Operação Urbana Vila Leopoldina – Jaguaré (2)

O perímetro definido pelo PDE como Operação Urbana Vila Leopoldina – Jaguaré, compreende uma área de 1028 ha da Subprefeitura da Lapa, ocupada por antigas industrias e a vizinhança do entorno da CEAGESP, incluindo os distritos industriais do Jaguaré e Vila Leopoldina que, quer pelo desenvolvimento do vetor oeste de expansão da cidade, com o intenso processo de verticalização da Vila Leopoldina, quer pelo abandono paulatino das atividades industriais que aí se localizavam, e que foram em busca de novas localizações mais vantajosas, apresentou no âmbito dos estudos desenvolvidos, potencialidades e vocações de transformação que deverão ser balizadas através de diretrizes e propostas (3).

O Bairro da Lapa, cujas origens remontam aos primórdios do povoamento de São Paulo, tem seu desenvolvimento intimamente ligado à acessibilidade e a implantação da ferrovia, com a construção das primeiras industrias ao longo da linha do trem. Esta origem indica uma característica marcante do bairro que permanece até hoje, a grande acessibilidade, principalmente com relação a outras regiões do Estado, permanecendo “boca de estrada”, apresentando porém, limitações em relação à acessibilidade da região para o resto da cidade.

Estas características desenharam um território marcados por grandes lotes e quadras com características marcadamente industrial, onde o sistema viário apresenta-se generoso nas suas dimensões, porém com poucas vias, e desprovido de equipamentos urbanos básicos, e onde a substituição tem se dado de forma precária, com a ocupação dos lotes por grandes empreendimentos em condomínio, onde a relação com o tecido urbano é inexistente.

Por outro lado essa acessibilidade externa facilitou e induziu o desenvolvimento de atividades relacionadas principalmente ao recebimento e distribuição de produtos, marcadamente agrícolas, principalmente frutas, verduras e congêneres, além de usos complementares e assessórios (insumos agrícolas e embalagens).

Não é de outra forma que o desenho da região é marcado pela ocupação industrial que se espraiam pelas antigas várzeas dos rios Tietê e Pinheiros, entremeados por manchas de ocupação residencial de padrão médio baixo, notadamente na área do antigo Distrito Industrial do Jaguaré, cuja origem se dá por volta dos anos 30 do século passado, e se estende até o início dos anos 60, e a implantação de uma grande área residencial aos moldes dos loteamentos inspirados no conceito de cidade jardim executado pela Cia. City, a City Lapa.

Em 1966 implanta-se na área o CEASA, hoje CEAGESP, que pretendeu organizar o recebimento, comercialização e distribuição de gêneros alimentícios, notadamente agrícolas, em substituição ao Mercado Central e região, que até então centralizavam esta função.

A ocupação da área é, portanto, fortemente marcada pela presença da CEAGESP e seu movimento diário de cerca de 15.000 veículos que carregam e descarregam mensalmente cerca de 240 mil toneladas de alimentos, além de uma série de atividades complementares, principalmente ligadas às atividades de fornecimento de insumos agrícolas e de suporte à atividade de distribuição de alimentos, com uma grande presença de população ligada ao subemprego, que orbita ao redor da CEAGESP. A produção de caixas de madeira, os carregadores, e mesmo as pessoas que vivem do aproveitamento das sobras da atividade central, são forte presença na área. O censo de 2000 indicava que dos 48.000 habitantes do perímetro, cerca de 14.500 residiam em habitações subnormais, indicando basicamente esta população que sobrevive das sobras, ou das atividades paralelas à distribuição de alimentos.

Por outro lado, assim como no resto da cidade, as orlas ferroviárias, definem um território de difícil ocupação, e não chegaram a induzir a criação de pólos de desenvolvimento ao redor de suas estações, desta forma, dissociada de articulação com outros modos de transporte, a localização das linhas ao longo dos rios Pinheiros e Tietê, ao invés de torná-las indutoras de ocupação, reforçaram o caráter de barreira tanto da linha férrea, como dos rios. Associadas a esta ocupação, ainda têm grandes áreas públicas, vazias ou subutilizadas, e os antigos aterros, bota-fora, da “Light”, utilizados como antigas áreas para desassoreamento do canal dos rios.

Este território corre o risco ainda da saída da CEAGESP, para uma localização mais adequada, deixando para trás uma área de cerca de 700.000 m², se considerarmos só a atividade da central, que deve ao invés de se tornar um problema, indicar possibilidades de transformação.

Recentemente, o setor imobiliário, apercebendo da disponibilidade de grandes áreas, bem como da localização privilegiada, tem investido maciçamente na construção de novos edifícios residenciais, através de altas torres isoladas nos lotes, em substituição aos galpões industriais, seguindo os padrões tradicionais da atividade de monofuncionalidade, desenhando uma paisagem urbana que se degenera, na medida em que a associação dos grandes lotes, ocupados por condomínios fechados, não se verifica uma contrapartida compatível em termos de oferta de serviços, comércio, áreas verdes, sistema viário e equipamentos adequados ao desenvolvimento equilibrado das atividades urbanas.

Diante deste quadro, procurou-se desenvolver um programa de intervenção urbanística que considerasse não apenas os aspectos de funcionamento da cidade mas também que contivesse uma proposta de desenho urbano, no sentido de inovar a atuação pública através da criação de parâmetros urbanos que considerassem os aspectos de desenho e paisagem relacionados aos elementos sócio econômicos, de infra-estrutura, capacidade de suporte e mercadológicos, como componentes fundamentais da qualidade de vida, numa perspectiva que considerasse áreas de oportunidades para intervenção ao invés de áreas com problemas a serem resolvidos.

Tal iniciativa capitaneada pelo Poder Público, deve provocar a valorização das áreas contíguas aos melhoramentos propostos, possibilitando a otimização dos efeitos dessas intervenções mediante o fomento do uso intenso do solo, ou seja, do adensamento da sua ocupação. A valorização decorrente, por sua vez, é passível de conversão em recursos públicos quando da concessão de benefícios ao empreendedor mediante o pagamento de outorga pela aquisição desses benefícios, mediante a compra de CEPACs – Certificados de Potencial Adicional – previstos em legislação federal, que deverão ser aplicados na execução de obras estruturais e locais, adequando a infra-estrutura às novas densidades previstas. No caso da presente Operação Urbana, prevê-se um adicional de potencial construtivo de cerca de 2.080.000 m² que deverão gerar algo em torno de R$ 480.000.000 a serem aplicados na região (valores de 2004).

Foi elaborado um projeto de lei elaborado, que prevê ainda a utilização de vários instrumentos legais, previstos no Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257/01, tais como Direito de Preempção, Transferência do Direito de Construir, entre outros, como forma de viabilizar os objetivos propostos.

Sistemas gerais estruturadores

1. Conexões

Procurando resolver os problemas de articulação interna e acessibilidade externa levantados na etapa de diagnóstico, bem como criar estruturas de suporte à nova ocupação proposta, propõe-se uma série de melhorias e obras no sistema viário e na estrutura de transporte coletivo. Prevê-se a melhoria das articulações viárias, internas e externas, da região através da criação de transposições sobre os rios Tietê e Pinheiros ligando a área à Rodovia Anhanguera e região norte da cidade, através de ponte sobre o Rio Tietê na extensão da avenida Dr. Gastão Vidigal com as avenidas Domingos de Souza Marques e Alexandre Colares, além de propiciar a interligação com a avenida apoio norte da marginal do Tietê proposta pelo PDE.

Melhoramento da ligação à Rodovia Raposo Tavares pela continuidade proposta à Av. Escola Politécnica, através de ponte sobre o Rio Pinheiros, interligando esta avenida à pista expressa da marginal direita do Rio Pinheiros, aliviando o tráfego pesado das avenidas Jaguaré e Alvarenga, possibilitando a ocupação desta avenida por usos mais compatíveis com a residência e o centro comercial.

Ligação da Avenida Alexandre Mackenzie com o prolongamento da Rua Hayden através de uma ponte sobre o Rio Pinheiros, criando um novo eixo de ligação da região do Jaguaré à Vila Leopoldina, associada a um projeto de ocupação por uma nova centralidade e a substituição dos antigos usos industriais no Jaguaré por atividades diversificadas, principalmente residenciais.

Criação de uma nova avenida paralela à marginal do Tietê, fazendo a ligação entre a ponte dos Remédios, a Lapa de Baixo e a Avenida Marques de São Vicente, complementado a ligação entre a região e o centro da cidade, por alternativa à marginal do Rio Tietê e possibilitando a articulação interna às regiões cortadas, estabelecendo a complementação, na região, do chamado apoio sul à marginal.

Redesenho e reconfiguração da Avenida Imperatriz Leopoldina e Rua Carlos Weber estabelecendo-se um binário, e conseqüente melhor aproveitamento e racionalização dos fluxos viários e do passeio público, com a requalificação e o aparelhamento através de desenho e mobiliário adequado, visando maximizar o uso das calçadas pela população proveniente do adensamento pretendido.

Prevê-se ainda a realocação das estações de trem da CPTM da área, principalmente as estações Ceagesp e Villa Lobos, ligando-as as áreas de ocupação já existentes ou previstas, construindo-se uma ligação através de passarela com a Cidade Universitária, visando incrementar o aproveitamento da infra-estrutura já implantada e em operação, e torná-las indutoras de futuras ocupações. Viabilizar a localização estratégica de estações das futuras linhas do metro, arco norte e extensão do ramal da Paulista, que passarem pela área, conforme entendimentos conjuntos, como forma de compatibilizá-las com os usos e adensamentos propostos.

2. Áreas livres e verdes

Importante elemento de qualificação urbana, a criação de novas áreas verdes, desempenha importante papel no processo de recuperação da área. Por ser antiga área industrial, a disponibilidade de áreas verdes e equipamentos públicos, é deficitária, sendo, portanto importante ponto de transformação, a criação de estruturas públicas e o incentivo ao estabelecimento de equipamentos privados.

São propostos dois grandes parques públicos, um nas antigas áreas da Usina de Compostagem da Vila Leopoldina e Sabesp, com cerca de 255.000m² que deverão ser unificados, e comportar programa voltado ao atendimento da população moradora do entorno, possivelmente com equipamentos voltados para educação ambiental relacionados aos antigos usos de compostagem (resíduos sólidos domiciliares) e abastecimento de água. Em trecho próximo ao final da Rodovia Castelo Branco, é proposto um outro grande parque, com cerca de 194.000m², em área que hoje se encontra praticamente abandonada, voltado ao uso da futura população que deve se instalar na área das antigas industrias.

Além das áreas acima, é proposta ainda a criação de dois grandes espaços públicos, ao longo do eixo Alexandre Mackenzie Rua Hayden, com cerca de 157.000 m² que deverão conter em seu desenho o destamponamento dos córregos Alexandre Mackenzie e Hayden como forma de contribuir para a melhoria do sistema de drenagem local e compor espaço urbano agradável e de qualidade, como elemento fundamental de redefinição de novo desenho, criando um eixo de adensamento no sentido transversal ao rio.

Estão também previstas áreas livres verdes no interior da malha urbana, além da utilização coletiva de espaços privados de edifícios como áreas de lazer e circulação de pedestres, através do incentivo a adoção de desenho que integre os espaços públicos às edificações.

Sistemas edificados

1. Habitação

Do ponto de vista do adensamento e da habitação, a definição de novos parâmetros urbanísticos de altura das edificações, taxa de ocupação, coeficientes de aproveitamento, recuos e volumetria além do incentivo à diversidade de usos, tanto na área, como nas próprias edificações, tem por objetivo garantir um ambiente urbano equilibrado, evitando deslocamentos desnecessários. Neste sentido propõe-se o adensamento habitacional em toda a área, além da criação de pólos de maior densidade principalmente nas regiões da Bela Aliança, Vila Leopoldina e Jaguaré, que segundo a proposta, comportariam maiores possibilidades de absorção desta população, além da previsão de continuidade do processo de adensamento ao longo da rua Carlos Weber, com controle maior de estoques.

O novo parcelamento proposto das quadras oriundas do loteamento industrial, deve definir espaços com escalas urbanas mais agradáveis e percursos menores, evitando os blocos contínuos e as quadras fechadas por condomínios. O redesenho e requalificação urbana e funcional das vias Imperatriz Leopoldina e Carlos Weber pretende adequá-las às novas atividades e novas funções que já vem desempenhando. Prevê-se ainda, a execução de obras de melhorias na Favela do Jaguaré, além da criação e implantação de 7 ZEIS (6 já revistas no PRE Lapa) no perímetro, para abrigar população proveniente de assentamentos subnormais da área e de outras regiões da cidade.

O desenho proposto prevê a flexibilidade de implantação e de configuração das edificações estabelecendo-se limites bem claros de coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação e principalmente gabaritos, criando novas regras para os recuos e o seu aproveitamento. Procurou-se compatibilizar o limite de altura das edificações com o desenho da paisagem e com as reivindicações apresentadas nas plenárias do plano regional, prevendo-se uma solução de implantação das edificações intermediária, ou mista, entre a quadra tradicional fechada e homogênea, e a quadra composta por edifícios isolados.

2. Centralidades

Do ponto de vista da estrutura urbana, o eixo proposto que deverá ligar as avenidas Presidente Altino e Gastão Vidigal por sobre o rio Pinheiros, ao longo da Av. Alexandre Mackenzie e R. Hayden, tem por objetivo construir uma nova centralidade ao longo da qual deverão se articular atividades variadas voltadas para um amplo espaço público previsto, além da valorização e redesenho da área e contribuir para a reavaliação das atividades da CEAGESP como forma de integrar a área e as atividades desenvolvidas ao entorno.

3. Produção / consumo

A distribuição equilibrada das atividades pretende minimizar os impactos e necessidades de deslocamentos e a criação de um espaço urbano com animação continua, combinando usos compatíveis e complementares nas quadras e na região. Entende-se que esta mistura poderá ocorrer nos lotes, nas quadras e mesmo nas edificações, prevendo-se regras específicas de incentivos e restrições em função de uma proporção provável.

Esta prevista a criação de uma Cidade do Tênis em um terreno de cerca de 150.000 m² nas proximidades do Parque Villa Lobos na confluência das avenidas Queirós Filho e pista local da Marginal do Rio Pinheiros ocupando parte de uma grande área pública que hoje é ocupada pelo canteiro de obras da linha 4 do metro, além da revitalização do Museu de Tecnologia, hoje praticamente abandonado, e da criação de outros equipamentos de grande porte ligados à cultura e ao empreendimento.

Existe a possibilidade ainda, prevista em projeto, do deslocamento das atividades da CEAGESP, e sua conseqüente substituição por ocupação similar ao restante da área.

4. AMP – Área Mais Provável

Foi elaborado pela Bárbara Consultoria, em conjunto com a SEMPLA, um método de analise e proposição de adensamento urbano denominado “Área Mais Provável” – AMP.

Por este método, que se constitui numa matriz de dupla entrada, se faz uma avaliação e um cruzamento das expectativas e tendências do mercado imobiliário, com o plano de ocupação e as densidades propostas. A grande área de intervenção proposta pela Operação Urbana é dividida em subperímetros (em função de similaridade de objetivos) e são atribuídas expectativas e projeções de transformação em cenários conservadores (sem intervenções), e cenários propostos, por atividades e áreas de transformação. São atribuídas a cada um dos subsetores valores prováveis de transformação em função das expectativas do mercado, do projeto pretendido e dos usos desejados, que resultam em áreas de provável transformação, potencial de outorga onerosa e densidades pretendidas. A fonte de informação é, basicamente, um banco de dados composto pelos lançamentos dos carnês do IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano – que compila informações sobre áreas construídas, áreas de terreno e usos e padrões das edificações, agregados por lote, quadra e subdistrito.

No caso da presente Operação Urbana, a área foi dividida em 7 subsetores numerados de 1 a 7 onde se imaginou probabilidades de ocupação semelhante. Foi atribuída a cada um desses setores expectativas de projeto que resultaram no seguinte universo:

Estes valores representam os adensamentos e possibilidades de construção por subsetores, compatibilizados com a capacidade de suporte da infra-estrutura implantada ou a implantar, e devem ser adaptados aos índices urbanísticos pretendidos.

Estudos desenvolvidos por SEMPLA, indicam ainda que os valores adotados são compatíveis com os verificados em regiões consolidadas da cidade, tanto do ponto de vista da distribuição do percentual das atividades, como do volume total de áreas e população pretendido. Estes valores de distribuição de áreas construídas por usos, situam-se na faixa de 60% a 75% para o uso residencial, 15% a 25% para os usos comerciais e de serviços e em torno de 10% para outras atividades.

Da quadra ao Bloco e do bloco à quadra. Considerações sobre o desenho da cidade

Assim como no sugestivo titulo do livro de Panerai “Formas Urbanas: De la manzana al bloque” – ed. Gustavo Gilli 1986 – empreendemos uma exaustiva reflexão sobre o tema do desenho da cidade e sua relação com o espaço público tanto na cidade tradicional ou espontânea, como nas propostas da cidade moderna. Esta reflexão não se baseou apenas nas considerações teóricas dos vários autores que se debruçaram sobre o tema, mas, sobretudo, na observação depurada ao longo dos anos, do desenho e da configuração urbana alcançado, na cidade de São Paulo.

Neles pudemos observar que a louvável proposta de valorização dos espaços intersticiais entre as edificações com o seu aproveitamento por usos coletivos, com a conseqüente obsolescência da calçada, foi substituída pela degradação do espaço público, e pela transferência para dentro do lote, das funções públicas, como o lazer e o convívio social, com a conseqüente desvalorização do primeiro, tanto do ponto de vista do desenho como da função.

As praças, as calçadas, os equipamentos públicos passaram a ser desconsiderado, principalmente pelas camadas de renda média da população, tanto do ponto de vista de sua qualificação, como até mesmo de sua necessidade, tendo sido desprezados, renegados, esquecidos e invadidos, e não apenas pelas camadas de renda mais baixa, que não tem alternativa, mas também por grandes empreendedores privados, loteadores e mesmo moradores que privatizaram muitas destas áreas.

Respaldados nestas analises e observações, nos propusemos a uma dupla tarefa: revalorizar o espaço público através de um desenho de qualidade e estabelecer regras claras para o espaço privado, que atendesse suas expectativas de valorização e ganho imobiliário, e desenhasse uma paisagem urbana de qualidade que incentivasse a valorização e o uso dos espaços públicos e o convívio social.

As imagens das propostas aqui apresentadas são simulações de possibilidades de ocupação de quadras, não se constituindo em desenhos finais prontos e acabados, mas exercícios sobre os parâmetros, indicando um perfil geral da configuração esperada. Entendemos que o sistema de espaços públicos deva ser objeto de detalhamento e definição mais apurada, e que os espaços privados, a luz dos índices urbanísticos definidos, possa se configurar livremente ao sabor da expressão da sociedade.

notas

[Clique nos desenhos para vê-los maior]

1
O presente artigo é parte de uma série de artigos sobre o assunto, disponibilizados nesta mesma editoria:

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 1. Introdução". Arquitextos, Texto Especial nº 295. São Paulo, Portal Vitruvius, abril 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp295.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 2. Operação Urbana Faria Lima: relatório de avaliação crítica". Arquitextos, Texto Especial nº 300. São Paulo, Portal Vitruvius, abril 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp300.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 3 – Operações Urbanas: plano-referência e proposições". Arquitextos, Texto Especial nº 305. São Paulo, Portal Vitruvius, maio 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp305.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 4 – Operação Urbana Butantã-Vila Sônia". Arquitextos, Texto Especial nº 310. São Paulo, Portal Vitruvius, maio 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp310.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 5. Diagonal Sul: território a tempo". Arquitextos, Texto Especial nº 315. São Paulo, Portal Vitruvius, junho 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp315.asp>.

BERNARDINI, Marcelo M. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 6 – Operação Urbana Vila Leopoldina – Jaguaré". Arquitextos nº 062.03. São Paulo, Portal Vitruvius, julho 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq062/arq062_03.asp>.

OLIVEIRA, José Geraldo Martins de. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 7 – Operação Urbana Carandiru – Vila Maria". Arquitextos nº 065.03. São Paulo, Portal Vitruvius, outubro 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq065/arq065_03.asp>.

MAGALHÃES JR. , José. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 8 – Operação urbana Água Branca, revisão e proposição". Arquitextos nº 066.03. São Paulo, Portal Vitruvius, novembro 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq066/arq066_03.asp>.

2
Equipe técnica da Operação Urbana Vila Leopoldina:

Coordenação geral
Arquiteto José Magalhães Jr. (Diretor do Departamento de Projetos Urbanos)

Coordenação técnica
Arquiteto Marcelo de Mendonça Bernardini

Análise e proposta urbanística
Arquitetos Felipe Francisco de Souza, Marco Antônio Guimarães e Marcelo de Mendonça Bernardini

Dados TPCL
Fabio Barbara (FESPSP) e Paulo Rapoport

Peças gráficas
Felipe Francisco de Souza, Fernanda Maria Lucchesi, Renata Cardoso Macedo, Camila Miguel Lopes, Lílian Chinen Kanai e Marcela Aleotti

Consultoria imobiliária financeira
Hani Ricardo Barbara/FESPSP

Consultoria PRIOU
Arquitetur

Desenhos
Valandro Keating

Maquetes
Kenji Maquetes

3
A Prefeitura de São Paulo, através dos arquitetos Felipe F. de Souza e Daniel T. Montandon, participou do Workshop Rios Urbanos promovido pelo Consulado Geral dos Paises Baixos, organizado pelo Portal Vutruvius/Brasil e sediado na FAUUSP, em março de 2003, que desenvolveu discussões e propostas para a área da Várzea do Rio Pinheiros na região que ia do "Cebolão" à ponte Eusébio Matoso sobre este mesmo rio. Alguns dos elementos adotados pelo projeto de SEMPLA vão ao encontro de questões debatidas no workshop. Para maiores informações do Workshop Rios Urbanos, veja em http://www.vitruvius.com.br/riosurbanos.

sobre o autor

Marcelo M. Bernardini é arquiteto formado pela FAUUSP. Professor e pesquisador da Universidade Presbiteriana Mackenzie e Planejador Urbano da Secretaria Municipal de Planejamento de São Paulo. Coordenou a formulação do Plano de Intervenção e Ordenação Urbanística da Operação Urbana Vila Leopoldina – Jaguaré.