Razão, condição e possibilidades de uma Operação Urbana

A primeira (e mais direta) razão pela qual o Plano Diretor Estratégico 2002 de São Paulo elegeu a região Butantã-Vila Sônia (2) – faixa territorial situada a oeste do rio Pinheiros – como lugar (tema e marco) de futura operação urbana remete à implantação da nova linha – 4, amarela – do metrô. Explorar de forma abrangente as possibilidades urbanísticas vinculadas à operação de sistemas de transporte público de massa constitui, uma das principais diretrizes, prevista e incentivada neste novo plano diretor. No caso da linha 4, o próprio traçado proposto soma um forte argumento extra em favor desta orientação.

A nova linha interconectará a região da Vila Sônia à área (central) da Luz, através de onze estações: a interligação de quatro delas a linhas metroviárias e ferroviárias existentes prenuncia/instaura/inicia a conformação de uma verdadeira rede no sistema transportes sobre trilhos em São Paulo. Tal condição, (por ora) diferencial, permite supor que a área ao longo da extensão percorrida pela linha seja mais intensamente afetada por processos de valorização e transformação. E, em especial, quando referida ao tramo Butantã-Vila Sônia, esta possibilidade se afirma (e fortalece) na medida em que possa representar abertura a alternativas de mitigação/correção/superação de deficiências urbanas estruturais/históricas.

A constituição fragmentária do tecido urbano, a descontinuidade do traçado viário, a excessiva sobrecarga dos corredores radiais de entrada / saída da cidade e a polarização exógena, além-rio, representam fatores marcantes do processo de estruturação, configuração e funcionamento daquela parte da cidade. Se é na intersecção entre as características locais e os âmbitos de ordem superior onde um projeto urbano pode encontrar e/ou engendrar algumas das hipóteses mais produtivas de transformação, a implantação da linha 4 do metrô, conjugada a projetos de circulação viária e de transporte público de larga escala, não só alivia e melhora o difícil sistema de mobilidade de toda região oeste, como – por (co-)incidir espacialmente nela – cria condições inequivocamente favoráveis para a modificação da situação física e funcional, demográfica e ambiental, da área definida como objeto de operação.

Ima-gens

Nesta perspectiva, algumas imagens –ou antes, “ima-gens”, pois metáforas referidas aos elementos e processos morfogenéticos do espaço em questão – talvez ajudem a traçar um mapa das novas possibilidades abertas. Na medida em que possa mediar a realidade urbana em pauta, evidenciar as formas, usos e relações implicadas e, assim, caracterizar os problemas e potencialidades delas decorrentes ou a elas inerentes, tal mapa permite selecionar e orientar as estratégias analíticas, sugerir hipóteses e definir linhas de atuação.

Apenas enumerando os conteúdos e implicações, as “ima-gens” referidas condensam os seguintes aspectos principais:

a. Vínculo rio-calha / rio-travessia:

• transposição do rio segundo pontos e linhas de convergência condicionadas pela disposição das pontes e pela extensão e compacticidade dos grandes recintos (Cidade Universitária, Jóquei Clube);
• talvegue L-O do rio Pirajuçara como fator e suporte da configuração radial-linear dominante;
• compartimentação das encostas segundo talvegues-tributários N-S;
• ausência de ligações norte-sul e deterioração ambiental: sobrecarga exercida pelo tráfego sobre eixos radiais, resultando em forte impacto sobre as áreas lindeiras e bordas dos diversos compartimentos;

b. Subúrbio loteamento – subúrbio ônibus: (3)

• processos especulativos, autônomos e desconexos de crescimento urbano promovido pelas novas linhas de ônibus e efetuado pelos novos loteamentos: dificuldade de articulação e integração urbana, descontinuidade, segmentação e compartimentação do tecido; existência de vazios intermediários;
• justaposição e contraste entre escalas e padrões da edificação e diversidade de conteúdos sociais e ambientais;
• estrutura dominante linear: ausência de pólos e centralidade fraca e difusa, polarização espacio-funcional exterior (Largo da Batata-Pinheiros).

c. Setor sudoeste: limite, limiar: (4)

• desdobramento além-rio do modelo “bairro-jardim”: Morumbi, Jardim Guedala
• hibridização/popularização do modelo: loteamento de padrões médios Caxingui, Vila Sônia, Jardim Bonfiglioli, Jardim Educandário;
• mudança do modelo de ocupação: conjuntos residenciais Previdência e Cohab;
• periferização e precarização da construção: divisas com Taboão da Serra;
• heterogeneidade da ocupação territorial: padrões, categorias e escalas diversas justapostas;

Nesta perspectiva, como síntese das características urbanísticas da área, sobressai de um lado a condição de porta de entrada para os fluxos oeste e sul do país e, de outro, a ocorrência de uma ocupação mista (onde despontam num quadro de grande diversidade bairros residenciais de qualidade); ocupação essa disposta de forma fragmentária e desconexa sobre uma topografia de grandes declividades pontuada por importantes áreas verdes.

PRIOU: diretrizes, projetos e modelos

Sob a ótica geral da formulação de uma nova operação urbana, e, tendo em vista o particular e indispensável vínculo que seus objetivos devem guardar com o projeto da linha 4 do metrô, o mapa traçado permitiu definir preliminarmente um conjunto articulado de diretrizes urbanísticas que visa a lograr, desde ações reciprocamente implicadas e imbricadas, os seguintes objetivos gerais:

• aumentar a densidade construtiva e populacional, bem assim a diversidade social e funcional da área delimitada como de operação urbana, notadamente na proximidade de estações e terminais;
• facilitar a conexão e o acesso a (e entre) cada um dos setores que compõem a área de operação urbana, bem como a âmbitos e sistemas regionais e metropolitanos;
• criar subcentralidades que atendam ao quadrante oeste, como alternativa à polarização exógena (Pinheiros) e como fator de redução da sobrecarga dos corredores radiais;
• elevar a qualidade ambiental e paisagística da região, criando, recuperando e interligando os sistemas verdes e de fundo de vale.

A partir do desenho das diretrizes preliminarmente concebidas e sistematizadas por SEMPLA/Projetos Urbanos e sob sua coordenação, a empresa contratada CNEC, em parceria com Vigliecca Associados, desenvolveu estudos de viabilidade, projetos e modelos urbanísticos, estimou custos, contrapartidas e recursos e definiu um plano de implantação da Operação Urbana Vila Sônia. Finalmente revisto, ajustado e consolidado, o conjunto destes estudos e propostas, a rigor, o Plano-referência de Intervenção e Ordenação Urbanística –PRIOU– desta operação, contempla, por definição e como segue, ações de intervenção direta referentes aos sistemas técnicos gerais e orientações de ordenação urbanística interessadas aos sistemas locais edificados.

Quanto às primeiras, referidas basicamente ao solo público e ao investimento direto, elas se agrupam segundo módulos setoriais ou sistemas: habitacional-social, paisagístico-ambiental, mobilidade e centralidade. Quanto às segundas, compreendendo principalmente o potencial de nova construção sobre solo privado, traduzem e expressam modelos e cenários de adensamento construtivo próprios a cada um dos setores em que se subdivide a área de atuação da operação, e, remetendo a critérios de compatibilidade e capacidade, informam estimativas de estoque construtivo e cálculos de contrapartida diferenciada.

Sistemas técnicos gerais: solo público, investimento direto

O elenco de intervenções destaca as seguintes ações referidas a cada um dos módulos setoriais:

a. Mobilidade. Implantação de terminais de ônibus articulados à estação-pátio de metrô Vila Sônia

O objetivo primeiro é captar e integrar neste complexo intermodal as diversas linhas e modalidades de transporte que, de âmbito (extra)regional, hoje confluem da e para a área central em geral, e o Largo da Batata em particular. Este projeto, embora alheio ao programa de investimentos específicos da operação urbana (pois, se em parte o antecede, em outra o excede) é aquele que de maneira mais direta justifica e embasa a criação dessa mesma operação. Ver pólo Vila Sônia.

a.1. interligação da avenida João Jorge Saad com avenida Corifeu de Azevedo Marques

A interligação viária no sentido norte-sul, proposta em túnel sob o Parque da Previdência, conjuga uma série argumentos favoráveis, quais sejam: a possibilidade de rearticulação viária e integração urbana de larga escala em consonância com as mudanças prevista pelo modelo troncal da rede básica de transportes coletivos, o esvaziamento das exigências do terminal urbano em áreas mais centrais como Vital Brasil, a diminuição dos custos de desapropriação aliada a soluções de menor impacto ambiental.

a.2. implantação de anel viário em torno da estação Vila Sônia

Como elemento componente do projeto da estação multimodal e do pátio de manobras, tal implantação garante melhoria da acessibilidade, obedecendo e fortalecendo a lógica da ampliação de alternativas de ligação norte-sul

a.3. melhoria das condições técnicas e ambientais dos corredores

Intervenção prevista no projeto de lei do Plano Diretor, sua viabilidade associa tanto a redução dos impactos decorrentes da saturação do tráfego, quanto a criação e disponibilização de parâmetros urbanísticos para novas construções. Sobre a Av. Eliseu de Almeida propõe-se uma retificação funcional reforçada pelo destampamento do Córrego Pirajussara (possível pela conclusão do sistema de piscinões a montante) e pela intensificação das áreas verdes adjacentes. Cria-se assim um bulevar que pode ser definido como um "travessão urbano" (5), uma espécie de grande avenida-jardim na escala de uma importante centralidade local. Trata-se, portanto, de uma situação territorial urbana com potencial para o estabelecimento de um peculiar ambiente de grande qualidade paisagística e potencial de valorização.

a.4. implantação de ciclovia ao longo da Avenida Elizeu de Almeida

A interconexão de parques municipais e outros equipamentos é regida pela idéia da sistematização do conjunto de áreas públicas (espacial e funcionalmente interdependentes e complementares) destinadas ao tempos livre (Parques Previdência e Raposo Tavares, Jóquei Clube, casa do Caxingui, estádios de futebol etc).

Habitacional-social

Programa de reurbanização das ZEIS-favelas Jardim Jaqueline e Vale da Esperança

Ação fundamental em face de premissas distributivas em geral e, em particular, da lógica de adensamento populacional das áreas próximas ao metrô, tal intervenção (referida a 4,5 mil unidades de habitação e a uma superfície que ocupa cerca de 13,60 dos 48,5ha das duas quadras que a contém) deve ser planejada e viabilizada por investimento público. Por se tratar de áreas de ocupação consolidadas – em grande parte de propriedade particular e situadas em áreas sujeitas a riscos – o programa ora proposto tem como escopo fundamental regulamentação jurídica e concomitante promoção de melhorias urbanísticas e de infra-estrutura urbana (drenagem, contenção de taludes, saneamento ambiental, entre outras), com possíveis relocações de domicílio internamente aos respectivos assentamentos.

Centralidade

Estes projetos vislumbram potencializar os efeitos da melhoria dos transportes públicos através da implementação de um sistema de lugares centrais a serem constituídos pela concentração, diversidade e intensidade de usos e funções (notadamente terciárias e residenciais) e segundo uma representação arquitetônica identificável. A ação pública indutora supõe não só a requalificação física e ambiental do espaço público, mas também o estabelecimento de parâmetros diferenciados (obrigações / benefícios) para a adesão do interesse privado aos modelos ou perfis tipológico-urbanísticos de referência.

Pólo da Vila Sônia

O projeto deverá abarcar e expressar o alto grau de acessibilidade a ser logrado pela convergência e integração das diversas modalidades e categorias do transporte público, particular e individual, de âmbito municipal e (extra)regional. Se instalações técnicas para a operação intermodal estarão integradas em torno da futura estação Vila Sônia (av. Francisco Morato), o objetivo de configurar alternativa ao centro de Pinheiros prevê altas densidades construtivas localizadas ao longo da avenida Laudo F. Camargo como suporte à atração / concentração de atividades terciárias de porte extra-local. Do mesmo modo, dispostas paralelamente ao eixo da av. Elizeu de Almeida, duas “bandas” delimitadas, de um lado pela avenida Junta Mizumoto e, de outro, pela área de 250 x 40 metros “recortada” do terreno do pátio de manobras do metrô, configuram zona preferencial de adensamento, prefigurado mediante perfis tipológicos e urbanísticos de referência. Sistemas residenciais de média densidade e conjunto de áreas livres e verdes permearão e vitalizarão o complexo urbano

Pólo Vital Brasil

compreendendo implantação de transferência intermodal metrô-ônibus e renovação urbana das quadras contidas pelos eixos Vital Brasil, Alvarenga, M.M.D.C e W. F. Costa (incluindo-os), o projeto de intervenção tem na própria situação e localização da área (vizinha à Cidade Universitária) os materiais e elementos programáticos com os quais conceber um novo espaço de articulação dos fluxos, espaços e funções predominantemente voltadas ao apoio, complementação e prolongamento da vida e atividades universitárias. Configurações previamente projetadas devem prever, dentre outras qualificações, uma fluida interface entre o espaço público (calçadas, passeios, pátios) e as áreas do pavimento térreo dos novos edifícios (lojas, cinemas, bares etc).

Paisagístico-ambiental

As áreas verdes bem assim aquelas sem ocupação deverão ser articuladas entre si e com os fundos de vale, criando caminhos verdes. Devido à abundância de áreas públicas e privadas com estas características na região, sua articulação e tratamento supõem o aumento da permeabilidade do solo e a mitigação dos problemas de drenagem superficial de todo o setor. Sobre as áreas privadas verdes ou sem ocupação será estabelecida legislação apropriada que incentive sua preservação e qualificação. Com relação à idéia de conformar um sistema público de áreas verdes, a par do aumento da arborização difusa, estão sendo considerados os seguintes subprojetos:

• Implantação de Parque Linear ao longo do Córrego da Água Podre;
• Recuperação paisagística do Parque Raposo Tavares;
• Interligação e Recuperação Paisagística dos Parques da Previdência e Luís Carlos Prestes;
• Recuperação Paisagística do Parque do Jóquei.

Sistema locais: solo privado, nova construção

Tendo em vista as novas construções, vêm propostos seis setores de zoneamento normativo, estabelecidos segundo padrões de homogeneidade físico-funcional e de acordo com critérios de compatibilidade e capacidade de suporte relativos à estrutura urbana existente e projetada. Neste contexto, além da reabertura do córrego Pirajussara e da recuperação de demais córregos, como o Itararé e outros, que tendem automaticamente a valorizar estas regiões pela qualidade ambiental que supõem, destacam-se as seguintes proposições gerais:

• na área lindeira à Av. Prof. Francisco Morato, propõe-se uma verticalização linear, aproveitando as desapropriações do Metrô;
• na região próxima à Av. João Jorge Saad, propõe-se a consolidação de uma verticalização já em curso e, no entorno do terminal do Metrô e pátio Vila Sônia, um adensamento importante que inclusive conecta, do ponto de vista do zoneamento, as vias Francisco Morato, Raposo Tavares e Eliseu de Almeida;
• a margem em aclive, do lado da Rodovia Raposo Tavares, lindeira à Av. Eliseu de Almeida, teria uma normativa especial no sentido de tomar partido das áreas verdes existentes no entorno. Tais áreas seriam acentuadas e articuladas com o fim de estabelecer uma continuidade verde e densa nesta margem. Para a sua ocupação, é prevista uma legislação específica visando gerar volumes edificados que possam ter quatro frentes sobre um passeio verde de aproximadamente vinte metros de largura;
• a margem oposta próxima teria a característica de uma frente de grande densidade de ocupação com uso predominantemente residencial;
• o setor definido como AIU pelo Plano Regional Estratégico do Butantã em torno da avenida Eiras Garcia, incorporada à operação urbana, responderia pelo adensamento da função residencial, sendo que 30% das áreas construídas, por empreendimentos com mais 1.000m² de terreno que utilizem os mecanismos de operação, deverá ser destinada às modalidades habitacionais sociais ou de mercado popular.

Potencial construtivo e estimativa de contrapartida

O estoque do potencial construtivo adicional para a área da operação urbana Butantã-Vila Sônia resulta em cerca de 1 milhão de metros quadrados: o cálculo desse estoque confronta a superfície das áreas passíveis de substituição edilícia com os coeficientes de aproveitamento definidos em função das características de cada setor (até o máximo de 4, conforme estipula o PDE 2002). Do mesmo modo, os valores de contrapartida vêm diferenciados por setor e por categoria de uso: a composição desse valor é função do valor venal médio correspondente a cada setor ponderado por “fator planejamento” e por “fator social”, (respectivamente fp e fs cujos índices admitem variação no intervalo 0,6/1,40). Disso resulta 160 milhões de reais (ou aproximadamente 55 milhões de dólares ao câmbio do dia) como o montante dos recursos auferíveis, na forma de CEPACs, para toda a operação; montante esse avaliado como suficiente para levar a cabo o programa de investimentos públicos proposto para essa operação urbana.

Como forma de garantir a correspondência ingresso/investimento, a pré-definição técnica dos projetos, obras e serviços previstos, bem assim o estabelecimento de margens para os custos por eles implicados – uns e outros confrontados segundo escalas de prioridade –, todos estes dados deverão informar, quando não integrar como parte constituinte, o próprio documento legal que instituir a operação urbana.

notas

1
O presente artigo é parte de uma série de artigos sobre o assunto, disponibilizados nesta mesma editoria:

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 1. Introdução". Arquitextos, Texto Especial nº 295. São Paulo, Portal Vitruvius, abril 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp295.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 2. Operação Urbana Faria Lima: relatório de avaliação crítica". Arquitextos, Texto Especial nº 300. São Paulo, Portal Vitruvius, abril 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp300.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 3 – Operações Urbanas: plano-referência e proposições". Arquitextos, Texto Especial nº 305. São Paulo, Portal Vitruvius, maio 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp305.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 4 – Operação Urbana Butantã-Vila Sônia". Arquitextos, Texto Especial nº 310. São Paulo, Portal Vitruvius, maio 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp310.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 5. Diagonal Sul: território a tempo". Arquitextos, Texto Especial nº 315. São Paulo, Portal Vitruvius, junho 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp315.asp>.

BERNARDINI, Marcelo M. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 6 – Operação Urbana Vila Leopoldina – Jaguaré". Arquitextos nº 062.03. São Paulo, Portal Vitruvius, julho 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq062/arq062_03.asp>.

OLIVEIRA, José Geraldo Martins de. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 7 – Operação Urbana Carandiru – Vila Maria". Arquitextos nº 065.03. São Paulo, Portal Vitruvius, outubro 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq065/arq065_03.asp>.

MAGALHÃES JR. , José. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 8 – Operação urbana Água Branca, revisão e proposição". Arquitextos nº 066.03. São Paulo, Portal Vitruvius, novembro 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq066/arq066_03.asp>.

2
O trabalho de formulação do Plano-Referência de Intervenção e Ordenação Urbanística / PRIOU dessa operação urbana, dentro do Departamento de Projetos Urbanos da Secretaria Municipal de Planejamento Urbano tem a seguinte ficha técnica:

Direção do Departamento e coordenação geral: José Magalhães Jr.

Concepção e coordenação técnica: Pedro M. R. Sales

Análise e proposta urbanística: Daniel. T. Montandon, Marcia. H. Menneh, Reinaldo. J. G. Cabral

Dados TPCL: Fabio. Bárbara, Solange. M. V. Patriani, Paulo. Rapoport

Pesquisa e edição gráfica - estagiários Anatereza. R. Oliveira, Fernanda. R. Dutra, Fernanda. M. Lucchesi, Igor Cortinove. Sérgio d’Ávila, Tatiana. R Antonelli, Tatiane Alencar

Consultoria em mercado imobiliário: Hani. R. Barbara/FESPSP

Consultoria em Urbanismo para desenvolvimento do PRIOU: CNEC e Vigliecca Associados

Desenhos em perspectiva: Valandro Keating

Maquete: Kenji Maquetes

3
LANGENBUCH, Jürgen Richard. A estruturação da Grande São Paulo. Estudo de geografia urbana. Rio de Janeiro, IBGE, 1971.

4
VILLAÇA, Flávio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo, Studio Nobel, 1998.

5
VIGLIECCA Hector. Serviços técnicos profissionais para a elaboração de PRIOU para subsidiar a formulação de lei para a Operação Urbana Vila Sônia / Relatório 2. São Paulo, CNEC/SEMPLA, 2004.

sobre o autor

Pedro M. R. Sales é arquiteto formado e doutorado pela FAU USP. Professor e pesquisador, é vinculado à Escola da Cidade e à Universidade Anhembi Morumbi. Assessor técnico da Sempla, entre 2001 e 2004, coordenou a formulação do plano de intervenção e ordenação de operações urbanas na cidade de São Paulo