Condomínio Jardim Cabo Branco, no Portal do Sol, condomínio fechados verticais [website Teixeira de Carvalho]

Condomínios fechados: a consolidação de um modelo de morar contemporâneo

No município de João Pessoa, vem ocorrendo, nas últimas décadas, um crescimento contínuo e acelerado dos chamados condomínios residenciais fechados, um modelo de loteamento urbano que vem se disseminando globalmente, impulsionado pela sensação crescente de insegurança e medo típica dos moradores das cidades contemporâneas, e caracterizado pela interrupção da malha urbana, isolamento espacial, segurança privatizada e homogeneidade social.

Os condomínios fechados ocupam extensas áreas urbanas, destinando-as à moradia de população de classe média alta ou alta (embora já abranjam também classes sociais menos abastadas), com residências unifamiliares horizontais e/ou multifamiliares verticalizadas, áreas comuns para lazer e esportes, praças, arruamentos e, por vezes, comércios e serviços. Ao condensar esses múltiplos usos em seu interior, esse tipo de ocupação busca reconstituir micro-cidades dentro da cidade. Mas essas “cidades internas” são exclusivas a uma coletividade seleta, pois, embora sejam de uso coletivo, os condomínios são propriedades privadas, onde o acesso é, quase sempre, rigorosamente controlado. Seu território é comumente demarcado e isolado por muros ou grades, além de protegido por sistemas de segurança privados e por guaritas que vigiam e controlam suas entradas. Assim, não apenas o âmbito privado da habitação e seus jardins e quintais são individualizados, mas também a rua, a calçada, as praças e tudo que esteja nas delimitações do empreendimento.

Os condomínios configuram-se, afinal, como microcosmos que terminam por negar a cidade, na medida em que se isolam dela. Constituem, como definiu Caldeira, em seu estudo sobre o fenômeno em São Paulo, verdadeiros enclaves socialmente homogêneos e segregados do restante da cidade, planejados para uma vida intramuros que valoriza o igual, o privado e o restrito, em detrimento da diversidade e da vivência pública (1).

Esse modelo de organização espacial baseado no enclausuramento e na rejeição à cidade surge como um sintoma das transformações urbanas contemporâneas: o crescimento acelerado e desordenado das áreas metropolitanas; a presença cada vez mais forte dos automóveis; a violência e a informalidade urbanas geradas pelas marcantes diferenças sócio-econômicas. Esses fatores levam a cidade a se descaracterizar, a perder a sua urbanidade, tornando-se um território árido, hostil ao contato humano. As grandes distâncias e o predomínio das vias automotoras, associados ao transporte público deficitário, tornam cada vez mais difícil a mobilidade independente do automóvel. Vazios urbanos, áreas degradadas e inseguras, e a crescente preocupação com a segurança levam à privatização dos hábitos cotidianos e ao isolamento da população. Colocam-se em xeque, assim, dois aspectos essenciais para o sentido da cidade e para a qualidade de vida de seus habitantes: a escala do homem, do pedestre; e o espaço público enquanto lugar de encontros e de interação entre os indivíduos. Como Gehl evidencia, há uma relação direta entre o nível de qualidade dos espaços públicos e as oportunidades e intensidades dos contatos sociais na cidade (2).

Ao fragilizar-se o caráter do espaço coletivo como aglutinador das heterogeneidades, dos múltiplos usos e das vivências, ocorre uma falência das funções e significados urbanos primordiais. Certamente nenhum outro espaço está tão intimamente relacionado ao sentido de cidade como o espaço público. Seu declínio gera mudanças nas noções de público e privado e nas formas de interação das pessoas no meio urbano – perde-se a conexão dos indivíduos entre si e com a cidade, estimulando-se a desintegração social (3).

Nesse contexto, os condomínios não são um evento isolado, mas a versão residencial de modelos de segregação espacial que se espalham pelas cidades no Brasil e no mundo: shopping centers, centros empresariais, ruas e parques fechados. Todos eles são territórios de uso coletivo, mas privados, fechados, com entrada controlada. Esses lugares estão substituindo os espaços públicos na cidade contemporânea. Um claro exemplo é o “lazer protegido” entre as paredes e os seguranças dos shopping centers: uma opção cada vez mais freqüente das pessoas em seus fins-de-semana, ao invés de praças ou parques públicos, justificada pela comodidade (múltiplas possibilidades de lazer, estacionamento, proteção contra intempéries) e/ou pelo medo da violência urbana (controle das entradas, sistema de segurança, presença de vigilantes).

Não se pode negar que, historicamente, as diferenças sócio-espaciais sempre se fizeram presentes na cidade, das mais variadas formas. Contudo, os padrões atuais de segregação apresentam-se de maneira muito mais rígida e definitiva. E os condomínios fechados constituem uma de suas versões mais extremadas, com forte impacto na paisagem e tecido urbanos, e no uso e ocupação do solo.

Na medida em que se voltam para o interior, sem interagir com o entorno, os condomínios geram periferias ermas, onde os elementos variados da paisagem são substituídos pela monotonia dos muros. Além da interferência negativa na paisagem urbana do ponto de vista estético, a presença única ou predominante de muros, ao buscar proteger os habitantes dos condomínios, gera insegurança para aqueles que estão fora, em suas bordas e fronteiras. Como Jacobs demonstra, é justamente a multiplicidade e mistura de funções urbanas que garantem a salubridade da cidade, sua segurança e vitalidade. A presença de pessoas nas calçadas, ou seu contato com as ruas desde as edificações, através de portas, janelas, balcões ou jardins, exerce uma vigilância positiva e natural sobre o espaço público, tornando-o seguro e receptivo aos usuários. São os chamados “olhos da rua”, que os muros altos e refratários vedam, cancelando seus benefícios (4).

Como ocupam grandes glebas na forma de enclaves murados e impenetráveis, os condomínios fechados interrompem a continuidade da malha urbana e rompem com sua escala, alterando o equilíbrio entre ruas, quadras e lotes. Geram lacunas sem legibilidade que subtraem qualidades urbanas importantes como permeabilidade – tanto visual como física - e acessibilidade. Impõem-se, portanto, como verdadeiros hiatos na malha urbana, territórios irrecuperáveis que funcionam como obstáculos ao planejamento urbano e à continuidade da cidade. Essa fragmentação da urbe constrói uma atmosfera de insegurança e violência, e se os dispositivos espaciais não são capazes de, sozinhos, resolver os problemas da cidade desigual, certamente desempenham um papel fundamental para tanto, como atesta a socióloga Isabel Guerra in Portas, Domingues e Cabral (5).

Ao se instalarem comumente em áreas urbanas periféricas, não consolidadas e carentes de infra-estrutura - onde há grandes glebas disponíveis com maior facilidade - esses empreedimentos ainda contribuem para a dispersão urbana, onerando o desenvolvimento da cidade.

Outra questão relevante corrente nos condomínios é a privatização de atividades e serviços que, via de regra, são de responsabilidade do Poder Público, como é o caso da segurança e da conservação e manutenção das áreas coletivas. Essas funções, quando inseridas na órbita de atuação do Estado, são mediadas por parâmetros e regras estabelecidos e legitimados por toda a coletividade, através de mecanismos políticos e democráticos. Tal legitimidade – que consiste em característica essencial das ações geridas publicamente - perde-se no modelo de autogestão dos condomínios, onde o encargo daquelas atividades é transferido para o âmbito privado da administração condominial. Caldeira chama a atenção para a gravidade dessa omissão do Estado, mormente no que diz respeito à detenção do monopólio do uso legítimo da força, das armas e das polícias (1).

Apesar dos muitos aspectos negativos, os condomínios fechados parecem apresentar-se como uma estrutura consolidada, na qual o mercado imobiliário investe fortemente e que não sofre muita rejeição por parte da população, sendo inclusive almejada por variadas classes sociais.

Condomínio Residencial Paulo Miranda no bairro dos Bancários – exemplo de conjunto residencial popular com edificações verticais multifamiliares
Foto Érika Diniz

Padrões de isolamento residencial na realidade urbana de João Pessoa

Em pesquisa (6) cujo objetivo é analisar a evolução dos condomínios fechados em João Pessoa e suas implicações no desenvolvimento da cidade, os mapeamentos e dados levantados revelaram, em quantidade expressiva e distribuídos em zonas urbanas diversas, alguns padrões de ocupação residencial que, se não apresentam, como os condomínios fechados, o isolamento como um conceito estruturante, encerram algumas de suas características basilares – terrenos de áreas extensas, perímetros com muros contínuos, controle de acesso por guaritas - e acabam por gerar os seus mesmos efeitos negativos no tecido urbano.

Um dos modelos que mais se repete em determinados bairros de João Pessoa (notadamente os mais populares) é o de conjuntos residenciais com edificações verticais multifamiliares voltados para população de renda média, média baixa e, em alguns casos, de baixa renda. Eles se caracterizam pela ocupação de toda uma quadra ou de áreas ainda maiores, com arruamentos internos, são isolados por muros e/ou grades, e vigiados por guaritas. Reúnem edifícios verticais em forma de prismas regulares, usualmente sem varandas e de qualidade arquitetônica e construtiva inferior (quando o público alvo é de classe média, o padrão construtivo é um pouco melhor,). Não dispõem de áreas verdes ou de lazer significativas, tampouco de comércios ou serviços dentro de seus limites. As variações ocorrem no número de blocos aglomerados em um só conjunto (média de quinze blocos, com extremos entre seis e trinta e seis blocos), no número de pavimentos das edificações (entre três e quatro pavimentos), na presença ou não de pilotis (quando existentes, são sempre utilizados para estacionamentos) e na relação entre área construída e não construída intramuros (há conjuntos bastante adensados e outros, menos comuns, mais rarefeitos). Foram encontradas vinte ocupações com essas características, disseminadas pelos bairros Bancários, Jardim Cidade Universitária, Água Fria, Ernesto Geisel, João Paulo II, Cristo Redentor (bairros pericentrais ao sul), Pedro Gondim (pericentral norte), Bairro dos Ipês, Alto do Céu (norte), Alto do Mateus (oeste), Aeroclube e Jardim Oceania (orla norte).

Condomínio residencial horizontal fechado de padrão popular no Bairro João Paulo II
Foto Christiane Nicolau

Outro tipo de organização espacial presente na cidade é o condomínio residencial horizontal fechado de padrão mais popular, o qual ocupa extensas propriedades isoladas por muros e guaritas, embora com áreas geralmente menores que os seus similares de alto nível. Suas residências não são projetadas de forma individualizada a cargo de cada proprietário (o que é habitual nos condomínios de luxo), mas a partir de um modelo único que é repetido para todos os lotes. Sua arquitetura é mais modesta em termos de área e qualidade, assim como os espaços verdes e equipamentos de lazer. Alguns desses empreendimentos apresentam a peculiaridade de conterem, além do extenso muro limítrofe, muros internos mais baixos dividindo os lotes. Detectaram-se ao todo seis exemplares dessa modalidade de condomínio, reunidos nos bairros populares Cidade dos Colibris, José Américo, João Paulo II (pericentrais ao sul) e Valentina Figueiredo (sul).

Os condomínios residenciais fechados de padrão popular providos de segurança, áreas de lazer e esportes como atrativos são bem mais recentes em João Pessoa e apontam um movimento de expansão. São condomínios horizontais ou verticais, com lotes ou unidades habitacionais pequenos e mais baratos, fixados em bairros populares, mas com especial investimento em dispositivos de segurança (muros, guaritas) e em equipamentos de lazer e esportes (playground, piscinas, salão de festas, churrasqueira, salão de jogos, quadras poliesportivas, etc.). A presença desses quesitos – comuns aos condomínios de alto padrão – é enfatizada nos anúncios imobiliários como diferencial de prestígio social e de valorização dos empreendimentos, o que indica um anseio da população mais pobre em adotar modelos de ocupação similares àqueles mais elitizados. Os três exemplares encontrados ainda estão em instalação. No bairro Ernesto Geisel, há o Condomínio Residencial Geisel Privê – condomínio horizontal, com lotes de 200m² à venda, com entrega prevista para 2014 - e o Veleiros do Sul Residence Club - com 12 blocos de térreo mais três pavimentos, a ser entregue em 2012. Há ainda o Alto do Mateus Residence Club, com nove blocos de pilotis mais 6 pavimentos, em construção no bairro Alto do Mateus, com entrega prevista para 2013/2014.

Também começam a surgir em João Pessoa os condomínios fechados verticais. Seu padrão arquitetônico e adensamento variam conforme sejam direcionados para a classe média ou média alta, mas sempre ocupam grandes áreas em comparação ao contexto urbano, ofertando a segurança, o isolamento e as opções múltiplas de lazer privado típicos dos gêneros condominiais. Há quatro desses empreendimentos em implantação na cidade: o Residencial Renascença, em Água Fria, com previsão de sete torres de vinte e cinco pavimentos; o Fit Jardim Botânico, que terá três torres de dezenove pavimentos, na Torre (bairro central da cidade), margeando o Jardim Botânico Benjamim Maranhão, importante reserva urbana de mata atlântica conhecida como Mata do Buraquinho; o Tierras de España, com quatro torres de dezessete pavimentos, também em Água Fria; e o Jardim Cabo Branco, que difere dos anteriores por ser de melhor padrão (seu público alvo é a classe média alta, enquanto os outros se destinam à classe média) e por apresentar verticalização bem mais amena, prevendo torres de cinco pavimentos no Portal do Sol (bairro leste onde notoriamente têm se concentrado os condomínios horizontais de luxo).

Por fim, há os condôminos horizontais fechados para classes mais ricas - atualmente onze no município de João Pessoa (dez implantados e um em construção), todos com alto padrão construtivo, segurança rigorosa e diversificados equipamentos esportivos e de lazer. Eles vêm se agrupando, a maioria de forma contígua, na região dos bairros de Altiplano e Portal do Sol (7) desde o fim da década de 1990, com crescimento acelerado a partir da segunda metade da década de 2000. Ali, há nove desses condomínios. A maior parte deles possui mais de cem lotes residenciais, embora haja oscilações expressivas desse número entre os empreendimentos (há alguns com cerca de 60 lotes, outros com mais de 200, e um chega a contabilizar mais de 400 lotes). São eles: Cabo Branco Residence Privê (1998) e Vila Real (1999) – estes, com a maioria dos lotes já ocupados; Portal do Sol (2004), Boungainville (2004), Extremo Oriental (2005), Bosque das Orquídeas (2008), Bosque das Gameleiras (2008) e Villas do Farol (2008) – os seis ainda com poucas casas construídas; e Condominio Alta Vista, o mais novo da cidade, em etapa de finalização.

Entrada do Portal do Sol, condomínio horizontal fechado de alto padrão
Foto Christiane Nicolau

Além desses, há o Village Atlântico do Sul (1980), na Ponta do Seixas, bairro vizinho ao Portal do Sol, o primeiro dessa modalidade condominial a se instalar no município, em 1984. Distingue-se dos demais por ter sido planejado como um condomínio de veraneio voltado para classes de renda média alta, o que se reflete na arquitetura pré-definida e mais despojada, com residências duplex conjugadas.

O Alpha Ville (2008), erguido na propriedade da antiga fazenda Boi Só (8), no Bairro dos Ipês, foi recentemente entregue e não tem moradores por enquanto - suas primeiras casas estão ainda em construção. É certamente o mais exclusivo dos condomínios horizontais da cidade. Em 2008, seus 197 lotes foram disputados pela elite interessada e totalmente vendidos em menos de três horas, em um episódio que demonstra a força simbólica desse gênero de empreendimento (notadamente da marca Alpha Ville Urbanismo, uma das mais consolidadas no ramo) no imaginário da população, que compra a idéia noticiada pela propaganda imobiliária de um novo conceito de moradia e de estilo de vida, tranqüilo e saudável.

Entrada do Bougainville, condomínio horizontal fechado de alto padrão
Foto Christiane Nicolau

Vale ressaltar que, além dos onze condomínios de alto nível contabilizados em João Pessoa, há ainda uma concentração de mais quatro deles na praia de Intermares. Embora este seja um bairro do município de Cabedelo (9), sua ocupação resulta do processo de expansão de João Pessoa ao norte, que extrapola seus limites territoriais e adentra os da cidade vizinha.

Pode-se afirmar, portanto, que, em João Pessoa, os modelos de organização residencial segregatórios, responsáveis por interrupções, alterações de escala e cisões no espaço urbano, não se limitam tipologicamente aos condomínios horizontais fechados de alto padrão, não constituem um evento recente, não estão voltados apenas para as classes mais abonadas, e tampouco estão restritos a áreas nobres da cidade.

No entanto, as implicações dessa privatização e divisão do espaço urbano são ainda pouco discutidas. A legislação urbanística do município, que data dos anos 1970 e, ao longo do tempo, passou por complementações pontuais, ainda não prevê parâmetros adequados nem estratégias eficazes para lidar com esses modelos emergentes de crescimento urbano, o que se faz necessário para se evitar rupturas de difícil reversão.

Condomínios fechados: 1. Vila Real; 2. Villas do Farol; 3. Village Atlântico do Sul; 4. Extremo Oriental; 5. Cabo Branco Residence Privê; 6. Portal do Sol; 7. Jdim Cabo Branco (vertical); 8. Bosque das Gameleiras; 9. Bosque das Orquídeas; 10. Boungainvill

Legislação Urbana e a expansão dos condomínios fechados em João Pessoa

O Código de Urbanismo de João Pessoa, aprovado através da Lei 2.102/1975, alterado e atualizado pela Lei 2.699/79, institui as normas disciplinadoras pertinentes ao planejamento físico de João Pessoa. Ao longo de seus trinta e cinco anos de vigência, vem sofrendo alguns acréscimos e ajustes, sem passar, no entanto, por uma revisão integral de sua estrutura. Ocorre que a atual dinâmica urbana em muito se distancia do cenário dos anos 1970 - a cidade, que à época contava com uma população de cerca 220.000 habitantes, encontra-se hoje com aproximadamente 700.000 habitantes. A ampliação da complexidade dos problemas urbanos pode ser verificada, por exemplo, na expansão da urbanização sofrida no setor sul, na intensa verticalização dos bairros da orla marítima, e, mais recentemente, no aumento dos condomínios horizontais fechados, sinalizando alterações significativas nas relações sócio-espaciais na cidade.

Tipologia R4. Multifamiliar no Quadro de Zoneamento de Uso, Zona: ZR3. Não há indicação dos parâmetros mínimos para sua implantação [Lei 2.699/79]

Concebido como um instrumento disciplinador e indutor do crescimento urbano, o Código de Urbanismo definiu normas e padrões urbanísticos importantes para o desenvolvimento urbano ao longo das últimas três décadas. O zoneamento do solo, a delimitação de áreas de proteção ambiental e a vinculação da aprovação de loteamentos à implantação de infra-estrutura básica pelo loteador são alguns dos seus aspectos relevantes. A sua longa vigência denota que os parâmetros estabelecidos são, em certa medida, ainda válidos, fazendo com que até os dias atuais ele continue sendo a referência para orientar o licenciamento de edificações e o parcelamento do solo urbano no município. No entanto, atualizações e avanços se fazem necessários.

Segundo Agra (10):

“O Código de Urbanismo tinha como objetivo principal reservar áreas para vias nos loteamentos que surgiam a partir da aprovação da Lei e garantir com isso a ampliação do sistema de viário. Se não fosse essa providência não haveria espaço para as artérias nos bairros periféricos e nos conjuntos habitacionais que foram implantados depois de 1975.”

A análise dos parâmetros estabelecidos na Lei 2.699/79 para o Parcelamento do Solo e o Zoneamento do Uso, para o caso particular dos condomínios fechados em João Pessoa, suscita algumas questões que merecem um olhar mais acurado. Em primeiro lugar, percebe-se que a tipologia Condomínio Horizontal não consta nos quadros de classificação e codificação dos usos do solo. A tipologia que mais se aproxima desse modelo de ocupação é o R4 – Multifamiliar (11). No entanto, verificando-se os quadros de uso das Zonas Urbanas nas quais o uso R4 é permitido, constata-se que não há, em nenhum deles, a indicação dos parâmetros mínimos para sua implantação. Os campos relativos à taxa de ocupação máxima, índice de aproveitamento e afastamentos remetem sempre à necessidade de consultar o Anexo 9 da Lei. Porém, em consulta ao referido anexo, constata-se a ausência de tais informações.

Diante dessa lacuna legal, tais empreendimentos vêm sendo analisados à luz dos requisitos previstos para licenciamento de loteamento. Apesar do condomínio horizontal guardar relativa semelhança com o loteamento, pois se trata também da urbanização de extensa área, difere claramente deste ao constituir um todo privativo. Assim, mesmo que se assegure a reserva de 10% da área total para áreas verdes e de 5% para equipamentos comunitários, tal procedimento não evita as perdas para a coletividade, já que, no caso de loteamentos convencionais, a reserva de áreas públicas exigidas se torna, de fato, acessível a toda a população - as vias passam a complementar o sistema viário existente, os espaços verdes e os equipamentos comunitários passam a integrar o patrimônio público municipal - o que não acontece com os condomínios fechados, onde tais percentuais ficam encerrados pelos muros. Nesse processo, perde-se também o objetivo principal que, conforme Agra (10), o código buscava - assegurar a reserva de áreas para vias nos novos loteamentos.

Em 2005, a municipalidade editou o Decreto Nº 5.285/05 (12), no qual o uso R4 aparece associado explicitamente à tipologia Condomínio Horizontal. À época, a cidade já contava com quatro condomínios horizontais de alto padrão implantados, sem considerar os de caráter popular. Embora a tipologia seja reconhecida a partir de então, persistem sem detalhamento os parâmetros urbanísticos para implantação do uso nas zonas onde o mesmo é permitido.

Fragmento do Quadro de Zoneamento de Uso, Zona ZR3 (uso R4 aparece associado à tipologia condomínio horizontal). Persiste a ausência de parâmetros urbanísticos para sua implantação [Decreto Nº 5.285/05]

Ressalte-se que o uso R4 é entendido como conjunto de edificações residenciais unifamiliares horizontais. No entanto, é freqüente a previsão de lotes para fins comerciais e/ou serviços nos condomínios horizontais. A unidade habitacional construída intramuros é analisada em conformidade com o uso R1 (que se refere à construção de uma habitação por lote). Na ausência de maior detalhamento para o caso específico, procede-se à análise nos moldes aplicáveis às casas construídas fora dos muros. Esses são exemplos de incongruências que permanecem mesmo após o Decreto Nº 5.285/05.

Em junho de 2005, a publicação do Decreto Nº 5.363/05 (13) implementou mudanças e representou um avanço no que se refere ao licenciamento da tipologia Condomínio Horizontal, quando venha a ser implantada na área do Cabo Branco. No decreto, a tipologia está associada ao uso H2 (Habitação unifamiliar em condomínio), e, no quadro de zoneamento e uso do solo, constam os índices urbanísticos aplicáveis à sua implantação. O decreto também institui a contrapartida financeira a ser paga ao município por todos os empreendimentos imobiliários localizados na sua área de abrangência. A contrapartida, a ser definida pelo Poder Executivo, deve ser compatível com o porte do empreendimento, e assegura-se que os recursos auferidos sejam investidos naquele setor do Altiplano do Cabo Branco (14).

Fragmento do quadro de usos permitidos nas sub-zonas A, B e C e na Zona Residencial-3 do Altiplano do Cabo Branco (tipologia condomínio horizontal associada ao uso H2 e com os índices urbanísticos aplicáveis à sua implantação) [Decreto Nº 5.363/05]

O aprimoramento da legislação referente à área do Altiplano do Cabo Branco denota que o Poder Municipal está atento ao lapso entre a lei urbana e a dinâmica do mercado imobiliário que impele o crescimento urbano. Uma atuação normativa mais contundente naquele setor é deveras necessária, por se tratar da área em que há a maior concentração de condomínios horizontais fechados de alto padrão da cidade. O estabelecimento da contrapartida financeira proporciona uma relação mais equilibrada entre os interesses do empreendedor privado e a responsabilidade do poder público pela gestão urbana. Trata-se de um dispositivo que assegura, em certa medida, que o bairro possa ser compensado pela privatização de parte de sua área com o estabelecimento de empreendimentos de grandes proporções, como ocorre no caso dos condomínios. Contudo, outras áreas da cidade seguem sem parâmetros mais específicos para a análise e licenciamento desse tipo de ocupação.

Outra questão relevante a ser considerada diz respeito às reformas e modificações realizadas nas unidades residenciais dos condomínios após a emissão de carta de habite-se. Observações da pesquisa apontaram para ocorrência de alterações que se realizam intramuros, sem controle da municipalidade, limitando-se à anuência interna do condomínio. A ausência de permeabilidade imposta pelos muros dificulta que eventuais infrações e desobediências à legislação urbanística sejam detectadas pela fiscalização municipal, já que, nesses locais, o acesso não é livre e irrestrito, como ocorre nas outras áreas da cidade.

A mediação dos conflitos de interesses na cidade passa, sem dúvida, pela necessidade de uma legislação atualizada e em sintonia com a realidade urbana. Sobretudo é importante a atuação do poder municipal no exercício da gestão e do controle urbanístico. Reflexo disso pode ser percebido em uma análise preliminar da situação de três dos condomínios existentes no bairro Portal do Sol – o Cabo Branco Residence Privé (1998), o Bosque das Orquídeas (2008) e o Bosque das Gameleiras (2008).

O levantamento de dados realizado junto ao setor competente da PMJP revelou que o Cabo Branco Residence Privé, um dos primeiros condomínios horizontais implantados ao longo da Avenida Hilton Souto Maior, no Portal do Sol, foi inicialmente licenciado como loteamento. No entanto, a área encontra-se integralmente murada, conforme a configuração de um condomínio privado, o que significa que não houve o repasse do percentual previsto em lei de áreas públicas ao patrimônio municipal, não foi assegurado o livre acesso e nem a incorporação das suas vias ao sistema viário existente, como deveria ocorrer em caso de aprovação de loteamentos. Só em 2009, foi efetivado o procedimento de remembramento do empreendimento para sua regularização junto à municipalidade, resultando em seu reconhecimento oficial e registro como condomínio fechado.

Os condomínios Bosque das Orquídeas e Bosque das Gameleiras passaram por um processo de aprovação diferente, em conformidade com o Decreto Nº 5.363/05. Em caráter de consulta preliminar, os empreendedores solicitaram parecer da Secretaria de Planejamento do Município acerca dos requisitos e condições necessárias à implantação de um condomínio horizontal na área do antigo Kartódromo Mário Andeazza. O parecer emitido pela SEPLAN sinalizou, entre outras coisas, que o uso era permitido e informou os parâmetros urbanísticos, a incidência de contrapartida financeira, e, com relação ao sistema viário, informou as recomendações a serem cumpridas, de acordo com o plano viário básico elaborado pela PMJP para a área.

Área ocupada pelos condomínios Bosque das Orquídeas e Bosque das Gameleiras, detalhe mapa de zoneamento do solo (separados conforme o plano viário elaborado pela Seplan). A via foi executada pelo empreendedor como contrapartida financeira [Seplan/PMJP]

O plano viário elaborado pela Prefeitura Municipal seccionava a área em duas partes, o que entrava em conflito com a intenção inicial dos empreendedores de implantar um condomínio de alto padrão em toda a extensão da antiga pista de kart. Porém, a implantação da via era fundamental para assegurar ao bairro, em franca expansão, um sistema viário melhor dimensionado e promover a ligação entre duas importantes vias – a Avenida Panorâmica e a Avenida Hilton Souto Maior. A construção de um condomínio que ocupasse integralmente a área, sem contemplar a implantação da via, consolidaria uma grande e irreversível lacuna urbana.

Por fim, o projeto urbanístico encaminhado para análise da PMJP foi elaborado contemplando a implantação em dois núcleos – o Bosque das Orquídeas e o Bosque das Gameleiras - separados conforme o plano viário elaborado por técnicos da SEPLAN, que, por sua vez, foi executado pelo empreendedor, a título da contrapartida financeira.

Área ocupada pelos condomínios Bosque das Orquídeas e Bosque das Gameleiras, foto aérea (2005) e plano viário (separados conforme o plano viário elaborado pela Seplan). A via foi executada pelo empreendedor como contrapartida financeira [Seplan/PMJP]

Essa experiência reflete os efeitos positivos promovidos pela publicação do Decreto Nº 5.363/05. Mas sua abrangência limitada ao setor do Altiplano/Cabo Branco reforça a necessidade de estender à cidade como um todo mecanismos de maior controle do uso do solo, de promoção de parcerias público-privado que potencializem a execução de obras e serviços que beneficiem toda a população, e de incentivo a relações mais fluidas entre os espaços de uso privado e de uso público, minimizando e combatendo o estabelecimento de novos enclaves no espaço urbano.

Considerações Finais

O crescimento contínuo dos condomínios fechados em João Pessoa não é um fenômeno isolado. Insere-se no processo mais amplo da produção contemporânea do espaço urbano nas cidades brasileiras, o qual é impulsionado essencialmente pela lógica do mercado imobiliário e, por outro lado, amparado pelo medo da violência e pela descrença generalizada na capacidade do aparato estatal em prover segurança à população.

O setor imobiliário explora fortemente a ideia de que tais modelos – condomínios fechados horizontais ou verticais – podem suprir a lacuna da segurança e proporcionar lazer, conforto e melhor qualidade de vida, por meio dos seus dispositivos de controle de acesso, muros altos com cercas elétricas e monitoramento vinte e quatro horas.

Curiosamente, a pesquisa detectou, em João Pessoa, a presença crescente de condomínios fechados de padrão popular, localizados em bairros mais humildes. O discurso de venda é o mesmo dos empreendimentos de alto luxo – segurança, conforto, qualidade de vida, status. A diferença está no porte e qualidade mais modestos das unidades habitacionais e das áreas de lazer e uso comum.

Se, em um primeiro momento, os condomínios fechados e as iniciativas marcadas pelo auto-isolamento em relação à cidade se colocavam como alternativa diferenciada para a população de alto poder econômico – vítima em potencial da violência urbana - hoje, essa ideia é bastante difusa, estendendo-se a várias camadas sociais. Há, no meio urbano em geral, um sentimento de temor à violência iminente que pode atingir a todos. Isso contribui para a ampliação da demanda por segurança, através da opção por modelos segregatórios de ocupação, e para a crescente subutilização e/ou abandono dos espaços públicos.

Diante desse quadro, o papel do Poder Público no exercício de controle da produção e consumo do espaço urbano é fundamental. Nesse sentido, ressalta-se o papel da legislação urbanística de uso e ocupação do solo como equilibradora das forças do mercado, cuja prioridade é a obtenção de maior rentabilidade, e não o bem coletivo.

Mas a atualização da legislação urbanística é uma questão premente no planejamento e gestão da cidade de João Pessoa. O caso particular da disseminação dos condomínios residenciais fechados em certos setores urbanos inspira cautela. Cabe um detalhamento maior da normativa a eles direcionada, considerando a especificidade do uso. Seria recomendável que a legislação contemplasse a obrigatoriedade de maior permeabilidade dos extensos muros de tais empreendimentos, que assegurasse um percentual mínimo de áreas de uso coletivo fora de seu perímetro murado, e que estimulasse a mescla e multiplicidade de usos.

Deve-se refletir ainda sobre a necessidade de limitar o número de condomínios contíguos, para evitar situações como a já estabelecida no bairro Portal do Sol. Ali, a extensa e contínua faixa ocupada por condomínios horizontais fechados não só enfatiza seus aspectos negativos, aumentando a escala das “lacunas” no tecido urbano, como também afeta suas adjacências, na medida em que as torna áreas ermas, desérticas, sem vitalidade, irradiando e retroalimentando o efeito de monotonia e isolamento. Geram-se verdadeiros não-lugares – áreas sem identidade, desvinculadas da realidade urbana, com uma paisagem uniforme, onde a experiência urbana é indiferente, repetitiva e pobre.

Outra questão diz respeito ao maior controle que deveria haver sobre a ocupação das áreas urbanas periféricas – mais distantes e sem infraestrutura e serviços - pelos empreendimentos condominiais, o que contribui para o espraiamento e consequente maior custo da cidade.

Enfim, há de se evitar que o empreendedor privado seja o principal responsável pela produção da cidade. O Poder Público tem a responsabilidade de mediar interesses e dirimir conflitos para assegurar um desenvolvimento urbano mais justo, equilibrado e sustentável, estendendo a todos o benefício da boa qualidade de vida urbana. A legislação urbanística é instrumento fundamental para tanto: seu efeito preventivo e regulatório é um de seus atributos mais poderosos para viabilizar melhorias no cenário atual e futuro.

notas

NE
Artigo atualizado em 2011, baseado em trabalho apresentado no I Seminário Internacional Arcus - Ambientes Urbanos e Urbanidades, 2009, João Pessoa – PB.

1
CALDEIRA, Teresa Pires do Rio. Cidade de Muros: Crime, segregação e cidadania em São Paulo. 2ª ed. São Paulo: Editora 34 / Edusp, 2003.

2
GEHL, J. La Humanización del Espacio Urbano: La vida social entre los edificios. Barcelona: Reverté, 2006.

3
SENNET, Richard. O Declínio do Homem Público. São Paulo: Schwarcz, 1995.

4
JACOBS, Jane. Morte e Vida de Grandes Cidades. Trad. C.S.M. Rosa. São Paulo: Martins Fontes, 2000.

5
PORTAS, N.; DOMINGUES, A.; CABRAL, J. Políticas Urbanas: Tendências, estratégias e oportunidades. Lisboa: CEFA/FCG, 2003.

6
Pesquisa Interinstitucional iniciada em 2008 que envolve o Departamento de Arquitetura da Universidade Federal da Paraíba-UFPB e o Curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitário de João Pessoa – UNIPÊ, intitulada “O muro e a cidade: ‘guetificação’ em João Pessoa a partir dos condomínios fechados emergentes?”, sob a responsabilidade das professoras Msc. Patrícia Alonso (UFPB/UNIPÊ) e Msc. Wylnna Vidal (UFPB), com a participação atual das alunas Christiane Nicolau Rosendo Ferreira (PPGAU/UFPB) e Marcela Dimenstein (UFPB) e anterior de Érika Diniz (UFPB) e Ricardo Benevides (UNIPÊ).

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Setor leste da cidade, próximo às praias e mais isolado. Os condomínios situam-se em macro-zona não adensável, à exceção do Vila Real, que ocupa macro-zona adensável não prioritária. São áreas pouco urbanizadas, escassamente providas de infra-estrutura urbana de acessos e serviços, com grandes vazios e baixa densidade, o que favorece ainda mais sua reclusão e afastamento da cidade.

8
A propriedade inclui a Casa Grande e a capela da Fazenda Boi Só, edificações históricas do século XIX, e a Casa de Farinha, do início do século XX, tombadas pelo IPHAEP - Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico do Estado da Paraíba. Elas foram restauradas pela AlphaVille Urbanismo e serão mantidas pelo Condomínio, em cumprimento a exigências da PMJP - Prefeitura Municipal de João Pessoa e do IPHAEP.

9
Cabedelo integra a região metropolitana da Grande João Pessoa. Os dois municípios, pela grande proximidade e relação de interdependência, formam uma conurbação.

10
AGRA, José Luciano. Uma contribuição aos estudos sobre a relação transportes e crescimento urbano: o caso de João Pessoa – PB. Dissertação de mestrado. João Pessoa: PPGEUA/UFPB, 2006.

11
Conjunto residencial horizontal em edificações unifamiliares destinadas a habitações permanentes, num mesmo lote, formando um todo harmônico do ponto de vista urbanístico, arquitetônico e paisagístico (cf. Lei 2.102/75).

12
Decreto Nº 5.285/05 - Estabelece instruções normativas de aprimoramento da legislação urbanística vigente e dá outras providências.

13
Decreto Nº 5.363/05 - Estabelece a delimitação do Parque do Cabo Branco, instruções normativas de zoneamento urbano e ambiental, a contrapartida financeira dos empreendimentos e dá outras providências.

14
De acordo com mapa de Zoneamento Urbano e Ambiental do Altiplano do Cabo Branco, Anexo 1 do Decreto Nº 5.363/05.

bibliografia complementar

ABRAHÃO, S. L. Espaço público: Do urbano ao político. São Paulo: Annablume, 2008.

AUGÉ, Marc. Não-lugares: Introdução a uma antropologia da supermodernidade. 2ª ed. Campinas: Papirus, 2001.

DEL RIO, Vicente. Introdução ao Desenho Urbano no Processo de Planejamento. São Paulo: PINI, 1990.

GEHL, J.; GEMZOE, L. Novos Espaços Urbanos. Barcelona: GG, 2002.

PESCI, R. La Ciudad de la Urbanidad. Argentina: ASPPAN, 1999.

sobre as autoras

Patrícia Alonso de Andrade é Arquiteta e urbanista formada pela Universidade Federal da Paraíba – UFPB (1997), mestre em Diseño de Interiores pela Universidad de Salamanca – España (1999), professora assistente do Departamento de Arquitetura da UFPB e professora adjunta do curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitário de João Pessoa (UNIPÊ).

Wylnna Carlos Lima Vidal é Arquiteta e urbanista formada pela Universidade Federal da Paraíba - UFPB (1996), especialista em História, Meio Ambiente e Turismo pelo Centro Universitário de João Pessoa - UNIPÊ (2001) e mestre em Engenharia Urbana pela UFPB (2005). É professora assistente do Departamento de Arquitetura da UFPB.