade. Folha de São Paulo, São Paulo, 18 dez. 2019 <https://bit.ly/2SyGQ7o>. Republicação: 

8
RODRIGUES, Artur. Gestão Covas arrecada R$ 1,6 bi em créditos para construir na região da Faria Lima. Folha de São Paulo, São Paulo, 6 dez. 2019 <https://bit.ly/36dzcDm>.

sobre o autor

Nabil Bonduki Professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, foi relator do Plano Diretor e Secretário de Cultura de São Paulo.