Em 30 de janeiro de 2020 o Parlamento de Berlim aprovou uma lei que tem gerado fortes controvérsias na cidade e no país, e pretende ser desbravadora nas políticas de habitação urbana em cidades de capitalismo avançado. Com os votos dos partidos de esquerda que governam a cidade desde 2016, foi aprovado o chamado Mietendeckel, que pode ser traduzido como “teto de aluguel”. Trata-se de uma lei que congela por cinco anos todos os aluguéis na cidade, com algumas poucas exceções, tendo como base os valores cobrados em 18 de junho de 2019.

Aprovada em janeiro, a lei que instituiu o Mietendeckel entrou em vigor em 23 de março de 2020 e tem por objetivo abrangente conter a alta dos aluguéis na cidade, em alguns casos resultando até mesmo em redução dos valores. É uma tentativa do atual governo de esquerda berlinense, composto por uma coalizão entre os partidos SPD (Partido Social-Democrata), Die Grünen (Os Verdes) e Die Linke (A Esquerda), de deter ou minimizar o processo de gentrificação e de segregação sócioespacial na cidade, criando condições para que muitos inquilinos de menor renda não sejam “empurrados” para regiões mais afastadas.

Os votos contrários na sessão do dia 30 de janeiro vieram dos partidos de oposição CDU (cristão-democrata, da primeira-ministra Angela Merkel), FDP, de cunho liberal, e AfD (Alternativa para a Alemanha), este visto como de extrema-direita e antidemocrático, com quem nenhum outro partido coopera politicamente ou forma coalizão. Assim, dos 150 deputados presentes à sessão (dez estavam ausentes), 85 deles, vinculados aos partidos SPD, Grünen e Linke votaram a favor (um parlamentar do SPD se absteve), enquanto os 64 dos partidos CDU, FDP e AfD votaram contra (1).

A oposição entende que esta lei é inconstitucional e por isso pretende questioná-la no Supremo Tribunal Federal, alegando que na Alemanha os Estados federados não têm competência constitucional para regular o valor dos aluguéis. Ressalte-se aqui que Berlim é uma cidade-Estado, ou seja, é um Estado federado como qualquer outro. Nesse sentido, os partidos de oposição temem que esta lei irá provocar uma grande insegurança jurídica no mercado imobiliário. Os partidos da situação, por outro lado, recorrem a uma reforma federativa ocorrida em 2006 que deu aos Estados da federação a competência para legislar em assuntos de política habitacional (2). Assim, o Estado de Berlim seria o primeiro a regular o mercado de aluguel com uma lei específica.

As controvérsias não estão apenas no plano jurídico. Especialmente no campo da política urbana ela é bastante questionada pelos deputados da oposição e pelas associações empresariais e da construção civil, que questionam a sua eficácia no enfrentamento dos principais problemas de moradia na cidade. O principal argumento é que, com o congelamento dos valores dos aluguéis, os proprietários não terão condições econômicas para promover a manutenção dos edifícios (reformas, consertos, melhoria da infraestrutura), mas o mercado será desestimulado a investir em novas moradias. Este seria, portanto, o caminho equivocado para reduzir os aluguéis, pois tal regulação produziria um freio nos investimentos em novas moradias feitos pelo mercado. Com redução na oferta de habitação, os preços subiriam.

Na edição do dia seguinte à aprovação da lei, o jornal Berliner Morgenpost traz um panorama das opiniões de cada partido representado no Parlamento de Berlim (3). Pelo lado da oposição, o líder do FDP no Parlamento, Sebastian Czaja, afirma que o teto dos aluguéis não irá promover uma distensão no “catastrófico mercado habitacional de Berlim” e resultará no crescimento de um mercado negro de moradia. O representante do partido de extrema-direita AfD, Harald Laatsch, acusa a coalizão governista de “querer voltar à Alemanha Oriental”, pois este seria um projeto de caráter socialista. O presidente estadual da CDU, Kai Wegner, entende que esta é uma forma de promover a discórdia e dividir a sociedade, neste caso entre proprietários e inquilinos.

No outro lado da trincheira, os governistas apostam na garantia de preços acessíveis para grande parte da população. Segundo o deputado Harald Wolf (Die Linke), muitas famílias berlinenses gastam com aluguel mais de 50% de sua renda mensal. Para ele, a moradia não deve ser objeto para maximização desmedida de lucro dos empreendedores imobiliários. Do mesmo partido, a secretária de desenvolvimento urbano e moradia, Katrin Lompscher, admite que a aprovação da lei não encerra o debate, seja de conteúdo ou jurídico, mas o objetivo é garantir moradia acessível para todos. A deputada Katrin Schmidberger (Die Grünen) lembra da obrigação do poder público em garantir o direito fundamental à moradia. Apesar de fazer parte do SPD, partido governista, o deputado Lars Düsterhöft foi o único a se abster na votação e esclareceu seu posicionamento através de um post em seu facebook, relatado pelo mencionado jornal: “Nos últimos meses eu estudei bastante este projeto e cheguei à conclusão de que o teto de aluguel traz em si muitos riscos, muito embora eu queira que dê certo, e estes riscos recairiam sobre os inquilinos, a quem o projeto deveria beneficiar” (4).

Para melhor entendimento, é preciso esclarecer que a moradia de aluguel é muito comum na Alemanha e em muitos países europeus (5). Em Berlim, cidade com 3,7 milhões de habitantes, apenas 18% deles vivem em imóveis próprios (6). Já Christine Droste, Thomas Knorr-Siedow e Fanny Thevissen, em uma brochura sobre moradia em Berlim, aponta que das 2 milhões de unidades residenciais existentes na cidade em 2018, aproximadamente 1,6 milhão delas (80%) são alugadas (7).

Uma boa parte das unidades habitacionais em Berlim e, de modo geral, nas demais cidades alemãs pertencem a cooperativas ou empresas públicas de habitação, o que torna o mercado e as políticas públicas de habitação bastante diferentes do que conhecemos nas cidades brasileiras, que estão basicamente nas mãos de empreendedores privados, com pouca regulação pública. Na Alemanha, as empresas públicas podem ser municipais ou estaduais e operam no mercado de aluguel de apartamentos basicamente como as incorporadoras privadas, mas sem o lucro em primeiro plano. Com controle do poder público, seu objetivo é construir unidades habitacionais a preços acessíveis.

Edifício habitacional em Berlim
Foto César Henriques Matos e Silva

Em Berlim existem seis empresas estaduais de moradia: degewo, GESOBAU, Gewobau, HOWOGE, Stadt und Land e WBW. Somadas, elas são proprietárias e administram mais de 300.00 apartamentos, o que corresponde a aproximadamente 16% do total de unidades habitacionais da cidade (8). A outra modalidade, a cooperativa de moradia, é uma das formas mais comuns na provisão de habitação urbana, já que o cooperativismo tem uma grande tradição no país. Segundo os autores mencionados, existem cerca de 80 cooperativas de habitação de pequeno e grande porte em Berlim com aproximadamente 200.000 apartamentos – 12% do total de apartamentos de aluguel (9). As cooperativas também atuam sem fins lucrativos. Neste sentido, as cooperativas e empresas públicas detêm juntas 28% das unidades habitacionais em Berlim, ou seja, aproximadamente um terço, o que é uma parcela significativa.

Para além disso, o mercado de aluguel é extremamente regulamentado pelo poder público nas cidades alemãs. Em cada cidade há o Mietspiegel, um índice de aluguel referente a cada bairro ou região urbana. Este indicador tem sua base no código civil alemão e é um valor de referência dos preços de aluguel de acordo com tipo do imóvel, tamanho, equipamento, condição e localização. Em cada cidade, estes valores em cada bairro são atualizados periodicamente, no caso de Berlim a cada dois anos. A competência para sua definição está nas respectivas secretarias municipais de desenvolvimento urbano e habitação, sendo acompanhada por representantes das organizações de inquilinos e proprietários, bem como dos tribunais (10). Assim, o Mietspiegel não é apenas um simples parâmetro de referência, mas tem caráter compulsório.

A legislação é bastante favorável aos inquilinos, o que os possibilita viverem por anos a fio no mesmo imóvel, com a segurança de que não terão seus contratos rescindidos e serem despejados. O proprietário de um apartamento não pode encerrar um contrato vigente visando posteriormente aumentar o valor do aluguel com um novo inquilino, sem que haja motivo justificável para isso, estabelecido em lei (11). Cito aqui o caso de uma senhora viúva de 88 anos de idade que mora há mais de cinquenta anos em seu apartamento alugado do bairro Wilmersdorf, sem que, em todos esses anos, ela tivesse tido alguma preocupação de ser despejada. Seu apartamento pertence a uma das cooperativas de moradia existentes na cidade.

Nos últimos anos, o mercado de aluguel na cidade está em alta, deixando muitas famílias em apuros, especialmente as de renda baixa e média. O parâmetro utilizado pela autoridade municipal é que uma família não pode desembolsar para o aluguel mais de um terço de sua renda mensal líquida. Em assim sendo, quando necessário o cidadão pode requerer à administração pública um auxílio-aluguel (Wohngeld e outros). É a partir deste contexto que surge a proposta de um mecanismo que segure por cinco anos a alta dos aluguéis. Muito dinheiro está envolvido. Apenas em Berlim, como relata Ulrich Paul, estima-se em 2,5 bilhões de euros o montante a ser economizado pelos inquilinos nos cinco anos de vigência da lei (12).

Antes mesmo de sua aprovação, o jornal Berliner Zeitung publicou artigo de opinião que a avalia como “uma chance e um risco ao mesmo tempo” (13). Segundo o autor, do ponto de vista jurídico o risco pode ser até mesmo necessário, pois a Suprema Corte será provocada a deliberar sobre o assunto. Caso a entenda como inconstitucional, os inquilinos nada perderão, mas um grande passo será dado se a lei estadual berlinense for considerada legal e de acordo com a anteriormente mencionada reforma federativa de 2006. Com a jurisprudência, outros estados federativos poderão se utilizar do mesmo mecanismo, com implicações significativas em todo o país.

Embora a lei já tenha sido promulgada pelo parlamento local, não podemos falar de um fato consumado, mas de um processo político em sua fase inicial, cujos efeitos e consequências vão aos poucos se cristalizando, tanto em seus aspectos jurídicos como sociais e urbanos. O embate está apenas começando.

notas

1
JÜRGENS, Isabell. Schlagabtausch über den Mietendeckel. Berliner Morgenpost, Berlim, 31/01/2020, p. 2.

2
REEH, Martin. Rot gegen Rot-Rot-Grün. TAZ – Die Tageszeitung, Berlim, 3 dez. 2019, p. 4.

3
JÜRGENS, Isabell. Op. Cit.

4
Idem, ibidem

5
É interessante observar que nos debates públicos em cidades alemãs sobre questões de habitação não se fala necessariamente em construção de casas populares, como estamos acostumados no Brasil, mas em redução do aluguel. A título de ilustração, cito a construção de 1102 casas populares em Aracaju SE pela Prefeitura Municipal, conforme notícia publicada pela assessoria parlamentar de um deputado estadual de Sergipe em 07/08/2019, que seria uma “ação da Prefeitura de Aracaju para reduzir o déficit habitacional na capital”. Segundo o deputado, “essa ação da prefeitura de Aracaju tem dois aspectos fundamentais: o atendimento a pessoas que vivem em situação precária de moradia e a geração de emprego e renda”. ASSESSORIA PARLAMENTAR. Gualberto destaca construção de casas populares em Aracaju. Aracaju, Assembleia Legislativa do Estado de Sergipe, 7 ago. 2019 <https://bit.ly/3eW7yP7>.

6
EDDY, Melissa. Berlim congela aluguéis por 5 anos para tentar frear gentrificação. Tradução de Clara Allain. Folha de São Paulo, São Paulo, 04 fev. 2010 <https://bit.ly/2Uho44s>.

7
DROSTE, Christine; KNORR-SIEDOW, Thomas; THEVISSEN, Fanny. Wohnen in Berlin. Fragen und Antworten. Berlim, Berliner Fachstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt; Berliner Mietverein e. V.; Berliner Landeszentrale für politische Bildung, Amerika Haus, 2019.

8
Idem, ibidem.

9
Idem, ibidem.

10
Ver: Índice de aluguel em Hamburgo. Prefeitura de Hamburgo <www.hamburg.de/mietenspiegel>.

11
Uma exceção permitida para rescisão de um contrato de aluguel é quando o proprietário requisita o imóvel para sua própria moradia.

12
PAUL, Ulrich. Der Mietendeckel ist Chance und Risiko zugleich. Berliner Zeitung, Berlim, 14 fev. 2020 <https://bit.ly/2ANA8mV>.

13
Idem, ibidem.

sobre o autor

César Henriques Matos e Silva é doutor em arquitetura e urbanismo (UFBA, 2009), é professor do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Sergipe (UFS) e atualmente pesquisador visitante na Universidade Técnica de Berlim, Alemanha.