Por conta da grande altura dos edifícios, efeito da aplicação da Fórmula de Adiron, as faixas “A” e “I” se tornam tão grandes e restritivas que é necessário chanfrar o canto do prédio.

Jorge Pessoa: E a famosa Fórmula de Adiron, que leva seu nome?

Benjamin Adiron Ribeiro: Na primeira lei.

JP: Ela surgiu na lei 7805. Foi por isso ela é conhecida com o seu nome.

BAR: Foi por isso que ela recebeu essa designação. Como é que surgiu a Fórmula de Adiron? Isso talvez interesse a você.

JP: Me interessa muito.

BAR: Temos que lembrar o seguinte: a maioria dos urbanistas que desenvolvem legislação, estão ligados ao poder público. São urbanistas que estão dentro, permanentemente, como funcionários de carreira do setor publico; ou que são eventualmente convocados, trazidos de fora durante uma administração. Bom, mas o trabalho deles, seja um urbanista de carreira pública, seja um urbanista eventualmente convocado, trazido de fora para exercer funções dentro do poder público, está excessivamente amarrado pelas conveniências políticas do prefeito. E, dentro desse conceito de planejamento urbano local, municipal, quem manda, quem decide é o prefeito. A nossa estrutura político-administrativa é esta. Por mais que se fale em democracia, na nossa estrutura ela não existe, pois concentra nas mãos de uma única pessoa todas as decisões que interessam a um aglomerado urbano; quando na verdade isso devia ser resultado da ação conjunta das parcelas da sociedade. O prefeito devia ser apenas um executor. Ele é executivo, devia executar o que foi decidido pela sociedade, dentro de um sistema, de uma estrutura montada para levar a análises e decisões. Mas não é. Portanto não há nenhuma democracia sob esse aspecto, dentro da gestão político-administrativa que nós adotamos. O prefeito é quem decide tudo. Hoje continua a ser exatamente isso, ele decide tudo. Mas ele tem pelo menos um teórico sistema de controle, que é a Câmara Municipal. A Câmara Municipal é eleita e, portanto, tem os representantes das parcelas da população. Então, teoricamente, deve exercer a função de realmente controlar a ação do prefeito, de tal maneira que ele não fique como um déspota, que pode decidir por conta própria o que bem entender. Então é isto, você tem o prefeito, que em última análise acaba quase sempre sendo um reizinho, e você tem a Câmara Municipal, que negocia vantagens pessoais com o prefeito. Os vereadores negociam para obter vantagens para seus cupinchas, ou para os caras que pagaram a eles. O prefeito tem que estar constantemente negociando com os vereadores. Então, aquilo que o urbanista propõe, e é afinal encaminhado à aprovação legal, nem sempre é aquilo que o urbanista realmente queria. Aliás, raramente é aquilo que o urbanista realmente queria. É aquilo que se tornou possível dentro de toda esta estrutura que existe, político-administrativa. Então esta primeira lei de zoneamento poderia ser muito melhor, se tivesse sido encaminhada na forma como eu propus inicialmente. Mas eu tive que negociar por determinação do prefeito, que era um homem honesto mas era político. Quer dizer, estava numa função política e tinha que negociar com os vereadores.

Então, vejamos uma das negociações. Nós havíamos estabelecidos, você que conhece a lei 7805, nós havíamos estabelecido, num Quadro 2, quais eram as taxas de ocupação dos terrenos permitidos em cada zona, e quais os coeficientes de aproveitamento permitidos em cada zona, que eram relativamente rigorosos em face da liberdade que existia até então. Até então a liberdade era muito grande. A primeira restrição que se fez com relação ao coeficiente de aproveitamento do lote, em São Paulo, muitos anos antes, ainda na década de 50, foi estabelecer o coeficiente máximo 6. Quem mandava, teoricamente, no planejamento urbano, como pessoa de prestígio, era o professor Anhaia Melo. E havia a tal CPCO, não sei se ainda existe com esse nome até hoje: Comissão Permanente do Código de Obras. Anhaia Melo era um dos membros do Conselho Deliberativo da CPCO, o órgão que estudava essas coisas. E Anhaia Melo impôs que fosse estabelecido esse coeficiente máximo 6, que passaria a ser o mínimo de controle. Porque até então não existia controle, o proprietário podia construir 10, 20 vezes a área de um terreno, se ele quisesse.

JP: E a Lei 7.805 reduziu para 4.

BAR: Nem isso, para o máximo de 3.5. Quadro 2, veja o quadro dois: 3.5. Reduziu para 3.5. CA=1 aplicava-se a Z1 e a Z2, como coeficiente de aproveitamento máximo. CA=2 aplicava-se a Z3. CA=3 aplicava-se a Z4; e CA=3.5 aplicava-se a Z5! 3.5, não 4. De 6 para 3.5, o que era um baque para os investidores imobiliários da época, para o Secovi, que ficou apavorado. O Secovi era gente boa, viu? Continua a ser, até hoje. Curiosamente, muitos dos caras que estão hoje no Secovi são os mesmos que já estavam em 72, inclusive o Romeu Chap Chap, grande amigo, sempre gostei do Romeu Chap Chap; porque ele foi contemporâneo nosso no Mackenzie. E esse pessoal acompanhou e participou intensamente dos debates ocorridos durante a preparação da Lei de Zoneamento. A gente tem que dar crédito a esse pessoal. Porque eles estavam interessados, coorporativamente interessados, no máximo de vantagens que pudessem tirar para o setor de construção civil. Mas participaram honestamente, lealmente, dos debates, desde que se começou a debater o Plano Diretor de 71 e depois a Lei de Zoneamento de 72. O pessoal do Secovi foi dos que mais participaram, e de forma produtiva. Isto é, traziam sugestões que muitas vezes eu levava em conta, pois eram sugestões de pessoas com muita experiência nessa área, que não deviam ser ignoradas.

Mas no fim veio esse negócio do coeficiente de aproveitamento e eles acharam que esses valores que estão aí no Quadro 2 eram drásticos demais. Porque muita gente já havia adquirido terrenos, imóveis, a preços baseados no coeficiente de aproveitamento que era 6 – e, de repente, o máximo cai para 3.5; e na maioria dos casos cai para menos de 3.5... Então nós discutimos muito isso, viu? Eu era absolutamente inflexível, dizia: “Olha, nós temos de colocar um pouco de ordem na casa. Para vocês isso vai ser um problema, um prejuízo talvez, mas só num primeiro impacto; porque depois as coisas se acomodam, e o mercado imobiliário se acomoda a qualquer legislação, desde que seja uma legislação séria e obedecida por todo mundo. Então vocês não devem ficar tão apavorados assim. Eu acredito que alguns possam ter até algum prejuízo, mas paciência, qualquer tipo de legislação tende a ser restritiva, e a nossa legislação agora vai ter que ser especialmente restritiva, porque a cidade vem crescendo de forma desordenada. Então, quando a gente cria uma legislação nova, ela tem que ser mais restritiva, certo?” No fim, eles me vieram com a seguinte proposta... No Secovi eram Paulo Germano, Romeu Chap Chap, Samuel Khon e mais uma meia dúzia de outros, cujos nomes não lembro agora. Mas gente boa, pessoal bom. Eu discutia com eles de forma bastante profissional. Eles me vieram com a seguinte proposta: “Escuta, nós não podíamos, através de uma negociação, quem sabe pagando taxas extras ou coisa assim, nós não podíamos obter um coeficiente melhor? Eu ouvi essa proposta e disse: “Não! Não podemos, não podemos! Mas se vocês quiserem negociar outra coisa eu aceito a negociação. Vocês têm aqui nesse quadro 2, na proposta de lei, a taxa de ocupação, que a meu ver é generosa, e não difere muito daquilo que é permitido no Código de Obras. Então vamos negociar isso, não vamos negociar vocês pagarem uma taxa por fora para obter um coeficiente maior, porque isso aí vira negociata, deixa de ser negociação e vira negociata! Vamos negociar a taxa de ocupação? Então vamos. Então começamos a negociar e levamos eu diria um mês, debatendo em torno da taxa de ocupação.

JP: E qual era a intenção de em relacionar o coeficiente de aproveitamento com a taxa de ocupação?

BAR: Isto é muito importante porque, veja Jorge, você sabe muito bem o que é a taxa de ocupação: você tem um lote e, pela legislação, você só pode ocupar uma parte deste lote com a projeção da edificação, e o restante tem que ficar livre de edificação. Por quê? Para você melhorar, certamente, as condições de insolação, as condições de ventilação dos aposentos... É um problema basicamente de salubridade. Como era a legislação anterior? Havia um mínimo que era fixado e como não havia zonas, era fixado de um modo geral, genérico para as edificações. Em muitos casos não havia nenhum recuo obrigatório. Quer dizer, se você tinha uma face do projeto sem vãos de iluminação e de ventilação, você podia encostar essa face na divisa do lote; se você tinha duas faces que não tinham vãos, podia encostar as duas nas divisas. Então, só as faces que tinham vãos de iluminação e de ventilação é que exigiam recuo em relação às divisas do lote. Era esta a legislação.

Fazendo um parêntesis com a questão do coeficiente de aproveitamento: na legislação em vigor na época, havia ainda a considerar a questão do gabarito das edificações. A legislação original do Código de Obras determinava um gabarito que, em última análise, era o que acabava determinando o aproveitamento. A legislação em torno do gabarito tinha a ver com a largura da via pública. Então, se você ia construir no alinhamento da rua, aplicava-se uma fórmula matemática que permitia chegar, no máximo, ao gabarito X. Mas, se você aumentasse o recuo, ou fizesse um recuo por sua conta, não obrigatório, você ficaria com uma largura maior em relação à face oposta da rua, e aí você podia aumentar a altura do prédio.

JP: Tinha uma representação que saía num ângulo de 60º, do outro lado da rua...

BAR: Isso, era isso. Então, qual era a forma típica das edificações na época? Era escadinha. Quer dizer, o cara fazia alguns andares, até o gabarito permitido; a partir dali aumentava o recuo e fazia mais um ou dois andares; e assim por diante, até onde fosse possível. A forma final era a escadinha, horrorosa do ponto de vista de arquitetura, uma desgraça! Mas era esta legislação, que o Sangirardi defendia. É por isso que eu briguei tanto com ele, briguei muito do ponto de vista conceitual, porque isso aqui era o que ele defendia. Eu disse ao pessoal do Secovi: “ Vamos negociar a taxa de ocupação. Vocês vão poder receber como bônus um coeficiente de aproveitamento maior, que é o que vocês querem, ou seja, uma área construída maior para vocês venderem. Vocês vão poder vender mais edificação, desde que estabeleçam uma fórmula pela qual quanto mais área livre vocês deixarem em torno da edificação, mais possam construir. Não é subir, não é questão de gabarito, mas de área construída.

Qual era a vantagem de se obter espaço vazio maior em torno das edificações? Havia várias vantagens, que eu coloquei para eles: “Primeira vantagem, do ponto de vista de forma das edificações, vocês vão poder desenvolver projetos mais limpos, acabar com esse negócio de escadinha. Não vão depender de escadinha e de largura de rua. Vão depender só de maiores áreas vazias. Então, poderão desenvolver projetos de melhor padrão arquitetônico. Esta é a primeira! Segunda: vocês evidentemente vão ter que aumentar todos os recuos, certo? Para poder deixar mais áreas livres só aumentando os recuos em relação à edificação. Isto, em termos de salubridade, é extremamente favorável. Mais ventilação, mais insolação”. Mas a terceira vantagem, eu disse a eles. Ninguém falava disso na época, foi uma inovação que eu introduzi na discussão do problema, exatamente nessa época. “Terceira é que nós vamos poder deixar mais áreas de infiltração para as águas pluviais nas edificações. Isto que eu considero de extrema importância, porque vocês conhecem o problema de inundações em São Paulo e estão sabendo que uma das causas importantes do problema de inundações periódicas é a impermeabilização do piso da cidade através das edificações e através da pavimentação das vias públicas... Vai sobrando cada vez menos solo livre para a infiltração. Eu vou colocar que a área que vocês tiverem que deixar vai ser obrigatoriamente sem impermeabilização: jardim, área não impermeabilizada, porque vocês poderiam deixar esta área aqui e depois usar para estacionamento, pavimentando ruas, etc, e não vai adiantar nada.”

JP: De qualquer forma tinha o subsolo embaixo que ocupava o terreno inteiro...

BAR: É o que eu falo, acabou não funcionando porque isso foi uma das alterações que você me perguntou, esse negócio da 8.001.

JP: Adiron, eu tenho uma questão em relação à Fórmula que se refere a Z2, Z11, Z17, Z18... Por que na Z2 principalmente, que é a grande área da cidade, só se pode aplicar a Fórmula de Adiron e conseguir o coeficiente a mais, para a categoria de uso conjunto residencial?

BAR: Residencial, só residencial. É por causa da estrutura...

JP: É que não é só residencial. Porque tinha a R2-02 que era prédio residenciai e tinha o conjunto residencial R3-01 ou 02, conjunto residencial, que era mais restritiva ainda por conta da exigência do círculo de 16 metros.

BAR: Então veja bem, era por causa da estrutura que havia sido proposta para a cidade. Havia sido proposta essa estrutura que eu mostrei a você, em que nos interessava que cada unidade urbana escalonada tivesse uma característica. Que era a seguinte: a unidade elementar seria a unidade residencial; ela teria um centrozinho comercial e de serviços para atender um raio mais ou menos definido, para atender a determinados tipos de necessidades da população, centrozinho que pudesse ser alcançados a pé. Mas isso tinha de ser concentrado em um ponto, tanto quanto possível equidistante dos limites, para que todos os moradores daquela unidade pudessem chegar a pé. O deslocamento, dentro da unidade elementar, seria sempre a pé. 500 metros era o limite que nós estabelecíamos para a unidade elementar. Então não nos interessava que começasse a ser jogada uma coisa aqui, uma coisa ali, para o cara que está aqui ter que caminhar um quilômetro até chegar lá, nós queríamos, tanto quanto possível, criar um núcleo de prestação de serviços e de pequeno comércio, que pudesse ser alcançado a pé.

JP: Que era Z3 e a Z4.

BAR: Então, que seria a Z3, certo? Agora, depois que você somasse várias dessas unidades elementares, teria um centro maior um pouco, em que você já podia se deslocar de ônibus ou de carro para chegar lá, mas tanto quanto possível também concentrado; não dispersar um pedacinho aqui, um pedacinho lá, porque senão perderia a organicidade. E quando você juntasse várias dessas unidades de segundo grau, formaria uma unidade que nós chamávamos de distrito, que seria hoje a Subprefeitura. Então você teria um centro completo, com governo e equipamentos para atender às necessidades de uma população maior. Tal centro de distrito ficaria, tanto quanto possível, geograficamente também equidistante dos vários pontos de seu perímetro. Esta foi a orientação adotada – primeiro no Plano Diretor e depois, como consequência, também na legislação do zoneamento, na lei 7805.

JP: Ou seja, se eu entendi na Z2, a Fórmula de Adiron só permite o incentivo do coeficiente a mais, apenas para uso residencial, para não acontecer de dispersar o comércio?

BAR: Para não dispersar, para manter a estrutura urbana que estava sendo proposta, para não criar então esta pulverização que desestruturaria o sistema viário. Porque o sistema viário é consequência do uso, ele tem que ser consequência do uso, está certo? A razão pela qual a Fórmula de Adiron foi aplicada apenas para uso residencial na Zona Z2: é que nós não queríamos que houvesse uma dispersão, que permanecesse o objetivo da legislação de criar núcleos de atendimento geograficamente acessíveis a pé na unidade elementar; e, nas outras unidades, com transporte coletivo simples. O uso do automóvel era deixado só para trajetos maiores. Nosso objetivo não era estimular o uso de automóvel, muita gente fala que a grelha de vias expressas era um estímulo ao uso do automóvel. Seria se não tivesse como base todo esse tipo de estruturação urbana, em que o uso do automóvel era tanto quanto possível dispensável. Essa grelha de vias expressas, que não foi executada como eu lhe disse, passou a receber uma denominação jocosa e pejorativa, exatamente porque não foi executada: passou a ser chamada de grelha de vias impressas! Porque só existia no papel, está certo? [risos]

Depois do gravador desligado, Adiron pede pra completar um pensamento:

BAR: Então, para completar. Você me perguntou, assim genericamente, qual foi a influência da Fórmula de Adiron sobre a conformação física dos edifícios da cidade de São Paulo, sobre o padrão de projetos de arquitetura na cidade de São Paulo. Eu estou convencido de que a atual Avenida Paulista, para dar um exemplo, é resultado típico da aplicação da Fórmula de Adiron. Porque os projetos que ocorriam na Avenida Paulista, antes da Fórmula de Adiron, eram projetos escadinha, era porcaria, encostando nos dois lados do lote, ocupando o máximo que podiam do terreno, certo? Depois da Fórmula de Adiron, eles passaram a ser projetos mais bem feitos, com uma conformação arquitetônica evidentemente muito melhor, com uma qualidade em termos de salubridade muito maior. Então eu diria que a Fórmula de Adiron teve esta consequência benéfica, de melhorar a qualidade arquitetônica das edificações, das grandes edificações da cidade de São Paulo. E o resultado que nós podemos ver hoje é – por exemplo – a Avenida Paulista, que foi quase toda projetada na vigência da Fórmula de Adiron.

JP: Nesse meu trabalho eu faço uma análise crítica da Fórmula... E eu concordo plenamente com essa questão da salubridade, da insolação e tal. Eu tenho no entanto uma crítica: no meu entender a projeção não deveria contar no pavimento térreo. Tem essa questão de permeabilidade do solo que é muito importante... Mas têm duas coisas que eu acho que são consequência dessa fórmula: uma é o fato de você construir em menos área, ou seja, em menos projeção. Se você construísse a mesma coisa em menos projeção o prédio naturalmente cresceria; quando você ainda ganha potencial construtivo, o prédio cresce em progressão geométrica.

BAR: Muito mais. Aumenta a densidade. Há um aumento de densidade.

JP: Na Z2, por exemplo, que é a grande parte da cidade, você tinha a ocupação de 0,50 e coeficiente 1. Se você fizer a ocupação de 0,25, metade, você constrói o dobro. Nesse caso o prédio cresce quatro vezes.

BAR: Quatro vezes, a densidade aumenta em proporção.

JP: Agora existe também o Código de Obras que entrou em vigor em 75 não é? Que estabelece as faixas de iluminação e ventilação, principalmente a faixa de iluminação que é aquela mais restritiva. E ela é proporcional justamente à altura dos prédios. Quando os prédios cresceram muito por conta da aplicação da fórmula, essas faixas cresceram muito.

BAR: Cresceram.

JP: Eu trabalhei com o mercado imobiliário...

BAR: Você foi, você foi uma vítima.

JP: O incorporador sempre vai optar pelo maior coeficiente, claro.

BAR: Evidente, mais área para vender.

JP: Então os arquitetos sempre vão trabalhar com a menor projeção.

BAR: Com a menor projeção

JP: E por conta dos grandes recuos... Eu senti isso na pele: de 200 projetos que eu participei, os 200 tinham as mesmas características de implantação, que era uma torre centralizada no lote. Porque os recuos eram tão grandes que não sobrava outra opção. Existia uma tipologia que eu gostava muito na década de 50, daqueles prédios em lâmina, que tinham muita área livre também... Essa tipologia, por exemplo, não ficou mais possível, mas essa nem é a grande questão, porque é meramente uma questão de forma. A minha maior critica é em relação a taxa de ocupação. Como os prédios foram parar lá no meio do lote e como o pavimento térreo não podia ultrapassar a projeção do pavimento tipo, porque se não aumentaria a projeção do empreendimento e abaixaria o coeficiente, os térreos ficaram contidos na projeção.

BAR: Ficaram contidos na projeção.

JP: E isso, ao meu entender, desestimulou o uso misto das edificações. Porque, se na Z2 a Fórmula de Adiron só podia para uso residencial, na Z3, Z4, Z5, podia para qualquer um, inclusive para usos mistos, e essas zonas permitiam os usos mistos. Mas apesar dessa permissão existir, de fato isto não acontecia, e porque? Porque não era atraente para um comércio ou um serviço que o estabelecimento dele ficasse longe da rua...

BAR: Lógico, lógico que não.

JP: ...lá centralizado no lote. E até por questões de segurança do condomínio, porque a pessoa tinha que entrar no lote e tal. O que aconteceu? O uso misto das edificações foi se extinguindo.

BAR: Foi.

JP: E eu acho isso ruim para cidade.

BAR: Concordo plenamente.

JP: Aconteceu que a fórmula acabou criando bolsões residenciais Mesmo em Z3 e Z4, os lotes têm apenas um uso, e aquele uso misto que proporcionaria uma vida urbana mais interessante, uma permeabilidade dos pavimentos térreos e mais gente na rua, acabou. Hoje, mesmo os bairros que são valorizados pela sua vida urbana interessante como é, por exemplo, Higienópolis, como é Jardins, como é Moema, como é Itaim... Moema, por exemplo, é um bairro onde você desce do seu apartamento e num raio de 500 metros você encontra restaurantes, farmácias, e isso é muito valorizado pelas pessoas.

BAR: É.

JP: E como é valorizado pelas pessoas, o mercado imobiliário valoriza, por que tem demanda. E daí eles vão ocupando os lotes, retirando inclusive os sobrados que são ocupados pelo comércio e serviço que tanto atraem as pessoas; e numa relação meio paradoxal, eles vão retirando do bairro aquilo que justamente é o que as pessoas gostam naquele bairro. Fazendo uma projeção para o infinito, vai chegar uma hora que vão ter acabado todo comércio e serviço do lugar. Por que? Porque só vai ter edifícios residenciais sem comércio e serviço embaixo. Eu escrevo isso no meu trabalho, que uma decorrência dessa Fórmula foi a diminuição do uso misto no lote, não na quadra, na quadra permite claro, mas no lote acabou. Mesmo nas zonas em que é permitido ele não acontece pelo fato do térreo estar sempre distante da rua, no centro do lote. Eu concordo plenamente com a questão de salubridade, se o prédio vai ser maior, que ele seja mais estreito para permitir insolação e areação, mas acho que isso não deveria valer para o pavimento térreo, para que o térreo pudesse também se aproximar da rua e continuar permitindo essa diversidade de usos que eu acho riquíssima.

BAR: OK. Muito bom. Então, só para complementar isso aí: primeiro, eu cheguei a falar sobre aquela proposta então que eu estava tentando incluir naquele meu livro que estava fazendo com o Bratke, da cidade vertical, quer dizer uma estrutura com a cidade completa, uma estrutura completa e em volta área livre. Está dentro deste tipo de raciocínio, daquilo que você está falando; isto é, tanto quanto possível facilitar o acesso da população a todo tipo de serviço e de funções; o trabalho deve ter fácil acesso, os serviços devem ter fácil acesso. Então, se você tem um edifício que permite o acesso a serviços, a comércio, você está evidentemente reduzindo a necessidade de circulação pelo sistema viário da cidade, corretíssimo. Agora, não se esqueça disto: primeiro, nós estávamos trabalhando dentro de uma estrutura coerente; a lei de zoneamento era uma lei resultante de uma proposta de Plano Diretor, que tinha a sua conformação de uso, de espaço definido. E nesta conformação uma das características mais importantes eram as unidades urbanas escalonadas. Se você, na primeira lei de zoneamento, tivesse introduzido essa forma de ocupação, você estaria dispersando equipamentos de uso cotidiano – comercial e de serviços – pela cidade toda, desde que estivesse ali um prédio, mesmo residencial, mas com comércio ou serviços no térreo. Então, isso iria contra a proposta ordenada de unidades urbanas escalonadas, certo?

JP: Certo.

BAR: Então, esse é primeiro aspecto. E o segundo é que quando eu preparei e apresentei o primeiro Plano Diretor da cidade e a primeira lei de zoneamento da cidade, minha idéia – que era a idéia dos urbanistas naquela época, e hoje suponho que continua a ser – é que todo esse tipo de legislação fosse dinâmica, isto é, que a própria aplicação da legislação fosse evidenciando pontos que deveriam sofrer alterações para melhor. A idéia é que a legislação urbana fosse sendo aperfeiçoada. Infelizmente não foi, quer dizer, a própria lei de zoneamento, quando sofreu alterações, foi para atender a interesses de grupos e de pessoas, não foi para melhorar. Então concordo totalmente com você quando você diz que um grande edifício deve abrigar atividades variadas, não precisa ser só residencial, concordo totalmente com você. É como se fosse uma unidade urbana elementar, como se fosse uma pequena unidade de vizinhança.

JP: E até eu perguntei isso da Z2 o porquê da restrição, apenas para o uso residencial, principalmente porque a Z2 é a maior parte da cidade. Sempre me intrigou, me incomodou de certa forma o fato de só poder ter residência quando um prédio de uso misto na Z2 seria muito interessante.

BAR: Mas se tivéssemos conseguido implantar este modelo, esse problema não teria aparecido, porque você teria esse tipo de equipamento de uso cotidiano sempre a uma distância de 500 metros, que você podia alcançar facilmente a pé; seria até saudável você caminhar um pouco, em vez de ficar só subindo e descendo de elevador. Havia então uma série de razões que levaram a determinar... Mas a idéia básica infelizmente não subsistiu, que era que esse tipo de legislação seria dinâmica. Não era para ter um Plano Diretor valendo por 20 anos, nem uma lei de zoneamento que só sofreu alterações para pior ao longo de 20 anos – para atender interesses escusos de grupos. Poucas alterações foram para melhor, a maior parte foi para atender a interesses escusos, certo? Então concordo totalmente com você. Isto é, quanto mais você puder misturar usos dentro do ambiente urbano, com as suficientes cautelas para que uns usos não prejudiquem ou incomodem os outros, tanto melhor. Esta é, teoricamente, a melhor solução que você pode obter. Agora eles eliminaram a Fórmula de Adiron. Foi eliminada, não está mais na lei, você não sabia disso? A Martha Suplicy mandou eliminar; será que ela não gostava de mim? O que você está vendo? Você passa no largo da Pompéia – por exemplo – você passa no antigo supermercado Matarazzo, e vê ali aquele aleijão, aquela brutalidade em termos de ordem urbana.

JP: O que é aquilo?

BAR: Porque não é mais a Fórmula de Adiron que está prevalecendo. Agora eles ocupam tudo, com o máximo aproveitamento possível do lote, através do que eles chamam de negociação, em que eles pagam ...

JP: A Outorga Onerosa.

BAR: Que parece mais negociata do que negociação. Aí muita gente ganha dinheiro, certo? Então é isso, a Fórmula de Adiron não existe mais na legislação, foi eliminada, e as consequências já começamos a ver: vai piorar o padrão das edificações. 

JP: Eu entendo a Outorga Onerosa da seguinte maneira: baixou-se o coeficiente para ter que pagar, para se chegar a quatro...

BAR: Então o negócio é indecente, de qualquer maneira. Não é planejamento urbano. A gente não abaixa para poder receber dinheiro, para vender facilidades. Não, isso não é planejamento urbano.

JP: Não, o que eu entendo Adiron é... Vila Olímpia, por exemplo. Lá o mercado imobiliário substitui todos aqueles sobrados, as ruas são estreitas, constroem prédios com coeficiente quatro, o que acontece com a infra-estrutura urbana? Fica pequena, insuficiente, ou seja, a infra-estrutura urbana, de esgotos, ruas e tal não serve mais para todas aquelas construções. Como se trata de um bairro rico, e as construtoras têm muito acesso ao poder, o que vai acontecer? O poder municipal, ao invés de fazer mais infra-estrutura onde realmente precisa, vai usar o dinheiro para substituir uma infra-estrutura que já existia [na Vila Olímpia]. Essa obra de substituição é paga pela Prefeitura, que recolhe impostos, é viabilizada pelos impostos, ou seja, é paga pela população inteira e vai valorizar os imóveis daquelas pessoas que estão lá. Isso para mim se caracteriza como um processo de concentração de renda, que é um dos piores problemas que a gente tem em nosso país. Eu entendo a Outorga Onerosa como um mecanismo... O coeficiente gratuito é dois, você pode chegar a quatro, de acordo como poderia, mas você vai pagar uma taxa para a Prefeitura, porque essa taxa, na teoria, vai servir para substituir a infra-estrutura que será necessária pelo aumento da densidade. Ou seja, como após essa construção vai ser necessária uma reformulação da infra-estrutura, que essa reformulação seja paga por essa taxa de Outorga Onerosa, e não mais pelos recursos da Prefeitura.

BAR: Pela totalidade da população.

JP: Então, eu entendo como uma coisa positiva... Na teoria, na prática eu não sei.

BAR: OK, na teoria corretíssimo, na prática infelizmente virou negociata. Você sabe disso tão bem quanto eu. Mas o que eu quero dizer é o seguinte: no momento em que você estabelece qual é a vantagem, a conveniência urbanística de adensar determinados perímetros e de não adensar outros perímetros, você está fazendo planejamento urbano, você está na verdade legislando sobre a organização do espaço territorial. Isto aí você só pode fazer se fizer de maneira honesta e decente, sem negociação nenhuma: aqui pode, aqui não pode por quê? Por causa disso ou por causa da infra-estrutura ou por causa de quaisquer outros motivos e razões, certo? A médio e a longo prazos, na zona em que você permite construções maiores já de cara, sem nenhum tipo de Outorga Onerosa, sem fazer esse passa-moleque... Eu chamo isso de passa-moleque... Sem fazer isso de passa-moleque, a médio e a longo prazos a Prefeitura vai de fato recuperar o valor que precisa para reforçar a infra-estrutura, pois vai receber impostos e IPTU sobre muito mais área construída. O retorno não será a curto prazo, mas ao longo de muitos anos. E planejamento urbano se faz a médio e a longo prazos, não se faz para obter vantagens hoje ou para fazer uma negociata hoje, não. Não é assim que se faz planejamento, você tem que enxergar os resultados a médio e a longo prazos. Esta é a forma do urbanista raciocinar. Se ele raciocinar apenas a curto prazo, pague agora porque você está fazendo agora, ele não estará fazendo conceitualmente planejamento urbano, estará fazendo arrecadação de dinheiro.