Benjamim Adiron Ribeiro, em sua casa, no dia da entrevista
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Benjamin Adiron Ribeiro foi coordenador da Cogep, Coordenadoria Geral de Planejamento, em 1972, durante a gestão do prefeito Figueiredo Ferraz. Foi o responsável pela formulação da primeira Lei de Zoneamento, Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo da cidade de São Paulo, Lei 7.805/72, assim como pela demarcação dos perímetros de todas as zonas de uso da cidade. Foi também responsável pela introdução de um mecanismo que permitiu aumentar os Coeficientes de Aproveitamento originalmente definidos pela lei e que ficou conhecida como Fórmula de Adiron.

A Fórmula de Adiron estabeleceu uma proporção inversa entre Coeficiente de Aproveitamento e Taxa de Ocupação do lote. O empreendedor imobiliário pôde aumentar o Coeficiente de aproveitamento de um lote na medida em que diminuía a Taxa de Ocupação.

Esta determinação da lei não trouxe apenas as óbvias consequências para a tipologia arquitetônica do edifício mas também para a implantação do edifício no lote e sua relação com a cidade a sua volta.

Partindo do princípio de que o empreendedor imobiliário sempre opta pelo coeficiente de aproveitamento máximo permitido pela lei, consequentemente, os arquitetos deverão utilizar, como premissa neste tipo de projeto, a taxa de ocupação mínima.

A primeira e mais clara consequência da aplicação da fórmula de Adiron para a tipologia dos edifícios se refere à sua altura: o aumento da área construída em menor área de projeção faz com que a altura dos edifícios cresça em grandes proporções.

A altura do edifício, por sua vez, influencia diretamente o tamanho das faixas de ventilação e iluminação livres de construções, exigidas pelo Código de Obras do Município (1). Apresenta-se aqui uma segunda consequência da fórmula de Adiron: com o aumento da altura dos edifícios, efeito da aplicação da fórmula, as faixas de iluminação e de ventilação se tornam tão grandes e restritivas que não resta outra alternativa para os arquitetos a não ser implantar o edifício no centro do lote.

Uma terceira consequência da aplicação da fórmula de Adiron, menos perceptível, mas de fundamental importância para a cidade, se refere ao uso do solo. Para que não haja aumento na projeção do empreendimento e consequente diminuição do coeficiente de aproveitamento, a área do pavimento térreo não pode ultrapassar a área de projeção do pavimento tipo. Este fator, somado ao fato de o edifício estar implantado no centro do lote, desestimula o uso comercial do térreo, por este estar situado longe da rua. É desta maneira que, após a Lei de Zoneamento de 72, o uso misto das edificações foi se extinguindo na cidade. Mesmo nas zonas que permitem usos diversificados dos seus lotes, por conta da aplicação da Formula, essa diversidade se limitou apenas ao nível da quadra. Com a sistemática ocupação da cidade por empreendimentos imobiliários que buscam sempre o maior coeficiente, o uso misto foi ficando cada vez mais raro.

A aplicação da fórmula de Adiron, associada às exigências de faixas de iluminação e ventilação pelo Código de Obras, foi determinante para a formação de uma tipologia característica praticada pelo mercado imobiliário ao longo dos últimos quarenta anos na cidade de São Paulo: trata-se de uma tipologia de torres altas e estreitas, fisicamente isoladas, ocupando uma pequena parte do lote, com diferentes alturas e diferentes afastamentos da rua, e, na maior parte da cidade, de uso exclusivamente residencial. Com implantações que não são objeto de um desenho urbano, suas áreas externas se tornaram apenas espaços residuais, resultado do que resta da implantação dos edifícios no lote, sem comunicação com cidade ao seu redor.

A consequência desta maneira de ocupar a cidade é que os edifícios deixam de se relacionar espacialmente e formalmente entre si. A boa qualidade arquitetônica individual de diferentes edificações não pode por si só dar boa forma ao tecido urbano.

"Um conjunto de qualidade, se não for integrado num contexto, surge desarticulado e desprovido de verdadeira significação, tal como um conjunto de belas palavras não chega para constituir uma frase. O discurso arquitetônico pressupõe a relação dos edifícios com o espaço urbano e o seu enquadramento numa estrutura" (2).

Adiron Ribeiro nos conta nesta entrevista que os membros do Secovi chegaram a propor outras formas, que não a diminuição da taxa de ocupação, para se atingir um maior coeficiente de aproveitamento, como por exemplo, o pagamento de uma taxa extra para a Prefeitura de São Paulo. Adiron se negou a aceitar esta proposta por considerar que ela esbarraria na ética profissional.

Podemos compreender a preocupação do urbanista e funcionário público, com as questões que envolveriam o pagamento em dinheiro como contrapartida de um benefício. Também temos que considerar que as teorias que hoje embasam o planejamento urbano não estavam totalmente desenvolvidas na década de 1970, época em que a legislação foi formulada. São Paulo perdeu, no entanto, a oportunidade de se instituir, naquele momento, a “Outorga Onerosa”, um dos instrumentos legais mais avançados para o combate de uma das principais modalidades de especulação imobiliária: a valorização imobiliária para poucos proprietários decorrente dos investimentos públicos em infraestrutura urbana. A Outorga Onerosa é justamente uma taxa paga pelos empreendedores imobiliários à prefeitura dos municípios como contrapartida para poder construir acima do coeficiente básico gratuito, até o limite do coeficiente máximo, também definido por lei para cada zona de uso da cidade. Este montante em dinheiro deve ser empregado para financiar a implementação de uma infra-estrutura urbana de suporte adicional exigida pela verticalização acima dos níveis básicos, que é geradora de valorização imobiliária. Este instrumento foi usado pela primeira vez em São Paulo apenas em 1995, mas somente para a região da Operação Urbana Faria Lima. A Outorga Onerosa foi aprovada pelo Estatuto da Cidade em 2001 e implementada na cidade através do seu Plano Diretor, em 2002.

Adiron também nos conta as condições sigilosas do seu trabalho de demarcação dos Perímetros de cada zona da cidade em 1972. Segundo Adiron, o prefeito Figueiredo Ferraz exigiu que ele delimitasse pessoalmente todos os Perímetros, sem que nenhuma outra pessoa tivesse acesso a essa informação, pois “na hora que você der acesso, começa uma briga (...) e as pressões serão violentas”.

Neste início de ano de 2015, São Paulo está passando por um processo de revisão participativa da minuta da nova Lei de Zoneamento da cidade, processo este que está disponível para todos os cidadãos no seu sitio na internet. Segundo dados da própria prefeitura, mais de 4.500 pessoas participaram das oficinas de propostas realizadas em cada uma das 32 subprefeituras e, durante todo o processo, a prefeitura recebeu 5.577 propostas vindas de cidadãos paulistanos.

notas

1
O Código de Obras do Município, Lei 11.228 de 1992, estabelece novas regras para as faixas de ventilação “A” e de iluminação “I” que já eram exigidas desde a Lei 8266 de 1975, quando eram denominadas de faixas livres “A1” e “A2”.

2
LAMAS, José M. Garcia, Morfologia Urbana e Desenho da Cidade, Lisboa: Fundação Calouste Gulbenkian e Fundação para Ciência e Tecnologia, 2000, p. 307