Um Bairro Novo na Água Branca
O projeto proposto para o Bairro Novo apresenta sete conceitos principais:
Requalificação da Várzea do Rio Tietê. Recupera a função paisagística/ambiental do rio e de sua várzea, com um novo parque urbano ao redor de um antigo meandro que lá existiu.
Integração da Água Branca com os bairros vizinhos. Integra os espaços urbanos dos dois lados da ferrovia através de ocupação extensa sobre as linhas férreas, na cota 730, que coincide com a Avenida Francisco Matarazzo.
Inovação do Modelo de Desenvolvimento Imobiliário. Cria as Unidades de Desenvolvimento (UDs) no lugar de lotes e quadras tradicionais, que se organizam de maneira a permitir o controle e a previsibilidade do resultado final, necessários para atrair e compromissar os investidores. Apresentando características inusitadas, as UDs remetem contudo ao formato e dimensões das peculiares quadras da Água Branca.
Desvinculação dos cronogramas de implantação do Bairro Novo e das obras públicas de benfeitorias. Organização das UDs e dos espaços afeitos de maneira que a implantação física seja possível sem que nenhuma etapa sofra impedimento por atrasos das obras a cargo do poder público. O “boulevard” proposto vai sendo implantado conforme a incorporação das Uds, a partir de qualquer de suas extremidades.
Reestruturação do Sistema Viário. Além de um “boulevard” central que organiza o conjunto urbano, promoção de alternativas de tráfego expresso, paralelamente e transversalmente às Marginais e articulação das malhas existentes a norte e a sul da proposta, permitindo a integração dos corredores de ônibus.
Articulação do Sistema Ferroviário com o tecido urbano. Transposição das vias férreas e adequação ao projeto SP TREM, às linhas do metrô, do trem expresso do aeroporto e aos importantes equipamentos culturais, comerciais e esportivos existentes no entorno. Conexões entre as UDs a partir do nível de transposição das linhas férreas.
Integração do conjunto de HIS – Habitação de Interesse Social. Adoção de uma localização e um desenho que permitem a convivência e a adequação à proposta do bairro enquanto local de privilegiado convívio social.
Diretrizes para a Água Branca
O projeto aqui desenvolvido propõe soluções que podem ser estendidas para toda a região de referência (Água Branca e Barra Funda), na medida em que propõe:
- uma atenção especial às questões de micro e macro drenagem, através da recuperação do antigo leito do Rio Tietê, e da construção de um lago que receberá todas as águas pluviais da região, funcionando como um reservatório de acumulação - as águas assim recolhidas receberão tratamento primário, de forma a manter sua qualidade paisagística;
- a retenção de águas pluviais através de lajes ajardinadas, sobre garagens acima do nível do terreno, que oferecerão também espaços de lazer aos moradores do bairro, medida que poderá ser utilizada em situações semelhantes em toda a região da Água Branca;
- a criação de um parque que poderá ser articulado a outros parques e áreas verdes a serem implantados na região em áreas públicas, como a gleba vizinha ao Fórum Criminalista, e através de intensa arborização ao longo do sistema viário existente e a ser qualificado em termos paisagísticos;
- a construção de pistas elevadas para o tráfego de passagem, medida que poderá ser aplicada para outros grandes eixos viários, de tráfego intenso, que cruzam a região no sentido norte-sul;
- a implantação de uma via estrutural ao longo dos trilhos da via férrea, que visa aliviar o tráfego em toda a região, podendo ser estendida até Pirituba e o Rodoanel no sentido Noroeste e até a Avenida dos Estados a leste;
- a valorização das linhas férreas de acordo com as diretrizes do Projeto SPTrem, que, ao ser implantado, fortalecerá os vínculos do transporte de massa entre a região e toda a metrópole.
No mapa acima, ilustramos esquematicamente, as diretrizes citadas para a região de referência. A seguir tais diretrizes são apresentadas e ilustradas através de nossas propostas de desenho urbano para a Área de Intervenção.
Principais propostas de Desenho Urbano
1. Áreas Verdes
A partir do braço antigo do Rio Tietê, identificado através de cartografias do final do século XIX, estende-se um espelho d’água que organiza os espaços e opera como elemento de ligação paisagística entre a Marginal e o novo bairro.
Um grande parque urbano foi proposto na área pertencente ao poder público municipal, ao norte, o que permite estabelecer uma relação de aproximadamente 12 m2 de área verde por morador.
Uma densa arborização e vigoroso tratamento paisagístico foram propostos para toda área do bairro, caracterizando-o como um “bairro verde”, auxiliando na retenção das águas pluviais e na permeabilidade do solo.
O sistema de lagos e espelhos d’água propostos visa a eficiente retenção temporária das águas, com tratamento primário e prevê a drenagem e reutilização da água pluvial para irrigação de jardins, tanto nas praças de lazer elevadas (privativas) como nas áreas públicas.
Ganharam novos acessos e foram preservados os edifícios e campos do Clube Nacional. Os Centros de treinamento dos clubes de futebol deverão ter seus campos ligeiramente adaptados para dar espaço a uma entrada pública com estacionamento e equipamentos a serem incorporados ao Parque.
2. Sistemas Viário e Ferroviário
Com a elevação da Avenida Pompéia entre a transposição da ferrovia e a Ponte Júlio Mesquita Neto do rio Tietê, o tráfego de passagem é separado do tráfego local, aumentando seu fluxo e garantindo maior tranqüilidade e segurança aos pedestres do bairro novo, bem como aos veículos que buscam uma rota expressa.
As avenidas situadas nas laterais da calha das linhas férreas serão estendidas e alargadas dos dois lados da mesma, formando uma alternativa mais fluida ao tráfego da Avenida Marquês de São Vicente e da Rua Guaicurus, servindo ainda como sistema viário alternativo à Avenida Marginal do Rio Tietê e devendo ser prolongada até a Av. Raimundo Pereira de Magalhães e, com o advento de uma ponte, até Pirituba e o Rodoanel.
A estação Água Branca foi deslocada para dentro do perímetro da área de intervenção, fazendo parte do futuro projeto do SP Trem, com acesso direto ao Aeroporto de Guarulhos, ou indireto via estação do Pari, conforme plano da CPTM. A estação permitirá a conexão da malha viária entre os dois lados do sistema ferroviário através da elevação das linhas férreas e da plataforma, que estarão dentro do edifício da estação, que também abrigará um centro comercial e equipamentos institucionais, caracterizando essa UD como de uso predominantemente comercial e institucional. Dessa forma, a estação no novo local proposto, sintoniza-se com o Projeto SP TREM e integra eficazmente toda malha de transporte urbano, inclusive ônibus, e esta aos importantes equipamentos culturais, comerciais e esportivos existentes no entorno.
Um boulevard de distribuição de tráfego local, ladeado por galerias com lojas, bares e restaurantes constitui o centro das atividades do bairro e oferece acesso às garagens das Unidades de Desenvolvimento. O Boulevard servirá de espinha dorsal do bairro, como principal e clara referência de circulação e ponto de encontro, gerando um espaço urbano agradável e tranqüilo, ao mesmo tempo ativo e diversificado.
O Boulevard mantém o fluxo veicular dentro do bairro exclusivamente local, ao mesmo tempo que o interliga diretamente a vias expressas: pelas extremidades à Av. Marques de São Vicente e pelo largo central ao atual viaduto Pompéia que passará a atender exclusivamente ao bairro.
O Boulevard estende-se lateralmente através de “Alamedas” até um “Passeio” ajardinado ao longo de um corpo d’água formado por uma seqüência de pequenas enseadas artificiais, espelhos e fontes que se conectam e interligam o bairro ao Parque, ao norte, por sob a Av. Marques de São Vicente.
3. Parcelamento da Gleba
As Unidades de Desenvolvimento (UDs), que apresentam uma inovação conceitual, retomam o padrão da região industrial da Água Branca com quadras de formato irregular de grandes dimensões. No seu interior localizam-se as garagens (acima do solo) e nos seus contornos, galerias de bares/cafés e comércio de rua. A área construída acima do solo constituída de estacionamento não será computável, desde que dentro das normas propostas.
Renovam os padrões de urbanização existentes, servindo de exemplo para futuros empreendimentos na região e para a complementação da legislação urbanística da Operação Urbana Água Branca. Ao mesmo tempo, faz-se atraente ao mercado imobiliário, por meio da previsibilidade dos resultados e geração de qualidade urbana que transcende à dos bairros mais cobiçados de São Paulo.
Não há parcelamento convencional em lotes. A compra de potencial construtivo se faz por cotas, que correspondem a uma porcentagem, ou totalidade de uma ou mais Unidades de Desenvolvimento e implicam na construção proporcional de trechos dos logradouros públicos a ela correspondentes, inclusive do complexo Passeio/Alamedas/Boulevard.
Cada UD tem seu volume com desenho definido e usos regulamentados e é uma unidade mínima, ou etapa mínima de implantação, que pode começar pela ponta noroeste do Boulevard, junto à Av. Marquês de São Vicente e estender-se até sua totalidade, junto à mesma avenida a oeste, independentemente do cronograma das obras públicas, uma vez que o desenho do bairro prescinde dessas benfeitorias para materializar-se.
4. Edificações
Todos os edifícios residenciais (volumes superiores) estão construídos sobre a laje de cobertura das UDs. Isto permite colocar a laje no nível da Avenida Francisco Matarazzo, passando por sobre a ferrovia. Dessa forma, a integração visual e física entre os dois lados da ferrovia, hoje separados, passa a ser total.
Uma baixa taxa de ocupação é estimulada através do favorecimento da verticalização. A projeção dos volumes superiores (edifícios) não deve ultrapassar 20% da área de projeção da UD onde serão implantados. Isso favorece a percepção panorâmica das paisagens do entorno e do bairro e aumenta a taxa de retenção das águas pluviais (ver estudo de alternativas ao lado).
Os dois pavimentos do estacionamento sobre o nível do terreno não são percebidos como tais pelos transeuntes uma vez que toda a fachada do volume térreo (inferior) da UD, com exceção dos acessos ao seu interior, está ocupada por espaços comerciais. A área dos estacionamentos acima do solo dentro dos padrões preconizados será tratada como não computável.
Dois padrões de edifícios são propostos a título de exemplificação da possibilidade de uso das UDs: Com 44 pavimentos e com 29 pavimentos. Esses edifícios permitem construir o potencial total do coeficiente de aproveitamento definido pelo edital (4,0). No entanto, caso as quadras sejam desenvolvidas por diferentes agentes imobiliários, soluções alternativas para os edifícios poderão ser adotadas (ver diagramas de aproveitamento ao lado e regulamentação urbanística proposta para as Uds).
Os edifícios propostos são compostos por 4 lajes interligadas pelo hall da circulação vertical, em uma composição leve e transparente. Os apartamentos duplex têm o seu acesso a cada dois ou três pavimentos, todos eles com ampla insolação (orientação leste/oeste) , ventilação natural e generosas vistas sobre a paisagem.
A área situada sobre a grande laje de cobertura dos estacionamentos forma uma área de lazer de uso exclusivo dos moradores dos edifícios, podendo estar interligada ou separada, dependendo do desenvolvimento dos projetos das UDs. As lajes dos edifícios poderão estar interligadas por passarelas conforme ilustramos nas vistas e perspectivas.
Sobre essa laje estarão também alguns dos equipamentos sociais e de lazer ligados aos edifícios, tais como piscinas, quadras esportivas e salões. Poderão também existir equipamentos complementares aos do Parque e da Estação, tais como creches e espaços de cultura artística, que, se estiverem sob a projeção dos edifícios, não constituirão área computável.
A área referente à implantação do conjunto HIS – Habitação de Interesse Social, foi localizada junto à Avenida Marquês de São Vicente, de forma integrada ao Passeio e ao bairro como um todo.
A concentração de edifícios de escritórios foi prevista nos terrenos à noroeste, hoje ocupados por atividades atacadistas, e exemplificada através da proposição de uma torre de escritórios no terreno de propriedade da Prefeitura, atualmente vago, utilizando o coeficiente máximo, com ocupação máxima de 20% do lote (utilizamos 10%). Neste local, outros edifícios semelhantes poderão ser erguidos nos demais terrenos.
5. Infraestrutura Urbana
Energia elétrica
O sistema de alimentação de energia elétrica para todo o bairro deverá ser discutido e definido com a concessionária AES Eletropaulo. Determinando os pontos de origem das alimentações em média tensão, quais sejam, novas subestações de distribuição ou existentes com disponibilidade de carga.
A rede de alimentação deverá ser subterrânea e em configuração de anel, proporcionando maior confiabilidade e flexibilidade às alimentações dos futuros consumidores. A rede de alimentação principal deverá ser prevista ao longo do Boulevard.
A alimentação dos empreendimentos residenciais deverá ser feita em baixa tensão a partir de câmaras transformadoras subterrâneas, dimensionadas conforme as características de cada edificação. Os empreendimentos não residenciais poderão ser alimentados em média tensão diretamente da rede principal.
Telecomunicações
Para atendimento do novo bairro deverá ser prevista central de telecomunicações, onde as concessionárias de serviços de comunicações terão seus acessos garantidos. A partir desta central, através de rede principal (fibra óptica) subterrânea a ser prevista no Boulevard, todos os empreendimentos residenciais serão alimentados. Este sistema garantirá o tráfego de voz, dados e imagens para todos os usuários.
Abastecimento de água
O abastecimento de água deverá ser feito pela SABESP. Para tanto, deverá ser discutida e definida a melhor forma junto à mesma.
Esgotos sanitários
As coletas internamente a cada empreendimento serão separadas da seguinte forma:
- Ramais exclusivos para coleta dos efluentes das bacias sanitárias, tendo seu destino final a rede coletora principal a ser prevista no Boulevard de responsabilidade da SABESP
- Ramais exclusivos para coleta dos demais efluentes (lavatórios, pias, ralos, etc.), tendo seu destino inicial uma estação de tratamento primário, a qual possibilitará que as águas tratadas sejam reaproveitadas para o sistema de irrigação e/ou sistema de bacias sanitárias de cada empreendimento.
ficha técnica
Autores
Bruno Roberto Padovano, Geraldo Gomes Serra, Maria Beatriz Ferreira de Souza Oliveira, Jaques Suchodolski, Sidney S. Linhares, Elaine Salles Biella, Ricardo Bianca de Mello, Luis Guilherme Bombana Nicoletti e Eduardo Ribeiro Rocha
Colaboradores
Gabriel Mazorra Santos, Eduardo de Almeida Souza, Patrícia Zurano Biselli e Marcos Machado
Consultorias
Aluízio Amaral Monteiro Leite e Edison Domingues Júnior
