O recorte temático deste artigo é a reabilitação de edifícios ociosos e deteriorados localizados na região central de São Paulo, antigos imóveis que foram convertidos em habitação de interesse social através de políticas públicas, em intervenções realizadas na cidade a partir dos anos 2000. Este trabalho foi realizado tendo como objeto de estudo uma recente reabilitação concluída pela prefeitura paulistana: o Palacete dos Artistas, antigo Hotel Cineasta, construído originalmente em 1910, localizado na avenida São João n. 605, próximo do cruzamento com a avenida Ipiranga, República. Trata-se de uma intervenção iniciada na gestão do prefeito Gilberto Kassab (2009-2012) e finalizada na gestão do prefeito Fernando Haddad (2013-2016) (1). O edíficio foi inaugurado em 2014, mas a prefeitura ainda mantém a gestão do imóvel, já que ele integra o parque público de moradias da municipalidade e o Programa de Locação Social, ou seja, o imóvel reabilitado ainda é propriedade do Poder Público: as unidades reformadas não foram vendidas com financiamento, mas alugadas com subsídio.

São três aspectos analisados do Palacete dos Artistas, três categorias de análises que estruturam as reflexões e que organizam os tópicos desse artigo: 1. O programa da edificação, que não inclui apenas unidades habitacionais, mas também serviços públicos da área da saúde, como consultórios odontológico e fisioterápico. A edificação se torna suporte para a implementação de atividades variadas, além de acomodar os apartamentos e seus ambientes domésticos; 2. As características da unidade habitacional, o programa doméstico, o arranjo espacial do apartamento e as eventuais (in)compatibilidades com novas demandas, com tendências comportamentais atuais, com modos de vida contemporâneos. A lógica da provisão habitacional, pautada por questões produtivas e econômicas, influencia a formatação do projeto arquitetônico e a quantificação das unidades; 3. Edifícios com valor histórico e arquitetônico como alternativas para escolher os imóveis que serão reabilitados, desde que apresentem potencial de reabilitação do ponto de vista construtivo/financeiro, que seus proprietários descumpram a legislação brasileira sobre a função social da propriedade urbana e que estejam ociosos e deteriorados. Cria-se, então, uma oportunidade para desapropriação e reforma do imóvel, convertendo-o em habitação de interesse social.

Palacete dos Artistas, inserção urbana, avenida São João
Foto Felipe Anitelli, 24 ago. 2016

O estudo do tema da reabilitação, nos termos aqui abordados, justifica-se na medida em que ela subverte uma lógica da provisão pública de habitação popular consolidada há décadas: a construção de conjuntos habitacionais, grandes e padronizados, em regiões longínquas e limítrofes, desprovidas de infraestrutura adequada, com mobilidade urbana deficiente, com instituições públicas ausentes, com serviços básicos insuficientes etc. As reabilitações tratadas estão situadas na região central. É desnecessário reiterar os benefícios de morar em regiões consolidadas, como o centro, assunto já abordado por diversos autores (2). Basta lembrar a quantidade e a diversidade de postos de trabalho disponíveis na região, inclusive informais e localizados no espaço público, como os camelôs, além da enorme oferta de transporte coletivo para todas as direções da cidade. Portanto, a reabilitação se coloca como mais uma alternativa para se somar à política habitacional brasileira, como contraponto à periferização da cidade e da pobreza. Nesse contexto, coloca-se como instrumento de justiça social.

Os procedimentos metodológicos contemplam uma vasta revisão bibliográfica, cuja abrangência é delimitada pelos principais objetivos deste trabalho. É preciso ressaltar que não foram encontrados estudos acadêmicos específicos sobre o Palacete dos Artistas, o que talvez se justifique pela inauguração recente. Porém, a temática da reabilitação e a conversão de edifícios ociosos/deteriorados em moradia popular já foi objeto de diversas abordagens. Por exemplo, questões ambientais e caracterização de distritos com reabilitações edilícias (3), especificidades da região central de São Paulo e formas populares de apropriação do espaço (4), perfil socioeconômico de famílias beneficiadas e ativismo político de movimentos de moradia (5), função social da propriedade urbana e ociosidade de imóveis (6), políticas habitacionais cujos objetivos contemplam a provisão de unidades no centro (7), legislações criadas para viabilizar habitação social na região central (8), diagnósticos sobre o potencial de reabilitação e criação de métodos de verificação das condições materiais das edificações (9), projeto arquitetônico e organização espacial de edifícios reabilitados (10), gestão do canteiro de obras e peculiaridades da reforma de edifícios (11), gestão pós-ocupação de edifícios reabilitados e administração do condomínio (12), entre outros. São estudos realizados no âmbito de centros de excelência brasileiros, como Instituto de Pesquisas tecnógicas – IPT, Escola Politécnica da Universidade de São Paulo – Poli USP, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo – FAU USP, Instituto de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo – IAU-USP, Faculdade de Filosofia, Letras e Ciências Humanas da Universidade de São Paulo – FFLCH-USP e Instituto de Geociências da Universidade Estadual de Campinas – IG-Unicamp, podendo ser sintetizados em cinco grandes eixos: territorial, social, político, arquitetônico, construtivo.

O presente artigo é um estudo de caso e pode ser contextualizado nesse mosaico de proposições e análises.

História do imóvel e contextualização da política de reabilitação

Diversos edifícios paulistanos reabilitados foram inicialmente identificados por um estudo (13) realizado pela Fundação para a Pesquisa em Arquitetura – Fupam(14), o que incluiu levantamento preliminar das características arquitetônicas e estudos iniciais de viabilidade construtiva/financeira. Decretos de Interesse Social – DIS também foram instrumentos utilizados para viabilizar a desapropriação e a compra dos imóveis pelo Poder Público. Realizado em 2009, esse trabalho coincide com os encaminhamentos iniciais para a reabilitação do Palacete dos Artistas.

Um documento de 2007, elaborado pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (15), é uma referência sobre as condições do imóvel antes da reabilitação. Três lojas voltadas para a rua são mencionadas, evidenciando, como tantos outros casos da vizinhança também ilustram, que o pavimento térreo de edifícios antigos costumava abrigar comércio, independentemente do uso nos andares superiores (serviços, corporativo, residencial, hotel, misto etc.). Nesse contexto, a decisão da prefeitura de manter lojas voltadas para a rua após a reabilitação do imóvel, assunto que será detalhado adiante, mantém seu programa original e está concatenada com as peculiaridades do uso do solo do centro. A existência, a quantidade, a variedade e a concentração de comércio definem a maneira como as imediações são utilizadas, há gerações. Alterações dessas características explicam o que se convencionou chamar de deterioração do centro.

O mesmo documento descreve a existência de 71 apartamentos. Uma justifica recorrente para reabilitar antigos hotéis é que os quartos de hóspedes têm características espaciais parecidas com as quitinetes, ou seja, haveria poucas implicações construtivas e mudanças espaciais ao alterar um quarto de hotel em um apartamento pequeno, com programa enxuto. No caso do Palacete dos Artistas, mesmo que essa facilidade tenha ocorrido, nota-se uma curiosa diferença entre os 71 quartos de hotéis originais e os 50 apartamentos resultantes pós-reforma. O inovador programa de necessidades adotado pós-reabilitação, assunto que também será abordado neste artigo, ajuda a explicar essa diminuição, já que parte dos espaços foi ocupada com funções não-residenciais.

Outro dado que permite relações com a provisão habitacional contemporânea é a medida do terreno: apenas 20m de frente na avenida São João e cerca de 30m de comprimento (16), o que totaliza 600m². Em termos hipotéticos, caso uma área com essa metragem fosse disponibilizada nos dias de hoje para a política habitacional, haveria grandes dificuldades em acomodar um edifício com sete pavimentos do mesmo porte, pois as regras edilícias atuais exigem recuos frontal/laterais/fundos, taxas de ocupação, taxas de permeabilidade, coeficiente de aproveitamento – CA, gabarito etc., inexistentes nessa época. Esse cenário aponta um aspecto favorável à reabilitação de imóveis antigos, já existentes. O CA, por exemplo, é 5,8 (17).

Um antigo documento, elaborado em 1930 (18), esclarece que o imóvel foi hipotecado (19) e penhorado, sendo, na sequência, arrematado pelo Conde Rodolpho Crespi. Essa transação, realizada cerca de noventa anos atrás, indica que o edifício já era objeto de investimento imobiliário, realizado por um grande empresário atuante na cidade, que tinha em edificações uma forma de diversificar seus excedentes, oriundos da agricultura, indústria etc. A diversificação de investimentos financeiros e a aplicação de lucros no setor imobiliário foram atividades bastante típicas, predominantes até os anos 1940, época da profissionalização do mercado imobiliário paulistano e do surgimento das primeiras empresas incorporadoras (20). Considerar a edificação como um ativo financeiro induz à especulação imobiliária, como ilustram dezenas de outros edifícios localizados no centro de São Paulo, hoje deteriorados e ociosos, o que prejudica a urbanidade e a qualidade de vida na região, diminui a disponibilidade de infraestrutura e inviabiliza a política habitacional. Entrevê-se uma inexorável diferença entre o valor de uso e o valor de troca, perversa diante de tantas famílias desabrigadas, sem habitação adequada.

A compra pela Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo – Cohab SP foi realizada por uma “desapropriação amigável” (21) em 2011. O último proprietário foi a Campineira Patrimonial SA e o valor registrado foi R$ 4.193.482,66. Um dos principais entraves na política habitacional focada em reabilitações é estabelecer um valor para a desapropriação, pois quase nunca coincide o que a prefeitura se dispõe a pagar e o que o proprietário acredita justo receber. A questão se complexiza sempre que há litígio e juízes são chamados a mediar o encaminhamento, em especial, quando agentes do Poder Judiciário confirmam as solicitações financeiras dos antigos proprietários, o que pode inviabilizar a operação. Há casos em que os preços estipulados ficam acima dos valores que o mercado imobiliário costuma ofertar nas vizinhanças em que a edificação se encontra. Portanto, estabelecer parâmetros para a precificar o imóvel e criar métodos objetivos de diagnosticar suas condições materiais são fundamentais para o sucesso do empreendimento.

A habitação é maior que a soma dos ambientes domésticos

A edificação que acomoda unidades habitacionais costuma ser monofuncional, ou seja, além dos próprios apartamentos, há apenas circulações verticais/horizontais e ambientes de espera ou passagem, como hall de entrada. Um edifício de apartamentos tem essa configuração: o programa quase sempre é apenas residencial. Como não há outros usos previstos, não existem cômodos de permanência, nem espaços de encontro, apenas trânsito e deslocamento. Isso deve contribuir para condicionar a relação entre moradores vizinhos. Em termos históricos, aos adeptos dos preceitos da vanguarda europeia do início do século 20, a Carta de Atenas e a divisão estanque por funções (22) devem ter influenciado esses programas sem misturas de usos, na escala do edifício ou da cidade. Mesmo na Europa, à época, apesar de notórios, são raros os edifícios que abrigam habitação de interesse social realizados por provisão pública que alteram esse panorama, como a Unidade de Habitação de Marselha, França, que na prática não teve seus usos diversos à moradia utilizados como previstos em projeto (23).

No Brasil, a grande maioria dos exemplares de edifícios de apartamentos que abrigam moradia popular é monofuncional, tanto exemplares paradigmáticos de autoria de arquitetos eruditos quanto a produção anônima, em décadas anteriores ou mais recentes (24). É por isso que o inusitado programa do Palacete dos Artistas deve ser reconhecido e estudado. No segundo pavimento, por exemplo, parte da assistência social aos idosos é realizada na própria edificação, em especial aquela associada a demandas médicas ou psicológicas, como enfermaria, odontologia e fisioterapia, além de sala administrativa, de espera e de exames. Esses usos demonstram a presença de serviços básicos da área da saúde nas dependências do edifício e a presença rotineira do Poder Público dentro do condomínio. Esses profissionais também atendem demandas específicas do público beneficiado, composto por idosos. É provável que vários deles tenham dificuldade de locomoção e problemas para transitar pela cidade. Portanto, essa presença deve facilitar a previdência e o acompanhamento médico.

O Palacete dos Artistas está inserido no Programa de Locação Social, implementado pela prefeitura de São Paulo desde o início dos anos 2000 (25). Por isso, a edificação integra o parque público de moradias, composto por diversos outros edifícios localizados na região central, construídos ou reabilitados. Há uma mudança de substância do que é oferecido: ao invés de vender financiado as moradias, o Poder Público as aluga subsidiado. Nesse contexto, não se trata mais da comercialização de uma propriedade, mas da prestação de um serviço. É possível diferenciar valor de uso e valor de troca (26), já que a habitação não é mais entendida como uma mercadoria e a política pública concentra-se apenas no acesso à moradia adequada. No caso do Palacete dos Artistas, esse valor de uso é ampliado pois o serviço oferecido não é apenas habitacional: entre o 3° e o 6° pavimentos são disponibilizadas unidades habitacionais, mas no 2° pavimento, como mencionado, são oferecidos serviços da área médica. Esse edifício não deveria ser entendido apenas como o lugar onde esses serviços públicos são oferecidos. O que deveria ser categorizado é como o programa habitacional e o projeto arquitetônico podem ser utilizados para responder demandas sociais de perfis populacionais com alta vulnerabilidade.

Como o programa da edificação não responde apenas demandas do ambiente doméstico, torna-se fundamental o aporte das secretarias de Saúde e de Assistência Social. Nesse contexto, técnicos da secretaria de Habitação e da Cohab não teriam mais autonomia para decidir, sozinhos, as atividades da edificação. Infere-se aqui a necessidade de uma política intersetorial e ações centralizadas no gabinete do Executivo. Trata-se de uma política de governo. Por isso, na medida que o programa é complexizado e a edificação transforma-se em suporte para atividades variadas, a política pública e os programas habitacionais relacionados deveriam ser redesenhados para abranger essas novas solicitações. Além disso, é importante frisar que o aporte do Poder Público não termina quando a unidade habitacional é entregue ao mutuário, já que a manutenção da edificação, a administração do condomínio e a gestão dos serviços oferecidos é responsabilidade da municipalidade. Portanto, ações como o programa Minha Casa Minha Vida – MCMV, focado na disponibilização de crédito imobiliário para produção ou consumo de moradias, são inadequadas. Nessas circunstâncias, o desenho arquitetônico depende do desenho da política.

Planta e detalhe ampliado do segundo pavimento do Palacete dos Artistas
Imagem divulgação [Acervo Cohab São Paulo]

O pavimento térreo do Palacete dos Artistas também prevê usos variados. Foram projetadas duas lojas comerciais, com aberturas voltadas direto para a calçada. Como esse espaço também é propriedade da prefeitura, é possível inferir que o aluguel arrecadado nas lojas poderia ser revertido para custear gastos básicos do condomínio ou manutenção da edificação, diminuindo o rateio desses custos entre os moradores. Outra opção aqui inferida é a utilização do espaço das lojas pelos próprios moradores mediante concessão não onerosa do Poder Público. Essa seria uma forma de geração de renda para grupos domésticos com poucos e instáveis rendimentos mensais e que, mesmo com subsídios, têm dificuldades com suas responsabilidades financeiras, do aluguel e do condomínio.

O crédito imobiliário destinado à provisão pública de moradia popular costuma financiar apenas as unidades habitacionais. O próprio cálculo para definir o investimento total do governo em um determinado empreendimento baseia-se nesse número de unidades: quanto mais apartamentos forem previstos, maior o aporte público para o financiamento. Nesse contexto, gastos com ambientes não residenciais, como as lojas comerciais do térreo ou os consultórios médicos do segundo pavimento, têm dificuldade de serem implementados pois não há verbas específicas que os custeiem. Com isso, a formulação da política pública influencia a definição do programa da edificação, as características do projeto arquitetônico e as atividades ocorridas com o edifício em funcionamento. Pode-se afirmar que a atividade projetual do arquiteto é, em parte, decidida na esfera política. Ela não se encontra estrita no âmbito do desenho, no processo de criação que ocorre dentro de seu escritório. Por isso, é conveniente que arquitetos incluam o ativismo político em seu horizonte profissional, caso queiram participar da definição dos termos de seus próprios projetos.

Diversos autores mencionam a dificuldade de projetar atividades não residenciais em térreos de edifícios reabilitados na região central de São Paulo, por causa de dificuldades de enquadrá-las nas regras do crédito imobiliário e da política habitacional (27). Em alguns casos, usos comerciais foram proibidos, como no edifício Olga Benário, reabilitado em 2004 (28). Em outros casos, o Poder Público prefere desmembrar o térreo e comprar apenas os pavimentos superiores para reduzir o valor da aquisição, como no edifício Joaquim Carlos, reabilitado em 2006 (29). São raros os exemplares em que o térreo propõe atividades para uso da comunidade em geral, como o edifício Hotel São Paulo, reabilitado em 2006 (30), que tem um posto de saúde projetado e em atividade até os dias de hoje.

Essas dificuldades impostas pelo desenho da política contrariam a maneira como os próprios edifícios da região central paulistana foram configurados ao longo do século 20. Uma das principais características dessa área, que qualifica sua urbanidade, é a presença constante de térreos comerciais, com lojas voltadas para a rua ou organizadas em galerias (31). Um dos diferenciadores do centro é a quantidade e a diversidade de estabelecimentos comerciais e de serviços públicos ou privados oferecidos, além de grande número de postos de trabalho vinculados a esses estabelecimentos, acomodados no pavimento térreo de edificações verticalizadas. A disseminação da diversidade de usos nos edifícios pode contribuir para a redução do número de deslocamentos motorizados, caso seja possível resolver parte das demandas diárias nas instâncias comerciais de edificações na vizinhança, evitando trânsito para outros bairros da cidade. É importante mencionar que, apesar de prever em projeto duas lojas, mais de dois anos após sua inauguração, tais ambientes ainda encontram-se fechados no Palacete dos Artistas.

Pavimento térreo do Palacete dos Artistas. O trecho central é composto pelo hall de entrada, corredores, escada e elevador. Abaixo e acima localizam-se as duas lojas comerciais voltadas para a rua
Imagem divulgação [Acervo Cohab São Paulo]

Usos não residenciais do Palacete dos Artistas ainda prevêm lavanderia coletiva e horta comunitária no térreo, salão multiuso com cozinha e despensa, salas de informática e de televisão, além de apartamento de hóspedes no segundo pavimento. Como trata-se do mesmo perfil socioeconômico e da mesma faixa etária atendida, composto por pessoas idosas, é possível que a prefeitura tenha se inspirado em outro empreendimento do programa de Locação Social, que integra o parque público de moradias do município: a Vila dos Idosos (32). No caso da horta comunitária, os alimentos podem garantir a segurança alimentar dos moradores e diminuir gastos com comida. Já a presença de lavanderia coletiva pode indicar uma inovação do programa habitacional, já que parte das demandas domésticas seriam realizadas no âmbito coletivo do edifício. Porém, a explicação mais plausível talvez seja o tamanho diminuto dos apartamento e a falta de espaço adequado para a lavagem das roupas na área de serviço da unidade.

A habitação é menor que a soma das demandas domésticas

Em um edifício reabilitado, quanto mais unidades habitacionais forem previstas em projeto, mais recursos serão disponibilizados para a reforma pois, como já mencionado, o montante investido depende da quantidade de apartamentos. Por exemplo, no programa MCMV, o valor disponibilizado por unidade é de R$ 76.000,00. No Palacete dos Artistas, como são 50 apartamentos (33), de acordo com as regras vigentes, o valor total disponibilizado seria R$ 76.000,00 vezes 50 apartamentos. Isso compromete o processo de criação do arquiteto, pois o autor do projeto irá tentar acomodar o máximo de unidades possíveis, mesmo que os apartamentos fiquem demasiado pequenos, mesmo que o programa doméstico seja simplificado, mesmo que a quantidade de cômodos seja diminuída, mesmo que as atividades diárias sejam prejudicadas. A qualidade resultante parece proporcionalmente inversa à quantidade de capital disponibilizado: se os apartamentos projetados forem maiores e mais confortáveis, o número total de unidades será menor e, portanto, o crédito imobiliário disponível também será menor e as dificuldades para cobrir os gastos com a reforma serão maiores. Trata-se de uma fórmula que atende objetivos quantitativos da política habitacional do governo, mas que não contribui para qualificar melhor os ambientes domésticos projetados. Mais uma vez, o potencial do trabalho do arquiteto é utilizado para maximizar questões produtivas e econômicas.

Palacete dos Artistas, pavimento térreo com as lojas comerciais previstas ainda fechadas, avenida São João
Foto Felipe Anitelli, 24 ago. 2016

O público-alvo também pode ser uma justificativa para os pequenos apartamentos do Palacete dos Artistas, já que são pessoas idosas, com mais de 60 anos de idade, que integram grupos familiares normalmente compostos por poucos membros: um, dois, três, dependendo da viuvez, casamento, ou presença eventual de filhos, netos, agregados, etc. É preciso lembrar que o proprietário dos apartamentos é a prefeitura, já que as unidades são apenas alugadas através do programa de Locação Social. Portanto, quando o idoso falece, caso haja outros moradores, eles precisam retirar-se da unidade e procurar outro local, já que é um empreendimento voltado para idosos. O mesmo procedimento que ocorre na Vila dos Idosos, já mencionada aqui.

Os apartamentos variam entre quitinetes e unidades com um dormitório. As atividades da sala (estar, jantar, TV etc.), da cozinha e da área de serviço estão localizadas no mesmo cômodo, sem divisão de paredes entre elas. Como a edificação ocupa quase todo o lote, não há tantas opções de abertura para as janelas: a fachada principal defronte a avenida São João, a fachada dos fundos voltada para o miolo da quadra (com apenas 2,38m de largura) e um pátio interno de ventilação e iluminação. Há pavimentos com dez unidades. Essa grande quantidade deve dificultar ainda mais a disposição das janelas. Em alguns apartamentos, há apenas uma janela responsável pela abertura das sala, cozinha e área de serviço. Em termos de arranjo espacial, disposição e hierarquia dos cômodos, não há nenhuma novidade em termos de planta. É possível entrever o modelo burguês de planta tripartida de matriz francesa, consolidado no século 19 nos apartamentos parisienses haussmanianos, mas presente também nos edifícios paulistanos ao longo de todo o século 20, em apartamentos de todas as faixas de renda, com raríssimas exceções, mesmo entre projetos realizados por arquitetos de vanguarda. Esse panorama foi estudado por diversos autores (34). Por isso, não há nenhuma diferença entre o que foi proposto no Palacete dos Artistas e o que o mercado imobiliário paulistano mais hegemônico produz atualmente (35).

Planta de uma unidade quitinete do pavimento-tipo
Imagem divulgação [Acervo Cohab São Paulo]

A comparação com provisão privada formal de edifícios de apartamentos é pertinente pois os principais incorporadores imobiliários costumam condicionar o projeto arquitetônico e, por consequência, o processo de criação do arquiteto, em função de objetivos econômicos, comerciais e de produção. Em outras palavras, esses agentes permitem que os arquitetos desenvolvam seu trabalho na medida em que suas propostas não comprometam os objetivos mencionados. Nesse cenário, há um evidente conflito entre o valor de troca e o valor de uso do apartamento, já que, em termos de adequação ao uso, nem sempre o produto oferecido ao consumidor responde às suas demandas domésticas e familiares. Por isso, existem tendências comportamentais e modos de vida contemporâneos que são reprimidos, que não se materializam plenamente no ambiente doméstico por causa de apartamentos pequenos e inadequados. A diversidade de arranjos familiares e suas peculiaridades também já foi estudada por diversos autores (36).

O autor entrevistou um dos líderes de um movimento social que reivindica moradia no centro de São Paulo (37). Ele mencinou o caso de algumas famílias que moravam em edifícios reabilitados, como o Riskallah Jorge (38), disponibilizado em 2003. Com o passar dos anos, alguns desses moradores precisaram mudar-se quando o arranjo familiar foi alterado, como por exemplo, pessoas que viviam sozinhas e se casaram ou casais que tiveram o primeiro filho. Nessas circunstâncias, como o número de membros foi aumentado, o apartamento não respondia mais às demandas da família e essas pessoas preferiram mudar para outro endereço e abdicar da unidade habitacional oferecida pelo Poder Público. Isso seria um indicador da ineficiência da política pública habitacional em médio e longo prazo. Essas pessoas anteriormente beneficiadas também podem voltar a compor o déficit habitacional.

Por um lado, é compreensível que os termos dos programas habitacionais sejam formatados para viabilizar a provisão em larga escala, em função da enorme carência de moradia popular e da quantidade de famílias que vivem em unidades inadequadas, como favelas ou cortiços. Nesse contexto, é previsível que o Poder Público tenha como foco questões quantitativas e produtivas, ou seja, como viabilizar um número significativo de moradias com menor capital e tempo possíveis. No entanto, por outro lado, é fundamental que essa viabilidade não comprometa a qualidade do espaço doméstico e não prejudique demandas familiares contemporâneas. A gestão pública deveria estabelecer parâmetros mínimos de qualidade, permitir experimentações projetuais que ressignifiquem a configuração espacial do apartamento, garantir que o processo de criação do arquiteto explore as opções mais adequadas e avaliar periodicamente as resultantes arquitetônicas de seus empreendimentos imobiliários. Em outras palavras, uma moradia deveria ser considerada adequada se sua configuração espacial abarcasse de forma satisfatória tendências comportamentais e modos de vida atuais, dos mais diversos arranjos familiares existentes.

Uma ressalva é importante. As condições da reabilitação de um edifício existente são diferentes da construção de um edifício novo em terreno vazio. Na reabilitação, parte das paredes originais são mantidas e o autor do projeto trabalha com esse limite, acomodando novas funções em cômodos pré-existentes. Por exemplo, algumas paredes são estruturais e não podem ser suprimidas. Mesmo que não sejam estruturais, paredes devem ser mantidas sempre que possível, pois a demolição desses elementos de vedação pode aumentar os custos da obra e inviabilizar a reabilitação. O ideal é que a intervenção seja a menor possível, a estritamente necessária para reabilitar os sistemas construtivos que estão comprometidos e para converter a edificação em moradia popular. Esse é um desafio inexistente em obras novas, mas que arquitetos de reabilitações têm de enfrentar. Diversos autores estudaram as implicações das paredes em obras de reabilitação (39).

Reabilitação como salvaguarda de imóveis tombados

O antigo Hotel Cineasta, atual Palacete dos Artistas, foi construído em 1910 (40). Como o edifício é tombado (41), houve restauro de cerca de 2.500m² de fachada e o envolvimento de uma equipe com mais de 30 profissionais. A fachada poderia ser denominada como eclética, na medida em que justapõem elementos arquitetônicos de diferentes épocas e matizes estéticas. O centro de São Paulo é a região da cidade que mais concentra edificações com valor histórico e arquitetônico. Muitos desses imóveis encontram-se ociosos e deteriorados. Como os proprietários não os dão um uso apropriado, é possível afirmar que eles não cumprem a função social da propriedade urbana, como determina a legislação brasileira. Essa poderia ser uma estratégia para identificar imóveis com interesse arquitetônico e que têm potencial para reabilitação, ou seja, selecionar aqueles desocupados, sem manutenção adequada e que têm dívidas de Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, para desapropriá-los e convertê-los em habitação de interesse social através da reabilitação. Entre tantos existentes, o autor identificou 22 edifícios no centro de São Paulo (42) construídos na primeira metade do século 20, até os anos 1940, anteriores, inclusive, à profissionalização do mercado imobiliário paulistano (43). Muitos dos quais com visíveis valores arquitetônicos, como um edifício (44) localizado na avenida São João n. 292, República, projetado por Ramos de Azevedo em 1915 e tombado pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico – Condephaat (45).

Palacete dos Artistas, fachada frontal, avenida São João
Foto Felipe Anitelli, 24 ago. 2016

Nesse caso, a reabilitação desses edifícios precisa ser concatenada com as ações dos órgãos públicos responsáveis por preservar os imóveis. O Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo – Conpresp, por exemplo, poderia trabalhar em conjunto com a Secretaria de Habitação de São Paulo – Sehab e a Companhia Metropolitana de Habitação – Cohab SP. O primeiro órgão definiria critérios para selecionar edifícios com valor arquitetônico que deveriam ser preservados, o segundo órgão definiria os termos da política habitacional, o terceiro órgão seria o principal operador do programa de reabilitação. Todos municiados por outras instâncias, como a Secretaria de Assistência Social, entre outras.

É importante mencionar que, em diversas situações, os órgãos do patrimônio histórico concluem que apenas a fachada e a volumetria deveriam ser tombadas. Com isso, a preservação é bastante restrita a questões estéticas. Nesses casos, a configuração espacial interna é desconsiderada e os cômodos podem ser alterados de acordo com a conveniência de novas reformas. Isso se aplica a reabilitações pois os únicos impedimentos para a demolição de paredes internas estão relacionados com questões construtivas e financeiras, ou seja, eventuais dificuldades técnicas ou custos extras com demolições e reconstruções. Portanto, há sim interesse em preservar o máximo possível de paredes internas em intervenções de reabilitação, mas essa estratégia não está relacionada com o valor histórico que essas vedações têm, nem com o arranjo que elas originalmente proporcionaram.

Palacete dos Artistas, detalhes fachada frontal, avenida São João
Foto Felipe Anitelli, 24 ago. 2016

No caso da fachada do Palacete dos Artistas, janelas de madeira e peitoris de ferro foram restaurados ou restituídos. O mesmo se aplica a ornamentos, como frisos, molduras, cornijas, mansardas, capiteis, arcos, balaustres, alto relevos, elementos figurativos ou abstratos etc., que adornam a fachada. Como o imóvel é tombado, não houve possibilidade de troca desses elementos construtivos para não descaracterizar a fachada. A parede foi pintada de uma única cor clara, o que deve facilitar futura manutenção. Essa é uma opção de outras recentes reabilitações, como o edifício Iracema Eusébio (45). Fotos antigas (46) mostram que a cor da fachada já era monocromática e da mesma tonalidade à época do funcionamento do hotel, na primeira metade do século 20. A restauração e a pintura da fachada também criam uma nova superfície disponível a manifestações de transeuntes, utilizada de forma não programada e não autorizada, como grafistos e pichações, já existentes nos primeiro e segundo pavimentos, indicando que, na prática, o Poder Público não tem monopólio sobre o destino da fachada.

Conclusões

As principais conclusões estão organizadas a partir de três diretrizes básicas, consideradas aqui como insumos para gestores públicos que implementem programas habitacionais cujo foco sejam as reabilitações: 1. diversidade do programa da edificação; 2. adequação do arranjo espacial do apartamento; 3. qualidade arquitetônica da edificação original como um dos critérios para a escolha dos imóveis. Essas diretrizes foram identificadas a partir da análise do Palacete dos Artistas e poderiam ser aplicadas ou adaptadas, dependendo das circunstâncias e da conveniência, em futuras reabilitações realizadas pela prefeitura de São Paulo. É evidente que existem outras variáveis que podem qualificar a reabilitação, como a definição das técnicas construtivas, dos materiais de construção e da mão-de-obra, a organização do canteiro de obras, a metragem quadrada construída do edifício original, a complexidade da intervenção necessária para convertê-lo em habitação de interesse social, a adequação da legislação edilícia, habitacional e urbana sobre políticas públicas de reabilitações, os custos da reforma, entre tantas outras. No entanto, todas elas extrapolam os objetivos do presente artigo. Os três insumos mencionados a seguir, portanto, deveriam somar-se a essas outras variáveis na constituição de uma política de reabilitações.

1. A inclusão de atividades não residenciais proporciona conveniências na rotina doméstica e familiar dos moradores, ao mesmo tempo em que define o edifício de apartamentos como suporte onde serviços públicos variados podem ser implementados. É evidente que essa diversidade de usos na edificação deveria ser adotada em circunstâncias específicas e depende da redefinição do projeto arquitetônico, mas também das características dos espaços e das circulações propostas. Dependendo da conjugação desses fatores, esses serviços públicos poderiam ser oferecidos não apenas aos moradores do edifício, mas também a transeuntes do centro e habitantes das vizinhanças. Nesse contexto, o próprio térreo poderia ser utilizado para tal. Por exemplo, um consultório odontológico seria do interesse de muitas pessoas da região e isso independe de elas serem ou não moradoras do imóvel. O edifício reabilitado, além de habitação de interesse social, é considerado aqui como suporte para implementação de políticas públicas voltadas para pessoas com alta vulnerabilidade social e pouca renda.

2. É fundamental que os condicionantes do programa habitacional e do crédito imobiliário vinculado permitam que o autor do projeto arquitetônico explore as alternativas mais adequadas para o arranjo espacial dos apartamentos. Isso significa que o tipo, a geometria, a quantidade, o tamanho e a relação entre os cômodos deveriam ser definidos em função de demandas comportamentais atuais, de modos de vida contemporâneos e de especificidades de arranjos familiares cada vez mais diversos. Isso também significa que projetos arquitetônicos que se estruturem apenas a partir de interesses econômicos e produtivos provavelmente não atendem de forma adequada anseios cotidianos das famílias moradoras. O que se coloca é a correlação entre questões quantitativas e qualitativas. Em outras palavras, o desenho da política interfere no desenho da arquitetura, no trabalho do arquiteto e na vida dos habitantes dos apartamentos.

3. Uma parcela dos edifícios localizados na região central de São Paulo, principalmente entre os exemplares construídos na primeira metade do século 20, tem valor histórico e arquitetônico. Entre eles, uma parcela de imóveis descumpre a função social da propriedade urbana, como expresso na legislação brasileira: eles estão deteriorados e ociosos, seus proprietários têm altas dívidas de IPTU com a prefeitura. Entre esses, há edifícios com potencial de reabilitação, em termos de viabilidade construtiva e financeira. Nesses casos, cria-se uma oportunidade para a reabilitação de edifícios com valor histórico e arquitetônico e para a preservação do patrimônio do centro, ao mesmo tempo em que eles são convertidos em habitação de interesse social através de políticas públicas: a municipalidade tem amparo jurídico e competência legal para desapropriá-los. A gestão pública deve identificar tais casos e envolver gestores de instâncias e secretarias diferentes, pois a política habitacional torna-se transdisciplinar.

Apêndice político

Tragédias como a ocorrida em 1º de maio de 2018, celebração do Trabalhador, dia em que o edifício Wilson Paes de Almeida desabou e vitimou sete pessoas, apontam contradições de um capitalismo periférico: desigualdade social, pobreza extrema, administração pública ruim, descumprimento da legislação, especulação imobiliária, deterioração do centro e, em especial, atestam que as insuficientes políticas habitacionais implementadas desde a redemocratização, além de cheias de contradições, não são inclusivas, ou seja, não contemplam boa parte da população mais pobre. Aos desafortunados e desassistidos, sobra o espaço público: a rua, a sombra das marquises, os bancos das praças, além da frequente exploração de toda sorte, mas também o ativismo político e a ocupação de edifícios que descumprem a função social da propriedade urbana e estão ociosos/deteriorados, como o edifício que desabou.

Escombros do edifício Wilson Paes de Almeida, um dia após o desabamento. Localização: avenida Rio Branco esquina rua Antônio de Godoi, vizinho do largo do Paissandu, São Paulo
Foto Felipe Anitelli, 2 mai. 2018

Famílias que moravam no Wilson Paes de Almeida, improvisadas em barracas, cerca de dez semanas após o desabamento do edifício, ainda desassistidas pelos agentes públicos. Localização: largo do Paissandu, ao redor da igreja Nossa Senhora do Rosário dos Hom
Foto Felipe Anitelli, 14 jul. 2018

O singelo caso do Palacete dos Artistas, exposto aqui, estrutura um caminho possível para a política habitacional implementada em metrópoles brasileiras que contenham os problemas enumerados no parágrafo anterior.

notas

NA – Esta pesquisa realizada com o apoio da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo – Fapesp. Agradecimentos a arquiteta Letícia Brandão (Cohab SP) e a Universidade Federal de Mato Grosso do Sul – UFMS.

1
Diversas reabilitações demoraram anos para serem concluídas, desde a negociação para compra do imóvel e o processo de desapropriação, os projetos e as aprovações, a definição dos vínculos institucionais e da origem dos recursos utilizados, até a reforma da edificação. A demora, a intermitência e os limites desse processo não serão objeto de análise aqui.

2
KOWARICK, Lúcio. Áreas centrais de São Paulo: dinamismo econômico, pobreza e políticas. Lua Nova: Revista de Cultura e Política, n. 70, São Paulo, 2007, p. 171-211 ˂www.scielo.br/scielo.php?pid=S0102-64452007000100008&script=sci_arttext>; INSTITUTO POLIS. Moradia é central: inclusão, acesso e direito à cidade. São Paulo, Instituto Polis, 2009; CASTRO, Carolina Maria Pozzi de. O centro velho e a moradia: requalificação urbana em São Paulo. Pluris 4º Congresso Luso-Brasileiro para o Planejamento Urbano, Regional, Integrado, Sustentável, Faro, Portugal, 2010 ˂http://pluris2010.civil.uminho.pt/Actas/PDF/Paper163.pdf>.

3
ARANTES, Edmur Caniato. Diretrizes para reabilitação de edifícios, uso residencial, em áreas centrais: o bairro de Santa Cecília. Dissertação de mestrado. São Paulo, IPT, 2001.

4
CASTILHO, Ana Luisa Howard de. Consensos e dissensos no centro de São Paulo: significado, delimitação, apropriação e intervenção. Tese de doutorado. São Paulo, FAU USP, 2008; MOTISUKE, Daniela. Reabilitação de áreas centrais: antagonismos e ambiguidades do programa paulistano Ação Centro. Dissertação de mestrado. São Paulo, FAU USP, 2008; COLVERO, Adriana de Almeida. A requalificação do centro antigo da cidade de São Paulo: políticas públicas, planejamento participativo e gestão, no período de 2001-2004. Tese de doutorado. Campinas, IG Unicamp, 2010; JOSÉ, Beatriz Kara. A popularização do centro de São Paulo: um estudo de transformações ocorridas nos últimos 20 anos. Tese de doutorado. São Paulo, FAU USP, 2010.

5
BLOCH, Janaina Aliano. O direito à moradia: um estudo dos movimentos de luta pela moradia no centro de São Paulo. Dissertação de mestrado. São Paulo, FFLCH-USP, 2007; NEUHOLD, Roberta dos Reis. Os movimentos de moradia e sem-teto e as ocupações de imóveis ociosos: a luta por políticas públicas habitacionais na área central da cidade de São Paulo. Dissertação de mestrado. São Paulo, FFLCH USP, 2009; PEREIRA, Olivia de Campos Maia. Lutas urbanas por moradia: o centro de São Paulo. Tese de doutorado. São Carlos, IAU USP, 2012.

6
BOMFIM, Valéria Cusinato. Os espaços edificados vazios na área central da cidade de São Paulo e a dinâmica urbana. Dissertação de mestrado. São Paulo, Poli USP, 2004; SANTORO, Paula (Org). Gestão social da valorização da terra. São Paulo, Instituto Polis, 2004.

7
MALERONKA, Camila. PAR-Reforma: Quem se habilita? A viabilização de empreendimentos habitacionais em São Paulo através do Programa de Arrendamento Residencial Modalidade Reforma, 1999-2003. Dissertação de mestrado. São Paulo, IPT, 2005.

8
TSUKUMO, Isadora Tami Lemos. Habitação social no centro de São Paulo: legislação, produção, discurso. Dissertação de mestrado. São Paulo, FAU USP, 2007; GATTI, Simone Ferreira. Entre a permanência e o deslocamento. ZEIS 3 como instrumento para a manutenção da população de baixa renda em áreas centrais. O caso da ZEIS 3 C 016 (Sé) inserida no perímetro do Projeto Nova Luz. Tese de doutorado. São Paulo, FAU USP, 2015.

9
GALVÃO, Walter José Ferreira. Roteiro para diagnóstico do potencial de reabilitação para edifícios de apartamentos antigos. Tese de doutorado. São Paulo, FAU USP, 2012.

10
DEVECCHI, Alejandra Maria. Reformar não é construir. A reabilitação de edifícios verticais: novas formas de morar em São Paulo no século 21. Tese de doutorado. São Paulo, FAU USP, 2010.

11
YOLLE NETO, José. Diretrizes para o estudo de viabilidade da reabilitação de edifícios antigos na região central de São Paulo visando a produção de HIS: estudo de casos inseridos no Programa de Arrendamento Residencial (PAR-Reforma), edifícios Olga Benário, Labor e Joaquim Carlos. Dissertação de mestrado. São Paulo, Poli USP, 2006; CROITOR, Eduardo Pessoa Nocetti. A gestão de projetos aplicada à reabilitação de edifícios: estudo da interface entre projeto e obra. Dissertação de mestrado. São Paulo, Poli USP, 2008; JESUS, Christiano Romanholo Marques de. Análise de custos para reabilitação de edifícios para habitação. Dissertação de mestrado. São Paulo, Poli USP, 2008; MORETTINI, Renato. Tecnologias construtivas para a reabilitação de edifícios: tomada de decisão para uma reabilitação sustentável. Dissertação de mestrado. São Paulo, Poli USP, 2012.

12
COSTA, Débora Cristina Beraldes. Gestão pós-ocupação em edifícios reabilitados para habitação de interesse social no centro de São Paulo. Dissertação de mestrado. São Paulo, Poli USP, 2009.

13
“Estudo para implantação de unidades habitacionais no centro de São Paulo”.

14
“Instituição de direito privado, sem fins lucrativos e tem por finalidade produzir e produzir conhecimentos, fortalecendo a formação acadêmica e profissional, contribuindo com o desenvolvimento de projetos de pesquisa, ensino e extensão e de desenvolvimento institucional, científico e tecnológico de interesse da Universidade de São Paulo – USP e em especial da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo – FAU”. Fupam. Funasp, São Paulo <http://www.funasp.org.br/associados/FUPAM>.

15
Livro n. 2, registro regal, matrícula 83.251, ficha 01, São Paulo, 7 mar. 2007. A proprietária à época era Zogbi SA, Comércio e Indústria. Porém, o mesmo documento mostra que o referido imóvel foi “vertido para o patrimônio da sociedade Campineira Industrial SA”

16
A geometria irregular do terreno não resulta em um retângulo perfeito, já que uma das laterais é ligeiramente maior que a outra. Apesar disso, em função dos objetivos aqui colocados, a metragem foi arredondada.

17
A área construída é 3.527,57m².

18
Carta de Arrematação emitida pelo “cartorio do 8º officio do civel e commercial”, 4ª vara. Os textos desse documento mencionados literalmente aqui foram mantidos com grafia original.

19
O edifício hipotecado pertencia à massa falida de Caldeira Sampaio & Cia. A hipoteca foi requerida por Antônio Carneiro, credor de uma dívida de oitocentos contos de réis, “commerciante, proprietário e capitalista”.

20
A profissionalização do mercado imobiliário é mencionada por LEMOS, Carlos. Cozinhas, etc.: um estudo sobre as zonas de serviço da Casa Paulista. São Paulo, Perspectiva, 1976.

21
Firmada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, 17 jun. 2011.

22
LE CORBUSIER. A carta de Atenas. São Paulo, Hucitec/Edusp, 1989.

23
As experiências alemãs na República de Weimar são outras excelentes excessões. Conjuntos habitacionais como os realizados por Ernest May em Frankfurt, por exemplo, ilustram a presença de diversidade de usos. Análises aprofundadas podem ser encontradas em KOPP, Anatole. Quando o moderno não era um estilo e sim uma causa. São Paulo, Nobel, Edusp, 1990.

24
BONDUKI, Nabil. Origens da habitação social no Brasil: arquitetura moderna, lei do Inquilinato e difusão da casa própria. São Paulo, Estação Liberdade, 2004; BONDUKI, Nabil. Arquitetura e habitação social em São Paulo, 1989-1992. São Carlos, EESC USP, 1993.

25
MALERONKA, Camila. PAR-Reforma: Quem se habilita? A viabilização de empreendimentos habitacionais em São Paulo através do Programa de Arrendamento Residencial Modalidade Reforma, 1999-2003. Dissertação de mestrado. São Paulo, IPT, 2005.

26
HARVEY, David. 17 contradições e o fim do capitalismo. São Paulo, Boitempo, 2016.

27
COSTA, Débora Cristina Beraldes. Gestão pós-ocupação em edifícios reabilitados para habitação de interesse social no centro de São Paulo. Dissertação de mestrado. São Paulo, Poli USP, 2009; FUPAM. Estudo para implantação de unidades habitacionais no centro de São Paulo. São Paulo, Cohab/Sehab, 2009; YOLLE NETO, José. Diretrizes para o estudo de viabilidade da reabilitação de edifícios antigos na região central de São Paulo visando a produção de HIS: estudo de casos inseridos no Programa de Arrendamento Residencial (PAR-Reforma), edifícios Olga Benário, Labor e Joaquim Carlos. Dissertação de mestrado. São Paulo, Poli USP, 2006.

28
Localizado na avenida Celso Garcia n. 787, Brás.

29
Localizado na rua Joaquim Carlos n. 94, Brás.

30
Localizado na rua São Francisco n. 113 esquina avenida 23 de Maio, praça da Bandeira, Sé.

31
ANITELLI, Felipe. Como nasce um modelo: o projeto de apartamento na cidade de São Paulo. Dissertação de Mestrado. São Carlos, EESC USP, 2010.

32
ANITELLI, Felipe; TRAMONTANO, Marcelo. Vila dos Idosos: novos insumos para a política habitacional, novos parâmetros para a arquitetura, novas resultantes urbanas. Oculum Ensaios, v. 14, Campinas, jan./abr. 2017, p. 63-80.

33
GATTI, Simone Ferreira. Entre a permanência e o deslocamento. ZEIS 3 como instrumento para a manutenção da população de baixa renda em áreas centrais. O caso da ZEIS 3 C 016 (Sé) inserida no perímetro do Projeto Nova Luz. Tese de doutorado. São Paulo, FAU USP, 2015.

34
QUEIROZ, Fábio Abreu de. Apartamento modelo: arquitetura, modos de morar e produção imobiliária na cidade de São Paulo. Dissertação de mestrado. São Carlos, IAU USP, 2008; TRAMONTANO, Marcelo. SQCB: apartamentos e vida privada na cidade de São Paulo. Tese de Livre-Docência. São Carlos, EESC USP, 2004; VILLA, Simone. Apartamento metropolitano: habitações e modos de vida na cidade de São Paulo. Dissertação de mestrado. São Carlos, EESC USP, 2002.

35
ANITELLI, Felipe. [Re]produção?: repercussões de características do desenho do edifício de apartamentos paulistano em projetos empreendidos no Brasil. Tese de doutorado. São Carlos, IAU USP, 2015.

36
CAMARGO, Érica Negreiros de. Desenho e uso do espaço habitável do apartamento metropolitano na virada do século 21: um olhar sobre o tipo `dois-dormitórios´ na cidade de São Paulo. Dissertação de mestrado. São Paulo, FAU USP, 2003; TRAMONTANO, Marcelo. Novos modos de vida, novos espaços de morar, Paris, São Paulo, Tokyo: uma reflexão sobre a habitação contemporânea.Tese de doutorado. São Paulo, FAU USP, 1998; BERQUÓ, Elza. A família no século 21: um enfoque demográfico. Revista Brasileira de Estudos de População, v. 6, n. 2, São Paulo, jul./dez. 1989, p. 1-16.

37
Nem o nome da liderança, nem o nome do movimento social serão mencionados neste artigo. A entrevista ocorreu no dia 2 de dezembro de 2016.

38
Localizado na rua Riskallah Jorge n. 50, esquina avenida Prestes Maia, República.

39
MORETTINI, Renato. Tecnologias construtivas para a reabilitação de edifícios: tomada de decisão para uma reabilitação sustentável. Dissertação de mestrado. São Paulo, Escola Politécnica USP, 2012; JESUS, Christiano Romanholo Marques de. Análise de custos para reabilitação de edifícios para habitação. Dissertação de mestrado. São Paulo, Poli USP, 2008; YOLLE NETO, 2006.

40
Ver: Prédio de 1910 na região do Centro é revitalizado e transformado em moradia popular. COHAB-SP conclui o restaurou do antigo Hotel Cineasta. O edifício será destinado à artistas, com idade acima de 60 anos, com renda familiar de um a três salários mínimos. Prefeitura de São Paulo, São Paulo, 12 dez. 2014 <www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/habitacao/noticias/?p=187199>.

41
Nível de Preservação 3: preservação da volumetria e características externas do edifício. Resolução Conpresp n. 37/92.

42
A lista total tem cerca de 100 exemplares e integra a pesquisa de campo do autor, realizada no âmbito de sua pesquisa de pós-doutorado. São edifícios já reabilitados e convertidos em habitação social através de políticas públicas ou edifícios com potencial de reabilitação. Entre esses imóveis com o potencial mencionado, identificaram-se edifícios que já foram desapropriados pela prefeitura ou estão em processo de desapropriação, são denominados como Zonas Especiais de Interesse Social – Zeis pela atual legislação, estão ociosos, deteriorados, inacabados, ocupados por movimentos sociais que reivindicam moradia ou foram colocados à venda por seus proprietários.

43
Alguns autores apontam a década de 1940 como o início da incorporação imobiliária em São Paulo. ROSSETTO, Rossella. Produção imobiliária e tipologias residenciais modernas, São Paulo, 1945/1964. Tese de doutorado. São Paulo, FAU USP, 2002; LEMOS, Carlos. Cozinhas, etc.: um estudo sobre as zonas de serviço da Casa Paulista. São Paulo, Perspectiva, 1976.

44
Atualmente, esse edifício encontra-se ocupado pela Frente de Luta por Moradia – FLM.

45
Localizado na rua Conselheiro Crispiniano n. 119-125-131, República.

46
BARATTO, Romullo. Edifício abandonado no centro de São Paulo é transformado em moradia para artistas. Archdaily Brasil, São Paulo, 4 jan. 2015 <https://bit.ly/2UAtKXA>.

sobre o autor

Felipe Anitelli é arquiteto e urbanista (CBM, 2003), mestre (EESC USP, 2010), doutor (IAU USP, 2015) e pós-doutor (FAU USP, 2018) em arquitetura. Professor adjunto na Universidade Federal do Mato Grosso do Sul desde 2019, foi pesquisador do Nomads.usp (2007-2015).